北京楼市: 短期下跌概率低！

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1、提问：京爷好，请问最近成交量下来了么？您觉得下个月望京东有可能降么？

回答：你好，成交量下来了一些，不过主要是没房源，而且部分学区房热度低，所以整体交易量小了一些，但非学区市场并没有凉。下个月望京价格要降的概率很低，除非有政策。需要知道：没有政策的情况下，房价下降是一个相对漫长、缓慢的过程，也就是说如果没有政策，短期跌不下来。

2、提问：京爷你好，比如550-650这个价格区间，是否有比较好的能够实现3-5年内保值增值的产品，请京爷帮忙推荐几个小区，是相对好地段次新的一居好，还是够一个两居？或者从保值增值角度来说，现阶段新房是否可以考虑？

回答：保值升值性好的小区，如果不是学区房，那么一定是好地段的优质小区或者稀缺产品。从这一波涨幅来看，非学区房中，望京涨幅在第一梯队，然后是朝青、回龙观等地，当然还有海淀、朝阳的优质板块（比如海淀北部，朝阳新北苑等地）。另外，还有板块内部的稀缺产品，比较典型的是一片老房子中的次新商品房，表现非常好。所以我建议，就选择热点板块的优质产品，或者某板块内部的稀缺产品。比如望京的次新一居，2000年左右的两居，升值性都不错，如澳洲康都、望京花园之类的；或者回龙观第一梯队末尾的两居，如融泽、紫金、公元悦府等；朝青的青年汇、国美等。虽然以上小区是我推荐得老掉牙的小区，但确实有其原因，下一波还是它们表现好。

3、提问：京爷您好，首套刚需，二套贷款，总价500万左右。目前看了①西坝河（曙光里、曙光西里—新划到了人大附且直升）②安贞片区（安贞里、安贞西里、小关北里24号院—位置/配套/环境好）③望京-花家地（花家地西里一区），听说阿里总部在2024年投入使用，对望京房价会有影响么？

以上位置都能接受，请问这三个片区哪个地方潜力大一些呢？安贞和花家地除了这几个还有别的小区推荐么？

回答：你好，西坝河这几个小区比较老了，价值不是太突出，不过学校如果能办得好，那确实有些价值。安贞片区的优势是地段好，靠近西城和海淀，所以房价一直表现得还可以。这里面安贞西里口碑还不错，可以重点选择。望京花家地西里，小区本身比较老，主要的点在于花家地实验小学还可以，表现跟着大盘吧。阿里的投入对花家地是个好事儿，但是利好我认为比较有限。安贞和花家地西里更稳健，而曙光里、曙光西里等倒是有些潜力，但也有不确定性。

4、提问：京爷，您好，我现在卖了房手里能有600万，可以600付首付款，因为房本想写我母亲的名字，贷款只能走接力贷，不想贷款太多，目前想贷款200以内，去看了南湖东园一区的房子是99年的，还有清友园板楼02年的，新北苑也看了，父母比较中意南湖东园的房子，觉得交通和购物买菜比北苑那边要方便，而且父母觉得又是五环里的，请问这个怎么选择，如果真按父母选的南湖东园一区的房子，日后这个小区自住保值和升值跟北苑比怎么样？在咨询下，如果父母走接力贷，贷款人是我母亲，需要我提供收入证明，提供的话这个会影响我以后买房的首套首贷么？

回答：你好，首先，接力贷不会影响你的首套资格，但会算负债。不过我认为这还好，流水这种东西不是那么重要。望京板块比老北苑整体板块都强一些，毕竟有产业有配套。而老北苑仅仅是一个住宅区，而且以老房子为主。虽然南湖的房子老一些，但是板块还是强不少，生活也方便，因此房产还是更有价值一些。我建议还是考虑南湖的房子，如果资金充足去新北苑看看也是不错的选择。

5、提问：京爷您好。首房首贷，总预算500万上下，两居室。目前考虑了三个片区次新的房子，烦请您从自住+保值的角度给点建议。1.朝青。朝青这边，户型好点的，我的大概能买到甘露园南里，甘露晴苑，丽景馨居，经适房小区雅成一里。2.四惠。四惠这边，我预算范围内的，大概只能是壹线国际和经适房小区通惠家园。3.八号线北段，从育新站到平西府站，有不少可供选择的房子。

回答：你好，1、朝青及周围是个好板块，年轻人多，流动性强，这些小区品质不算好，不过刚需上车还是可以的，可以重点看丽景馨居，楼龄新一些，未来有地铁，而且能找到安静点儿的房源。其实也可以考虑去常营的柏林爱乐看看，毕竟是次新商品房，是不错的选择，升值性也没问题。

2、四惠，板块也不错，这两个小区的居住体验差了一些，不过地段还可以，跟着大盘吧。

3、回龙观霍营附近，还是非常不错的，找地铁次新即可，可以选择旗胜、京投发展公园悦府、紫金之类的小区。

6、提问：京爷好，首套首贷，预算600-700，想看个两居。工作一个南三环一个北三环，基本有地铁的地方都可以接受。但既不想住到四环外，还不想住的太老旧，希望2000后的小区，还想住南北通户型好一点，感觉东城朝阳这个要求预算就有点尴尬，不太够用，现在比较迷茫，不知道应该为了朝阳东城的位置牺牲楼龄或者户型，还是去丰台买新一点的小区选好一点的户型？基本要求保值能跟大盘涨，是否有合适的片区或者楼盘麻烦推荐一下，谢谢！

回答：你好，这个预算在北四环等地段还是比较难找到优质的小区的，特别是2000年以后的两居，还要求南北通透。如果考虑学区，那东城自然是可以选择，当然还得牺牲小区环境和品质。如果不看重学区，其实在丰台的草桥、首经贸等地还是能住得不错的，而且升值性也尚可。比如草桥欣园、万年花城或者看看星河城。

7、提问：京爷您好，请问太阳宫的土星园和双井的苹果社区南区相比，哪个更有升值潜力呢，差不多相同户型，您更建议买哪边～谢谢！

回答：你好，这两个小区的板块都还不错，升值性都还可以，不过苹果社区南区居住体验还是好一些，土星园物业差了点儿。看中居住，选择苹果社区南区。如果看中学校，那土星园也可以选。

8、提问：京爷，展览路片区富成大厦（阜外大街甲41号）是商转住，单价很低，不到10万，您觉得有什么坑

回答：你好，这类小区就一栋，没啥空间，而且是商转住，比较乱，没什么居住体验，所以价格一般，不过上车学籍倒是可以。

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