北京楼市：务必想尽办法买这几类房产！

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1、提问：请问京爷多少钱算是有价值的房产呀？

回答：你好，北京有价值的房产没有一个绝对的总价标准，稀缺性才是判断楼盘是否有价值的标准。稀缺性表现在以下几个方面：1、楼龄、品质、管理，这些归纳成居住属性稀缺。北京城区以老房子为主，居住体验太差，未来次新房将越来越受追捧。品质也严重影响着小区的价值，一个高端商品房，一个回迁房，价值完全不一样，哪怕是一个小区，回迁楼都比商品楼均价低不少。管理也能明显地。2、地段。地理位置就不用说了，好地段的房产价值自然高。3、学校。历史中，学校能赋予房产极高的价值，但当前这个属性被打乱，这是后话了。4、产业，高薪产业区跟地段产业的区域，价值有极大的差异，比如回龙观和马驹桥。另外，如果某有价值区域中，总价是最基本的上车盘，那也是有价值的。

2、提问：京爷好，西北旺春夏秋冬是二类经济适用房，听说是回迁楼，自采暖，这片回迁房还有什么弊端吗，回迁房升值和流通会比商品房差吗，谢谢

回答：你好，北京房产价值由品质管理、地段、产业、学校等因素综合决定，如果其中有几项比较突出，那么也可以弥补剩余几项的缺点。西北旺春夏秋冬就是这种情况，作为经济适用房，品质和管理自然一般，但是地段好，产业高薪，也带学校，是有稀缺性的小区，所有升值性和流动性都是非常不错的，不用担心。

3、提问：京爷，想咨询下三个价格相近的小区（两居），从自住兼升值保值来看是怎么样的排序呀？冠芳园15年电梯房距离朱辛庄1.2公里，龙华园96年板楼距离龙泽0.7公里，北店嘉园03年板楼距离育知路850米

回答：你好，这里面冠芳园地段还是比较偏了点儿，周围没啥配套，还是尽量选择回龙观吧。回龙观中，2000年后的房子有不少的小区，因此90年代的小区还是比较尴尬的，价值会受到挤压，所以建议尽量选择北店嘉园。

4、提问：京爷好！昨天在线教育暴跌，显示了国家调控的决心，那房价是否会成为三孩的配套措施被调控？目前看上了国美暗间两居室，和青年汇一居室，总价差不多，考虑当前涨幅，哪个更值得购买，保证在五年后不亏？

回答：你好，目前来看，未来学区政策确实会有一些不确定性，其他房产倒是没什么影响。还是考虑朝青一居室好一些，盘子没那么大。五年后大概率不会亏。

5、提问：京爷您好，我家大宝23年上小学，现在想买个海淀或西城的上车房，我工作地点目前在育新比较稳定，宝爸互联网行业，现在比较纠结两个方案：

1. 买西城老破小上车房，然后租三居住，我也要换工作，换到西城附近。感觉代价有点大，但娃上学保险一些。

2. 买海淀普小房，目前关注西三旗区域，但是说得过去的也就是育新学校，对应的育新花园房子比较旧，户型也不太好，1911政策有小概率调剂风险。附近次新房世华龙樾和莱圳家园较贵，勉强够的上，但是对应的学校都很一般。能给些建议吗？

回答：你好，如果买西城，并不一定能上比较好的学校，毕竟23年上学人数比较多，而且你的代价有些大，可能并不一定是个好选择。我认为是可以考虑育新附近的，上班也方便，多花时间培养孩子学习可能是更好的选择。总之一句话，现在买学区房都是盲盒，反而可以买一般的学校。

6、提问：京爷好，想买总预算500w的房子，朝青青年汇和回龙观新龙城的房子，买哪里保值性很好呀，谢谢京爷

回答：你好，回龙观和朝青都是热门板块，升值性都不错，需要注意的是青年汇是朝青升值的引领之一，表现还是更好一些的。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

7、提问：京爷好，首付准备了350-400，预算在700-800，首套首贷。主要是为了放户口，出租保值，将来如果人在北京上班自住也方便，目前是在上海工作的。想问问华樾国际这个盘怎么样，说是8月份开卖了，能满足我的大部分需求吗？谢谢！

回答：你好，如果是为了放户口、出租、保值，这个盘并非是一个好选择。如果看中出租，还是得去热点板块，租金高，这个盘目前没什么配套，租金低，而且几年后才能交房。对于升值性，这个板块未来有些潜力，但是时间会比较就，地段还是有些偏，短期升值一般。建议往热点板块看，尽量选择个次新房，好租好售。

8、提问：您好，请问总预算500w，目前看来几个选项，南五环德茂地铁站的新盘，合生me悦73平米南北通透小两居，还有九龙山的异构空间塔楼四梯十四户69小两居，还有北面旗胜家园，北京北89两居，这三个选项从保值增值未来出手角度哪个更好，感谢

回答：你好，旗胜家园，北京北89两居可以保值居住和升值属性，异构空间流动性有保证，居住属性一般，合生me悦73平米南北通透小两居居住属性不错，但升值性没有前面强。看你的侧重点了。

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