北京楼市：再说一次，不要这么做！
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1、提问：京冶，你好，最近想投资北京，经人推荐，想用dy经营贷方式全款来做，手头资金有限，不知道这种方式现在好做吗？成本怎么样？有什么推荐的小区吗？总价700万。
回答：这种方式并不推荐，有以下两个主要原因：1、抵押经营贷的风险和成本很高。首先，这种方式属于违规资金进入楼市，现在查得非常严格，经常出现不批贷，或者批了也不放贷的情况。另外，成本也不低，贷款中介服务费，垫资费，公司注册费用都不少，特别是最近查得很严格，这些成本进一步提升。2、另外，北京楼市已经进入相对平稳，大涨的概率相对较低，收益率可能并不高，你的成本将直接吃掉利润，而风险也不小。综上，不建议这么去做，不要为了买房而买房，这种市场下，不要做超出能力的事情。
2、提问：京爷，请教个问题。我是16年9月当时北京房价最疯狂的时期买的房。锁定了安贞西里两套房源和北影小区一套房子，单价基本一样，总价北影小区比安贞西里高15万左右。当时觉得地理位置差不多，我认为应该是海淀强于朝阳，就买了北影小区。现在来看链家挂牌价和成交价，北影比安贞能贵50万。请问这个逻辑是什么？
回答：你好，这两个小区地段和产品都差不多，但北影小区升值性还是好一些，原因很简单：北影位于海淀，安贞西里位于朝阳。这个是历史遗留问题：海淀即使学校一般，但都比同等情况下的朝阳强，房价也就有些体现。
3、提问：京爷您好，我最近在考虑九龙山板块的一居，总价380以下，sfsd，高代。看了金港国际感觉小区不错，但是能够上的一居户型比较奇葩，客厅是个三角形，担心以后的流动性不好。后现代城可以买开间，流动性好，但小区环境相对不足。这个价位，单纯从保值升值以后置换的角度应该怎么选择，是否还有别的板块或本板块其他小区推荐
回答：你好，金港国际一直是我推荐的小区，升值性和居住性都可以满足，如果客厅是个三角形确实会影响出手。后现代城买入也问题不大，流通性很好，可以考虑，建议还可以看看东方雅苑等小区。
4、提问：京爷您好，价格差不多的话，是顶层的复式(二层是尖顶的那种），还是面积稍小的两三居，未来更有升级空间，或者更好出售
回答：你好，传统上，顶层复式市场接受度小一些，因此流通性也差点儿，这种情况在老小区中更是严重，因此一般建议考虑非顶层复式。如果是高端小区，顶层复式倒有稀缺性，可以考虑。
5、提问：京爷好，请问东湖湾一二期和东湖湾三期比，哪个更好呢？想买一套两居室在东湖湾
回答：你好，东湖湾一二期还是相对老了一些，维护得也差点，不少房子还有些斜，可以重点考虑三期。
6、提问：京爷，你好，刚需，总价400，在永丰地铁站附近工作，最近在昌平，石景山看了二手房，现在比较满意的有石景山苹果园，杨庄北区，回龙观华龙苑南里东南向房子，天通苑西二区高层（房龄新且比较大），北七家望都新地，刚需主要考虑5年后换手方便和上班交通便利，且交通方便，现在看的95年老房子怕到时候不方便置换，现在这里面选择的优先级怎么样呢。
回答：你好，从板块角度来看：回龙观，石景山，天通苑，北七家。从产品角度来看，华龙苑南里太老了，北七家望都新地太偏。可以考虑考虑石景山苹果园，杨庄北区，天通苑（也可以重点看看东、北区）。具体房子具体分析。
7、提问：未来在19号线附近上学工作，希望找一个离19号线地铁步行可达的房子作为最近几年的过渡。总价600到700，两居或者小三居。先后看了北太平庄，牡丹园附近。觉得北太平庄的房子房龄太老且距离地铁步行时间太久。牡丹园西里朝北两居和花园公寓A座朝西两居，位置价格合适。牡丹园西里价格10以上，花园公寓价格7.8，我们觉得公寓房龄更新、总价低更适合，又担心公寓里确实商家较多影响居住和未来出售。请教牡丹园西里老房子和花园公寓怎么选？或者是否有别的推荐？感谢您.
回答：你好，公寓型的住宅往往价格较低，其主要原因是人员杂，租客多，商户多，居住体验差，升值性也比较受限，建议还是慎重。牡丹园西里小区中规中矩，是可以选择的，不过朝北的户型还是需要多多考虑，毕竟这类朝向在市场中流动性还是受限的。也可以看看附近的北影小区，环境和管理尚可，交通也方便。
8、提问：京爷好，四惠这个板块壹线国际为什么单价比较便宜且交易量少？可以比较一下壹线国际，金地名京，东恒时代二期，远洋天地二期这四个小区嘛？需求是3居预算总价1000万，谢谢您！
回答：壹线国际环境马马虎虎，居住品质一般，部分房源会受到地铁噪音的影响，这点需要注意，另外壹线国际有些户型有遮挡。金地名京、东恒时代二期品质会好一些，可以选择，远洋天地二期年代有些衰老了。
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