北京楼市：这些板块还有降价空间！

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1、提问：京爷您好，新人stsd，预算700以内全款，没有小孩，想请教您以下问题：

1、现在考虑学区是不是太早？目前学区政策变化太大，不敢上车，是否需要提前这么早逆向等德胜月坛？

2、以自住兼顾保值为目的的话，利用房票资格上车通州运河三角区更好还是双井片区更好？目前通州看好BoBo自由城，双井好点的两居价格又有点超预算。

回答：1、考虑学区是有些早。不过如果确实比较侧重学校的话，是可以考虑逆向操作的。注意：可以观望一下，西城德胜月坛还有降价的空间，不用太着急。当下西城暴雷，最近有新的限购，西城顶级学区日子不会好过。我们长期监测这几个板块，可以保持联系。

2、短期看，肯定是双井好一些，稳健型的升值产品。长远看，通州运河三角区有想象力。

2、提问：请问北京自贸区利好哪些板块？谢谢

回答：自贸区主要涉及了海淀的北部，朝阳国贸、金盏，顺义若干区域，通州若干区域，昌平生命科学园，大兴若干区域。你看这么多区域，这个含金量一下子就下来了，即使再好的东西，多了也凸显不出来稀缺。当然对于原来就比较弱的区域利好相对多一些，这里面可以重点看金盏、通州运河等区域。其实还得看具体怎么建设，这些概念还是偏虚。

3、提问：你好，昌平回龙观03年的二类经适房，北店嘉园怎么样

回答：你好，小区还ok，特别是环境算可以的了，居住属性和保值性都可以，刚需上车没问题。

4、提问：您好，本人首房首贷，感觉北京换房成本太高想一步到位，首付260，想买一个小三居，不用考虑孩子上学，夫妻工作地在望京和知春路，请问有什么好的小区推荐，感谢

回答：你好，260万，满贷，考虑550万左右的房产，三居室的话，好地段确实不是太好选择，海淀肯定是没啥可能了，朝阳可以考虑老房子，我建议重点考虑花家地西里，地段ok, 也有学校，性价比较高。

5、提问：京爷好。想给老人从楼梯房变电梯房，需要将普惠南里一居置换到玉泉路附近，看了青塔博龙家园一套2居室，房子结构还好，但小区较小，纠结卖掉普惠南里一居是否可惜，博龙家园是否值得购买。另外，还想问问即将售卖的衙门口的长安悦玺是否有购买价值。

回答：你好，一个是海淀好学区的二手房，一个是丰台区的一般小区，两者价值相差还是比较大的，属于高能级向低能级置换，如果是我，我可能不会这么换。还是考虑海淀吧，哪怕小板楼没电梯的二层也行。长安悦玺，配套可能一般，不过五环内，离医院近，老人居住也是可以的。

6、提问：京爷你好！为积分落户要搬到郊区，媳妇喜欢亦庄的环境，800万左右预算的三居，在亦庄有哪些小区推荐，谢谢！另外没有通州的社保是不是很多亦庄属于通州的房子就没法买了？

回答：你好，亦庄可以考虑地铁沿线，配套成熟的次新二手，比如上海沙龙，或者河西区的次新二手房，如亦庄金茂悦、北京城建海梓府。以上保值和升值都还可以。第二个问题：目前是的。

7、提问：京爷好，西苑地铁站附近中信所，挂甲屯这二个小区和西北旺春夏秋冬相比，怎么比较，个人觉得西北旺太偏，房价变化幅动很大。请您费心分析下。

回答：你好，中信所，挂甲屯这两个小区地段还不错，周围环境也可以，学校倒是不太突出，整体属于比较稳的选择，就是房子老了一些，长期还是得之换掉。西北旺春夏秋冬，交通也算ok，地处高薪产业区，次新但品质一般，学校还不错，但溢价偏高，学区政策不稳定的情况下，近几年可能有些波动，长远依旧有价值。因此，这里得看你侧重了，如果想稳一些的话，可能中信所，挂甲屯强一些。

8、提问：京爷你怎么看亚运村板块的风林绿洲小区，有个顶层两居，均价10万多了，有点心动，但是又觉得会亏。好纠结。

回答：你好，风林绿洲是有价值的，原因很简单：朝外学区，品质稀缺，地段好。就这几点来看，这个小区就十分稀缺，长远价值很大。所以我的看法是：长远看，值得考虑，顶层算好折价即可。短期来看，如果不着急上学，也可以观望一下，毕竟顶层是有硬伤的。

9、提问：京爷好！请问从自住加增值的角度，永外的房子值得购买吗？这轮价格普涨，现在是否是合适的换房时机？还是可以再等一等？

回答：你好，永外从历史上就是属于东西城中偏弱的地方，整体界面差，人群相对弱一些，学校也不是太好。不过这几年来学区均衡化大背景下，越来越多人选择这里。根本原因是：学区低洼，足够安全，价格实惠，有性价比，长远有价值。我认为这里是可以买入上车的，如果即将上学，当前是可以考虑入手的，具体看小区。

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