北京楼市：务必找准定位！

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1、提问：请问北街家园的房子现在入手划算吗？附近高校工作，打算刚需居住，未来如果出售，是否还有升值空间？考虑学区的话，首套首付300左右，顶层140平以上复式，购买优势、劣势是什么？升值空间有吗？

回答：你好，沙河的价值在于价格低，客户群体主要有几种：1、在里面买不起的年轻人外溢客；2、附近工作的群体。所以这些决定了，这个板块最大的价值在于低总价，如果价格过高、面积过大在升值的角度来看可能不会太好。我认为顶层140平以上复式，流通性和升值性不会太突出，但适合居住。

2、提问：京爷您好。目前看对了红木林小区的一个两室一厅，420万左右，标的面积是67.08平米的房子，这个价格合理么？目前买房想作为一个过渡，几年后想往城里换学区房，您觉得合适么？

回答：你好，评价一个房源价格是否合理，一般还是得跟最新同户型成交价比较，再加上平均涨幅，就可以评价房源价格是否合理。另外还需要考虑到税费、楼层等各方面，另外业主着急程度、付款方式、腾房周期等要求都得考虑。这个小区居住还是不错的，适合保值多一些。

3、提问：京爷好，请问南湖东园二区为何涨幅没有利泽西园高？两个只差了一站地跌，而且中学对口应该一样是陈分呀？

回答：你好，南湖东园二区是中学对口陈分，而利泽西是陈分九年一贯，大家会认为利泽西更省心。另外一方面，利泽西是这一两年才能上这个学校，所以存在补涨的因素。

4、提问：娃24年小学，考虑广外学区，250首付。最近各行政策挺多，西城房价依然坚挺。请教广外老破小现在适合入手？还是观望一阵？另外请推荐广外小区

回答：你好，广外这个板块的学校虽然一般，但有两个天然的优势，一个作为西城上车板块，价格低，安全性高，在以往有性价比；另一个是广外靠近丽泽，未来或许能受益。整体来看，广外还是比较有价值的，当然现在价格补涨太多，可能合适的房源也并不多，建议边看着房吧，然后也感受一下市场。另外，这里不一定要入手老破小，可以买个次新反而更稳健。建议可以考虑远见、常青藤嘉园一居。

5、提问：京爷您好，最近看了您在星球里的回答，感觉学区政策未来变化会很难说，暂时不打算考虑学区房了，如果按照您建议的好地段次新商品房配置的话，想请问您总价550左右，首套刚需，一个在白石桥南，一个在虎坊桥工作，也希望具有保值性或者一定的升值性，有哪些片区和小区可以推荐的么？

回答：你好，可以考虑两个方向，一个是传统好地段的次新一居，比如考虑广外的常青藤之类的、小西天的今典花园（勉强算楼龄新的小区），按照这个逻辑去找就可以；另一个是往南面看，居住稍微能大点儿，比如草桥之类的板块。以上思路的小区跑赢大盘是没问题的。

6、提问：京爷好，目前在酒仙桥上班，想离不远买套三居室自住加保值另外捎带学区属性，总价控制在1700到2000之间，有什么推荐的小区吗？

回答：你好，附近带学校的改善盘并不多，我建议直接考虑望京这边，整体界面好，而且带学校，典型的代表就是上京新航线、华彩国际、东湖湾（正规三居可能要稍微加点儿），都是有一定的品质，居住属性也不错，学校陈分在朝阳也不错。

7、提问：京爷您好，我想咨询下，目前看了炫特嘉园的板楼三居和望京南湖东园一区两居的房子，望京新城的房子，应该怎么选择？自住加升值，选哪个好？谢谢京爷回答

回答：你好，朝青和望京板块都是优质板块，所以升值性都是没问题的。炫特嘉园热度很高，主要是小户型比较抢手一些，但小区管理一般，有点而杂。南湖东园一区，望京老小区，管理和品质一般，不过有一定的居住价值，相对来说安静一些，中学也有机会去陈分。望京新城，交通方便，升值性也还可以，但也比较乱。从升值性角度来看，这几个都差不多，具体得看房源情况。选哪个的话，得看你侧重了，比如通勤、学校、喜不喜欢热闹等。如果家里人多，考虑炫特嘉园三居一步到位也是不错的选择。

8、提问：京爷，通州离三元桥一个小时左右通勤，价格400万内自住保值的小区有什么推荐的吗？

回答：你好，选择通州，得做好长持的准备，以地铁次新房为佳，你的预算能够得上有价值的并不多，建议可以考虑天赐良园；如果能接受一居，那可以考虑运河湾等小区，升值性还会比天赐良园高。

9、提问：京爷您好，目前有套建邦枫景小区小三居（两限）+200w，打算置换到南城科技园附近的小三居，希望具有保持潜力。置换目的主要是为了让父母离我住的花乡天兴家园近些，方便照顾。目前在寻找合适房子。因为父母睡眠不好，想找一个小区环境比较好，相对安静的。之前看过亿城天筑，基本都是不带电梯，爬楼实在困难。不知道中海苏黎世家目前是否值得购入，或者有无其他小区推荐。

回答：你好，给老人买养老房，一般考虑交通方便、周围有公园、医院、安静。中海苏黎世家除了交通，其他都能满足。我建议可以看看郭公庄那几个次新小区，除了安静不一定能满足（这个需要实地感受），其他都还好，往南走走还有医院。而且这几个次新流通性还不错，升值性有保证。

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