北京楼市：当下是最容易掉坑的时刻！

点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试真题、分班考真题、简历模板

回答：你好，京爷一直强调，北京的二手房一分钱一分货，价格高有价格高的道理，价格低有价格低的原因。因此，在大多数情况下，没有所谓的“别人没有发现的捡漏小区”，如果有，那大概率是个坑。当前市场下，很多小区的房价都已经涨了一波，很多人就容易掉坑，去看一些看起来价格低，性价比高的小区，但往往都会买到一个“差小区”。星源国际就是一个典型的不能买小区，因为小区有办公、人员杂，居住体验差，价格长期起不来，跟周围的小区比，差远了。

2、提问：京爷好，请问华彩国际公寓和上京新航线这两个小区比较，哪个更好一些呢？

回答：你好，这两个小区的年代、配套和学校都差不多，品质上华彩国际公寓更胜一筹，但听起来像公寓，热度没有上京新航线高，综合来看，升值性差不多。我认为两个都可以选择，看中品质的话选择华彩国际公寓好一些。另外，华彩国际公寓有些户型比较奇葩，市场认可度差，这点你需要注意注意。

3、提问：京爷你好，我是北京集体户，目前单身，首付预算120左右，单位在石景山八大处。主要需求是增值和未来结婚自住，短期购买也是出租。看了房山的加州水郡三期和朝阳的双桥小区有一些两居户型还是不错，对于学区也没什么要求，想着离地铁近点，房租高，有哪些推荐的小区，或者购房思路。

回答：您好，从您的描述上来看，你应该是需要一个买来好出租，也可以用来自住的类型。其实我们观察了很多刚需上车人群的购买房产情况，有相当部分人选择郊区一些、面积大点儿的标的。但这些人最终的结果都是自己不怎么住，因为离工作单位太远。而且过些年都寻求往中心区域换。另外一方面，这些房产因为地段的原因，租金又低，涨幅较差。总得来说就是房子利用率不高，租金低，升值性还差。我认为选择市区，面积小点儿的上车反而是最佳选择。这样租金高、流动性好，升值性也不算差。这是单身刚需，资金不够的最佳选择之一。我认为你可以考虑朝青这种年轻人置业火热的区域，选择流动性还可以的一居室，比如炫特之类的小区，周围小区也可以看看。

4、提问：京爷，从居住环境和未来升值性来说，龙泽苑和新龙城哪个更好一些呢？

回答：你好，龙泽苑分为两个区，2000年左右的房子，环境和物业都还可以。新龙城，06年左右的次新商品房，环境和物业尚可。从居住体验来说，两个我认为相差不会太大，另外，都有一些房子靠近高速，需要注意以下。不过新龙城毕竟是次新房，这个优势比较突出，升值性会好一些。

5、提问：请问一下，通州的富力运河十号，算是在核心区吗？好像住宅的价格并没有怎么高，问题是什么呢？有什么硬伤？值得买吗

回答：你好，属于超级核心区，但这个盘是公寓性质的小区，流动性和金融属性都差，也就是接盘者少，价格自然起不来。不建议买。

6、提问：京爷您好，可以点评下观林园的房子如何么？

回答：你好，小区次新小区，周围界面不错，低密度板楼，住着也舒服。但是小区品质并不是太突出，交通比较一般，所以价格起不来，但是跟着大盘走是没问题的。这个盘，适合自住保值多一些。

7、提问：京爷您好，首付在210-220左右，首房首贷，因为日后可能工作变动会离开北京，主要目的是为了单独落户，但是小区环境各方面也不想太差，我看了看丰台和义的久敬佳园，不知道您认为这个小区行不行，谢谢解答。

回答：一个小区究竟行不行，得分两方面来说，一个是居住属性，一个是升值属性。居住属性往往影响着升值属性，但是真正决定升值性天花板的则是地段和教育。很多居住属性还可以的小区，升值性却表现普普通通，这是因为被地段和教育限制住了。像您的这种情况，未来可能要离开北京，那就选择升值性高点儿的小区，居住不要太差即可。久敬佳园，小区优点是低密度、楼龄新，不过品质也不是太突出，在周围中算还可以的。但是这个小区的地段严重限制住了其未来的升值性。我建议还是不选择这个了，还不如考虑丽泽板块及附近、朝青板块、望京板块、回龙观板块、通州，亦庄等产业中心或者外溢。

8、提问：有个问题一直很纠结，在不考虑学区的情况下，是考虑核心区的老破小还是郊区的新房呢？单纯从投资的角度来看！

回答：您好，这是一个非常典型的问题，很多人都会遇见。核心区老破小交通方便、配套齐全，而远郊新房楼龄新，小区居住体验好。咱们在看这个问题的时候，得给老破小和郊区新房进行分类：老破小分为管理好的老破小和管理差的老破小；远郊新房则分为热点板块远郊新房和非热点板块的远郊新房。从房产升值角度来看，核心区管理好、人员素质高的老破小>热点板块远郊新房>核心区管理差的老破小>非热点板块的远郊新房>非热点板块的远郊老房。有个恐怖的现实是，远郊的老房子卖不出去！

微信公众号搜索： 北京小学学习资料     家长升学指南  关注公众号，获取最新资讯！    

扫码添加“家长论坛”微信好友（微信号 16619908263）

获取最新六年级北京小升初语数英笔试面试真题、分班考真题、简历模板！

咨询北京小升初笔试/面试/分班考课程请拨打电话 16619908263 （同微信号）