残酷，北京买房人正在犯一个大错！

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1、提问：京爷好，从去年开始看房，看得比较郁闷，感觉现在剩下都是有一些硬伤的房子，我是该将就上车还是再等等？

回答：你好，京爷一直来有两个买房理念：1、北京没有十全十美的二手房。2、不要买有硬伤的房子。这波行情中，很多人就是因为不知道【北京没有十全十美的二手房】这个思维而错失上车的机会。但现在又有不少人可能会犯第二个错，选择有硬伤的房子，而匆匆上车。我建议，即使是这种没有房子的市场下，都不应该买一些比较明显，很多人接受不了硬伤的房子。原因很简单：你未来迟早会卖，这些房子在正常市场下真的不好卖。还不如加点钱买点儿正常房子。当然，要分清什么是小瑕疵和大硬伤。

2、提问：京爷，您好。看二手房有哪些注意事项。谢谢。

回答：二手房看房注意事项比较多，很多都在咱们会员资料里有。不过我说几句不一样的吧，希望能帮助到您：1、挑选中介还是挺重要的，好的中介能给您讲清楚房子的优缺点，也能比较熟练地匹配您的需求。2、二手房看房中，一定要注意普罗大众关注的点和喜好，比如楼层、朝向、通透性、遮挡、噪音，普通大众喜欢怎么样的，基本上都是对的，小区的管理、人员素质都得了解清楚。这些对小区的升值保值性、居住属性很重要。3、不要被装修骗了，多对历史成交多分析，要向中介要一份最新成交记录。如果这个中介不愿意给，可以判定这个中介不怎么样。4、千万小区价格异常低的房源，往往都有这样那样的原因，有真实原因，也有假原因。5、可以考虑带个录音笔，全程录音，没准能用上场。

3、提问：京爷 我想咨询您一下 如果首付 250w 夫妻俩一个在中关村上班一个在国贸上班希望有一点学区属性的房子 除了华贸城 还能看看哪个区域 啥小区呀

回答：您好，一个在中关村，一个在国贸上班，考虑带点儿学区的房子。我认为可以考虑一下几个选择：1、考虑在国贸附近，寻找带点儿学区的房子，可以考虑白家庄小学学区房，房子稍老，但是保值性和升值性是没问题的，比如农丰里、工体东路、桃园北理等等，挑选合适的楼层即可。2、考虑朝阳实验小学，幸福各种村。3、考虑人朝学区房，芍药居北里等小区，小区相对大一些，也乱点儿。4、海淀中等学校，比如农科院附小、交大附小等中等学区，500万，应该可以找到两居。以上主要都是一些老房子，管理好坏比较重要一些。

4、提问：京爷您好，最近准备买传媒大学附近的珠江绿洲家园，不过附近没什么学校，我想问一下传媒大学板块的房未来还有可升值空间吗？谢谢

回答：您好，这个小区，优点是楼龄不算老，离地铁距离还可以，缺点也有，小区不少房源有较大噪音，比较多人介意，管理前段时间也有所松懈（现在需要再确认）。所处的板块相对来说不是太热门。总体来看，这类小区可以用来刚需上车用，适合在附近上班的人来购买，保值性中等，升值性一般。

5、提问：京爷，您好，最近非常难受。前几年，贪便宜在丰台南面买了个老破小，最近寻思着小孩上学想往海淀或者西城换。可是一看房价，海淀、西城涨了那么多，而自己的小区不仅没涨，还不怎么好卖！怎么会相差这么多啊？我们的小区也离地铁不远啊？！！我是不是得赶紧换了？

回答：您好，确实如您所说，很多地方已经涨不少了，但也有一大批区域不仅没涨价，还不好卖。所以，在北京，咱们一定要保持清晰的头脑，一定要知道：北京普涨的年代已经结束，只有优质房产才能保值升值。也就是未来，北京的房产将非常分化，有人赚得盆满钵满，有人跑不赢通货膨胀。这么一说，很多人会问怎么挑选小区和板块呢？京爷说一下简单点的判断方式(小白攻略)：买房尽量买北面（太南或者郊区尽量避免），尽快买靠近高薪产业附近的板块，尽量买历史中涨得好的板块/小区，尽量买大家都愿意买的板块/小区。还有一个就是，尽量买同年代、同档次中均价高的小区，这类小区往往相对优质。目前可以考虑置换，不过学区买入可以适当观望。

6、提问：京爷您好，首房首贷，预算500W-600W，对象在马连洼我在安贞门，回龙观立水桥感觉环境实在是不好，目前看中老北苑区域，想问一下这块近期成交趋势是怎样的，前期重点看了望春园和茉藜园，这两个小区麻烦点评一下，谢谢

回答：现在是业主心态比较高，还在走高。下面是对两个小区的评价：

茉莉园：地采暖，温泉水入户，价格合适，成交量最大，户数比较多，选择多，内部置换的多，业主相对比较认可。望春园：08年小区，年轻人比较喜欢，户型多样化，各价位都有。绿化率比较高。有幼儿园，配套好。北面有点儿临街的现象。两个小区都还可以。长远看，望春园保值性、升值性好一些。

7、提问：京爷，我在央视大裤衩周围上班，爱人在中关村上班。首付预算300万，想要个离2人工作都方便些的房子。有生小孩的打算也，所以希望有个一点的学区属性。目前看上了望京的利泽西园（一居）和亚运村的光大名筑（一居），都是陈经纶学区，这两个哪个更好，不知道有没有更好的小区选择，可以买二居的小区？

回答：您好，学校，利泽西省心一些，九年一贯，而光大属于中学划片上陈经纶，居住的话，光大好一些，利泽西管理有待提高。总体来看，升值性上来说利泽西未来比较有想象力，一个是学区在上升，二是阿里北方总部要在附近建设。还可以看看新北苑的华贸城。

8、提问：京爷您好，最近在看北京青年城顶层，他们是有个晒台扩出去之后多盖了一室。小区里有挺多房子都盖，也有没盖的。问中介说，改建后交易过，在住建委备过案。但是后来另一个区域的中介带看的时候说是有强拆风险的。这到底是怎么回事儿呢？

回答：您好，这个还是有一定的不确定性，而且顶层也不是一个比较好的标的，有其他合适的房源还是选择其他的房源。中介的话，半真半假，有事实，也有水分，所以说不清楚。

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