北京楼市：当下，这类房子面临巨大风险！

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1、提问：京爷，学区房未来还有价值吗？德胜的三居室降价后可以捡漏入手不？

提问：学区房政策未来谁也说不清楚，这次顶级学区被打压，直接让未来顶级学区房不确定性加大，结果是学区房的价值直接被削弱，同时也给大家一种心理上的告示。鉴于此，我认为未来可能不会有单一的学区房出现暴涨的情况，特别是西城。不过也不能说学区房没有了任何价值，毕竟学校还在，优质学校在短期内无法被撼动，买了房依旧有能上对应学校的概率，还是有家长会去买单，只是买的人没那么疯狂了。另外，未来顶级学校的老破大学区房尽量不要去买，学区溢价高，居住体验还不好，万一出现学区政策变动，总价这么大的资产将面临巨大的风险.

2、提问：京爷京爷，关注一段时间了，着手准备上车了，有个疑问想请教一下，首房首贷对于银行流水有没啥要求，需要注意啥，要不要提前准备，大概率工行，工作单位国企带编，管理人员，工作较为稳定。。求解

回答：你好，对于流水问题是这样的，如果考虑公积金或者组合贷，那么对流水要求很高，如果考虑商贷，贷款金额不高的话，那么对流水要求不高。如果有条件，花费不高的话，能做流水那肯定是更好的。实在不好做，如果是商贷的话，那也问题不大，到时候找中介帮忙解决即可。

3、提问：京爷你好，根据手头资金，立水桥嘉诚花园98年2居跟，佳运园的05年2居，比较纠结，嘉诚花园离地铁比较近，小区环境比较好，缺点是老，佳运园缺点离地铁远，小区环境差，优点房龄还算新。因为目前自己住或者考虑买个北京北一居室。从升值角度看，京爷推荐那个呢

回答：你好，这两个小区的优缺点你分析得其实已经很到位了，我建议短期居住，两个都可以选择，尽量地铁旁的嘉诚花园，长期来看，还是选择新一些的。事实上，如果就自己住，买个优质小区的一居也是可以的，升值性可能还更强一些。这附近北京北就是一个不错的小区，也可以看看望春园。

4、提问：京爷您好，最近还在看望京板块，比较中意南湖中园二期，麻烦您帮忙解读下，另外小区最近几个月的成交价在哪里可以查下？

回答：你好，南湖中园二区小区楼龄老了一些，学校也不算突出，在望京不是太突出的盘，属于中规中矩，涨幅跟随望京大盘涨幅，刚需上车没问题的。这个成交价格可以叫中介帮你统计，如果这个中介人实在，那么会把数据给你的，当然最好你拿到的是统计好的表格，不是口头说的成交价。另外，多问几家中介，估计也能知道个大概。

5、提问：京爷您好，我和妻子上班一个在西北旺航天城附近，一个在亦庄，希望在折中的位置买房，总预算600-700万，首房首贷，希望可以是三居，请问有哪些板块可以重点考虑，感谢

回答：你好，两个人的工作地点距离确实比较远，所以尽量选择中间的板块，找个靠近地铁且升值性还可以的板块即可。可以考虑两个板块：1、10号线西南侧，比如草桥、丰台站附近，这些板块潜力还是可以的，找个热度高的小区即可，比如草桥欣园，丰台三环新城等小区。2、还可以考虑10号线北面的小区，比如安贞、惠新西街等，找管理还可以的，比如安贞西里和惠新里。以上板块、小区至少保值还可以，各自上班也有地铁。

6、提问：朝阳区三居室，预算1500左右，有小范围浮动空间。不需要考虑学区，婚房自住，也不完全属于投资，短期不会置换了。所有房子新旧he小区舒适度，管理比较重要。望京工作，孩子以后会在崇文门附近上学，地点可能稍微需要折中一些。有没有比较好的板块or小区推荐呢？

回答：你好，1500万左右，望京和崇文门附近取中，可以考虑一下双井、九龙山板块的次新二手房，板块很优质，配套也很完善，保值升值性强，比如可以考虑富力城、首城国际等次新。也可以考虑朝阳公园，如公园大道；太阳宫附近如冠城大通澜石等小区。

7、提问：京爷你好，考虑1000-1200万的2-3居室，优先考虑居住环境和小区人群，不考虑学区，之前看了亚奥金茂悦对环境和户型很满意；福熙大道小区和户型都可以，只是那么远了还那么贵，总担心站岗了；国风上观觉得小区还可以，价格不便宜但是楼道里居然有牛皮癣不太满意；融科橄榄城小区没问题，能买到的面积太小了；知语城面积尚可但是有感觉普通小区的管理档次；保利金泉小区感觉能接受就是大塔楼30层楼高，担心电梯慢。京爷从保值升值和居住体验方面给些建议吧。

回答：你好，我认为你比较侧重居住体验多一些，所以还是多看中环境和居住体验吧。理论上，望京还是强一些的，毕竟板块好，不过近些年国风上观还是有些衰败的感觉，知语城则不够品质，都不一定符合你。融科橄榄城小区很好，可以重点考虑。保利金泉塔楼密度高，虽然有稀缺性，但可能不能满足你的居住体验需求。建议可以重点考虑新北苑，整体界面不错，升值性很好，而且你这个预算还能选选。亚奥金茂悦还是不错，品质和环境都好，升值性也没问题，就是周围界面差了一些，看你是否介意。

8、提问：京爷好，如果北京也出台二手房指导价和放慢房贷放款速度，降价会降吧？

回答：你好，其实北京本来就有最低指导价，当然如果新的指导价出来，那肯定对市场不好，有降得可能。放款速度慢，确实对市场稳定有好处，但能否降还得看慢的程度。

9、提问：您好，近期一直在看房感觉思路有点混乱，想请您指点下~首房首贷，预算在800万左右想买一套小两居，工作地点朝阳门，主要考虑通勤的方便和未来保值，目前在看2号线从东直门到崇文门附近的房子（朝阳门南小街、竹杆胡同、吉祥里西区、国瑞城等等都看了一下），但是大多都是回迁房，物业管理各方面都比较差，想问下京爷这附近有没有可推荐的次新商品房小区。另外还想问下，因为工作地点在东城朝阳交界，有点纠结是不是应该还是在东城一侧买，未来会更好出手。

回答：你好，800万左右预算，这附近确实比较难找到次新品质商品房。只能往外走一走了，比如朝阳的次新小两居，升值性不一定比东城差。当然800万左右的预算在朝阳靠里的地段也不太好找到次新品质商品房，如果不介意距离的话，其实可以看看朝青的华纺和青年汇。

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