北京楼市：依旧有热度，但。。。。

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1、提问：京爷好，最近听说二手房贷款逐渐紧缩了，会对正常购房的我们产生多大影响？批贷款的门槛更高了吗？是否意味着二手房价会下降？

回答：你好，额度是有一些紧张，主要是上半年市场比较热，消耗了不少额度。批贷稍微变慢了一些，但是还有能做。目前来看，这个事情对市场没有一个明显的影响，非学区依旧有热度，当然价格没有年初涨得那么快了。原因是：1、当前正处于新的博弈期。2、房源少，价格刷得没那么快。当然说市场凉下来还为时过早。

2、提问：通州纯投资是买大居室140平左右的的还是找个80多平的?打算持有10-15年 京爷有合适的推荐吗？

回答：你好，选择什么面积，得看具体小区定位，如果是刚需小区，那就考虑80多平米的，如果改善小区，140平米则不错，具体情况具体分析。通州就买运河三角区吧，次新，其他不确定性大。

3、提问：京爷你好！可以点评一下三元桥地区吗？国际港是02年的外销公寓，目前三居在900w上下，不知道是否有升值潜力？购买外销公寓有需要特别注意的问题吗？请指点

回答：你好，三元桥板块其实很好，地段不错，配套成熟，至于小区升值性则看小区具体情况，毕竟好板块也有常年涨不起来的小区。国际港这类公寓型小区这些年来越来越非主流化，升值性并不突出，不过地段、交通尚可，保值性也ok。

4、提问：京爷，您好，做抵押贷，抵押的房子房本是我的名字，日后是这样会影响我的首贷么？像抵押房子贷款最多能贷多少？

回答：你好，抵押贷和住房贷款是两码事，不会影响你的首贷资格，但会影响你的负债。抵押贷一般能贷6成左右，具体情况具体分析。

5、提问：京爷好，有几个问题盼指导，十分感谢：

1.为什么不推荐买只有一两栋的小区呢？

2.最近学区政策变化大，您觉得以后学籍锁区是否有可能打破呢？有点担心西城上车盘未来的政策风险

3.您认为金泰城迷你小区的保值升值性如何，丽泽区域还有哪些您特别推荐的小区？

回答：你好，1、一两栋楼小区的缺点还是比较明显的，比如没有小区空间，很多人还是希望小区能溜溜弯，另外这类小区极其容易临街，使得居住体验较差，所以同等条件下肯定是升值性一般。2、学区的事情没法说，只能说不着急上学，目前不要碰顶级学区。3、金泰城迷你小区居住体验一般，不过地段还是不错的，小户型有些投资价值。

6、提问：京爷你好，想问下六里桥和七里庄附近的一些小区如何，投资+居住，如六里桥的莲馨嘉园，七里庄的庄维花园，这俩小区如何？

回答：你好，莲馨嘉园地段还是差了一些，交通也一般，总体升值性并不好。庄维花园虽然也是老小区，居住体验并不突出，升值性不突出，不过交通方便，适合上车。未来得看丽泽能否真正起来，要是能发展得比较好，庄维花园稍微有些价值。

7、提问：京爷你好，请问青塔大成郡增值保值怎么样？住惯了西边1000w想在西边改善，不考虑学区但是希望房子别离海淀太远

回答：你好，大成郡小区环境和品质都不错，居住体验还是比较受认可的。当然因为板块稍微差了点儿，所以升值性和热点板块比起来还是差了点儿，不过保值肯定是没问题的。如果看中居住品质和保值性可以考虑买入

8、提问：请问京爷，首付房首贷 350w 首付预算 立水桥地铁站附近的三居可以考虑吗？感觉地铁站还算方便，目前在看北京北和立成苑还有顶秀清溪小区，请京爷帮忙分析一下，居住体验以及增值空间怎么样？

回答：你好，立水桥虽然周围界面比较一般，但是依旧能接受东、西、南三个方向的外溢，如果选对了小区，升值性还是不错的。这里面选小区的原则是：尽量新，尽量商品房。从居住的角度来看，顶秀清溪体验好一些，然后是北京北，而立成苑品质还是差了点儿，居住体验相对一般。从升值性来说，北京北和顶秀清溪都相对强一些，可以优先选择。另外，这三个小区都有部分房源有噪音问题，这个需要注意一下。

9、提问：京爷好，在北京250左右想买个开间或者一居室纯投资，不考虑自住，您有什么推荐？

回答：你好，北京250万左右买房，选择很少，又要兼顾升值性，只有热点区域小开间了，比如可以看看朝青炫特小开间，租金还不错，升值性也尚可。

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