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1、提问：京爷您好，本人工作在国贸，首付首贷，首付预算200w，比较看重地铁便利性，学区暂时不考虑。看了四惠、九龙山、双井附近的房子，看房两周，都说现在出房少，但好像也没有特别切身的感受，是这个区域不那么热吗？

回答：你好，四惠、九龙山、双井附近的房子热度还是很高的，但是当前房源非常稀缺，所以热度有时候体现不出来。但是根据我们的数据监测，现在成交量还是挺大，这些天的成交量差不多在500套左右，算是一个相对较热的过程。目前来看，虽然很多热点板块房源少，但全北京成交还可以，主要是因为行情轮动到了一些相对弱点儿的区域，那边房源多一些，促进了不少成交量。总体来看，新政策下，短期楼市热度变化不大，具体得看区域。

2、提问：京爷您好，房山首开熙悦山熹园怎么样？值得买么？房山有没有别的推荐的地方？总价370以内的房子

回答：你好，小区居住属性还是不错的，也有学校，可以上车，注意东侧噪音较大。也可以重点考虑长阳地铁站南侧的次新房，配套相对好一些。

3、提问：京爷好，北京户口，首房首贷，目标是寻找总价500w左右，在亚运村或者北沙滩南沙滩区域的次新一居，不考虑学区因素。计划未来置换，比较关注流动性、保值升值空间。综上提出两个问题：

1.能否推荐一些区域内合适的上车盘。

2.能否重点评价一下保利金泉这个小区？

回答：你好，这附近次新一居，居住好，升值性好，500万左右的还真不多，很多不错的小区的一居朝向都不太好，虽然升值性还可以。我个人还是建议可以考虑紫薇天悦小户型的，次新，带点儿学校，升值性一直很不错。保利金泉小区还是挺不错的，小区品质、环境挺好，密度有些高，总体来看在附近比较稀缺，升值性一直很好，可以重点考虑。当然这个小户型一居室朝向不会太好，这个需要注意一下。

4、提问：京爷，能否评价一下中湾国际，我怕受学区政策影响，它会不会在2022.1.1之后贬值？谢谢

回答：你好，中湾国际，八一学区，楼龄新，管理还可以，租户较多，优缺点都比较明显。买这里的人大部分都是为了落户上学，是有一定的价值的。在我看来，这附近整体板块属于中关村学区，相对优质，长远看价值完全没问题。当然短期内的价格会随着学区政策发生变化，谁也没法预测。

5、提问：京爷好，我要买海淀房给娃弄到学籍（总价550万），以后可以上zb学校。我打算扔租房住。这样买海淀想找投资属性强点的房子。老破小两居与比较新楼盘一居之间选哪个比较好？那种只朝南的一居能选吗？西三旗是不是比清河升值空间更大？感觉也便宜一些

回答：如果考虑升值性的话，可以重点考虑次新的一居，但一定是好户型和好朝向。次新一居朝南的房源还是可以考虑的，升值性也不错。西三旗比清河价格低一些，主要还是地段的问题。当然，现在也得看具体小区，即使板块差一些，小区品质好，升值性也强不少。在这附近买个比如莱圳一居也是可以的，或者永泰东里的南北两居，流通性都非常不错。

6、提问：京爷好，今天看了成寿寺附近的中海，感觉房屋品质很不错，想咨询一下你的看法，650-700的东西向的110平两居值得上车吗？

回答：评价小区值不值得买，一般可以考虑地段+产品，综合分析，根据自己的条件选择是否合适。成寿寺，板块差了一些，没什么产业，也不是高薪产业的第一外溢，整体界面相对差一些。从产品来看，中海品质、环境有保证，在周围中算是比较稀缺的存在。这两个综合分析来看，是可以考虑入手的，至少保值性还可以，升值性会受板块限制。

7、提问：京爷您好，1100的预算，主要考虑保值，目前在看双井板块。是富力城的两居好还是其他小区的三居合适？

回答：你好，在附近区域，富力城是一个标杆，所以从升值的角度来看，表现会比较好，涨幅大而且涨得早。看中升值可以优先富力城。

8、提问：京爷您好，想500万左右买北京城正东、东南或正南方向的小区，出租，待10年后给孩子当婚房？求推荐合适小区。首付可以260万。

回答：你好，从北京买房的板块选择来看，正南还是没有东部强，升值性和流通性都相对弱一些。当然最近南部偏西面的草桥可以考虑考虑，500万左右也能买个南北的小两居。如果东部，那么这个预算可以重点考虑常营，看看苹果派是否有合适的房产。西南部则可以考虑地铁沿线的翠成馨园和富力又一城C区，刚需上车都不错。

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