北京楼市：不确定因素大，你需要这么做！

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1、提问：京爷你好~上班在东单，首套首付350-400万，总价600-650左右。现在和男友有房住，这套不打算长期住，到时看看买房的位置自住或者出租。主要看了东城和朝阳双井的房子，目前觉得还可以的是富力城的北向大开间和国瑞城的一居。富力城小区环境好一点交通方便而且租金高。国瑞城有回迁、小区环境一般但属于东城且离单位近。京爷可否给分析一下，哪个保值增值更强一些？或者有没有其他推荐的？谢谢！

回答：你好，当前政策不确定性大，特别是学区政策不确定性大，所以我一直坚持未来是好地段的次新商品房的天下，勇敢买这类产品就对了。建议可以优先选择富力城小区。再说一次，未来一定是好地段、次新、品质商品房的天下，升值性也最好，至少买来睡得着觉。

2、提问：京爷您好！请问望京花园西区的2000年的小板楼，单价9万多了，值得入手吗？与圣鑫大地家园每平米7万左右的塔楼相比，哪个更值得呢？谢谢！

回答：望京花园西区的优点在于管理尚可，人群也优质，有一定的小区居住体验，热度比圣鑫大地高不少。不过九万多确实有些高，可以稍微观望一下。

3、提问：京爷您好，华亭嘉园76平的一居室朝北现在可以考虑入手么？

回答：你好，小区倒是还可以，总体升值性和保值性问题不大。不过朝北的户型，居住起来不太舒服，如果自己住还是得注意的。这个总价也可以考虑其他次新的一居，比如保利金泉，属于品质商品房，升值性还不错。

4、提问：京爷好，能分析下远洋新干线这个小区吗？

回答：你好，小区地段倒是不错，配套，交通都尚可，而且还是个次新。不过小区不够纯粹，有不少办公，也有不少租户，居住体验受影响。总体来看，因为地段、配套、次新，使得其保值性还是可以的，但是升值性相对受限。

5、提问：我在西单上班，首付预算180，请问寰宇视界和合生me的两居哪个合适，两个小区相比保值哪个好？

回答：你好，从地段和潜力来说，合生me强一些，从产品来说，寰宇视界开发商口碑不错，同等情况下，可以优先选择合生me。

6、提问：京爷您好，想请问下在这个时间段，回龙观和天通苑哪个板块更适合入手一些？主要考虑总价500左右的2房或3房。

回答：你好，不管是现在还是未来，回龙观都会比天通苑强一个档次，现在回龙观涨得多了，很多人觉得性价比不高了，但是我想说的是，下一波还是回龙观涨得多。原因很简单，回龙观和天通苑都是互联网外溢板块，但回龙观是第一波外溢，天通苑是第二波，升值性就是不太一样，更别说界面的问题了。记住：在没有大规划的情况下，

7、提问：京爷，目前居住朝阳区科荟路美伦堡家园160平米三居，自住改善需求，想置换昌平区陈家营路的招商嘉铭珑原210平米四居，请帮忙分析这个置换安排，以及其他好的置换建议（位置以北部、西北部为主），主要是为过两年退休养老用，不用特意考虑地铁通勤，谢谢。

回答：你好，从升值性的角度来看，美伦堡应该还是强一些，毕竟地段好一些。咱们这边可能考虑的还是安静一些，那么招商嘉铭珑原自然是不错，安静，周围环境好。我认为可以在市场平稳些的时候置换，美伦堡应该还有上升空间。

8、提问：京爷，请教一下，我看好一套房子，这个房子的情况是：有180万的房贷，建设银行的，另外有180万的经营贷。卖家要求我用首付去解抵押，我爱我家中介说他们可以做担保，签担保合同，出了风险我爱我家先行垫付，这种担保靠谱吗？会有风险吗？

回答：你好，一般正规银行的抵押、业主征信正常，出问题的概率也不高，可以考虑的。

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