北京楼市：当前，千万慎重做这事！

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1、提问：京爷好，现在可以用dyd买房吗？

回答：我打听了一下圈内情况，现在抵押经营贷史上最严，大家千万要慎重做这个东西，不少银行老公司、老房本都不好做，做了也不敢放款，监管非常严格，有这类想法的人得小心了。不要太听信市场中的各种忽悠，老老实实正常买房吧。

2、提问：京爷您好，总价1300左右想买三居室，主要在乎生活品质，一定需要停车方便。目前看上了百旺府 领袖新硅谷 上林溪 和燕清源，可以帮对比分析下优劣么？

回答：你好，百旺府小区在周围还是不错的，比较稀缺，不过配套差了一些。领袖新硅谷小区品质不错，在周围中属于稀缺地存在，可以重点考虑。上林溪，小区在周围较新，有些户型不错，但小区管理品质稍微普通了一些。燕清源，品质差了一些，而且有些不够纯粹。

3、提问：京爷好，您觉得雅特住区值得入手吗？和利泽西其它楼有什么区别呢？

回答：你好，雅特住区优缺点都比较明显，优点是楼龄新，属于利泽西园，享受利泽西园的福利，比如交通方便，有学校，板块不错。而缺点也比较明显，比如回迁品质，人员素质杂，有底商，密度高，户型一般。总体而言，这个住区比其他楼栋还是差一些，也体现在价格上。我的建议是，同等情况下，尽量选择其他楼栋，当然如果是上学落户，可以选择这里面的小开间，总价低，有一定的稀缺性。

4、提问：京爷好，出于保值兼顾居住考虑，准备京铁家园136复式三居加约230w置换大成郡110三居，请问这样置换是否值得？

回答：你好，我认为这种操作是不错的，因为京铁家园价值并不突出，而大成郡小区品质环境还是不错的。我建议京铁家园可以挂出来蓄客，有合适的客户就可以考虑出手，大成郡也时刻关注着房子。

5、提问：京爷好，断断续续看房三个月了，越看越迷茫。北京户口，首套，在三元桥附近工作，事业单位，未来很长一段时间内工作应该稳定，总价在400万以内，主要考虑刚需自住，保值，通勤方便，一小时内最好，未来好出手。有没有推荐的区域和小区。看过这么多，京贸国际公寓感觉距离还行，但感觉那个地方是个价格洼地。还请京爷能给指点一二。

回答：你好，400万以内的房产，如果考虑两居，在周围确实比较难找，只能往郊区点儿考虑，但升值性一般，而且交通不方便，或者看看附近不远处，品质不算好的合立方、佳运园，也能勉强找个两居上车，保保值也可以。当然通州对于刚需来说确实是一个不错的选择，毕竟未来升值性好，京贸国际公寓也是可以的，不过位置差了一些。

6、提问：京爷好，请问现在西城广外还能入手么，不考虑上学，就是为生活方便自住加保值

回答：你好，广外还是比较有价值，主要是因为学区上车属性和安全性，以及靠近丽泽商圈，未来有想象力。当前确实涨得比较多，只能说长期持有完全没问题，有合适的房子也可以考虑。

7、提问：京爷，想请问一下买房区域选择的问题，双方工作分别在西二环白堆子站附近和魏公村站附近，首套首贷，首付300以内，总价600左右，政保不需要学区，之前看过海淀的，大多数都是老破小，只能买5,60平的房子，目前在看北三环安贞门和惠新西街南口附近的房子，包括樱花园和惠新里小区，也看过南四环丰台科技园和丽泽附近的万年花城和鸿业兴园一区。总体感觉南城居住体验更好，但总担心房子升值保值的问题，担心几年以后不好置换出手；北三环相对居住体验会差一点，但几年以后置换可能相对容易一点，想请问下这两者相比您更推荐哪边呢？

回答：你好，其实你对这几个小区的优缺点还是有些了解了。樱花园和惠新里等小区地段不错，但是小区太老，应该是跟随大盘的样子。万年花城属于在周围稀缺，跑赢周围大盘，也能略微跑赢北京大盘。如果把周期拉长，像万年花城这类次新的楼龄优势就体现出来了，而且如果丽泽能起来，那对这个盘的价值也是比较大的提升，可以优先考虑。

8、提问：海淀清河这边永泰园怎么样？看京爷推荐过很多次永泰东西里，但没推荐过永泰园

回答：你好，这几个小区都差不多，我推荐永泰东西里的原因是，500万以内还能有两居，有些还是公房，有些性价比。

9、提问：京爷好，目前在西北旺上班，做IT，单身，短时间内也不结婚。在西山林语有套小一居，在成都有一套新熙门不怎么好的08年大两居。最近在考虑换房，有两个选择：1、北京换房，目前只能买550w左右的房子，看了一圈北京北比较喜欢。2、成都换房，换到天府新区，能买个300w左右。目前只能换一个地方。有几个疑问：1、北京换还是成都换？2、西山林语最近涨的挺厉害，好像是学区的影响，最近中介也一直说政策有变，目前是个高点叫赶紧卖，是该继续保持还是可以卖了？3、北京北是昌平的，涨幅也不怎么样，是不是西山林语是海淀，以后学位均摊有利好，换到昌平会不会有点划不来。

回答：1、我对成都不是太了解，不过我感觉成都最近房价不会有行情，倒不用太着急。2、西山林语虽然位置偏，但是在周围也有稀缺性，涨价也是有原因的。可以保留着这套房子，长远有价值。3、北京北其实涨幅也能略微跑赢大盘，学区倒是一般，看你侧重什么了。

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