北京楼市：一重要问题已经解决

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1、提问：京爷您好，想请教下，二手房要是前房主户口没有迁走的话，这种房子能买吗？

回答：你好，我们调研发现：现在户口问题已经不算大问题了，很多人已经成功将滞留户口迁到公共户里了。滞留户口本人迁到公共户快一些，现业主申请则慢一些。可以说，

2、提问：京爷，最近比较纠结一个问题，你给我分析分析：你说的一些好地段好小区都已经涨了很多，总觉得现在入手风险比较大，那么一些涨得不多的小区能买吗，现在价格看起来比较合适。

回答：首先，我必须说，这是一个常见的小白买房误区。这波涨价的一个典型的特征是：分化严重。这也让我们看清了哪些能买，哪些不能买。这波行情中，好的板块、好的小区“呼呼呼”往上涨，如中关村、望京、朝青、上地西二旗、回龙观等板块；但一般地段、一般小区却表现很一般，比如郊区、没学区的老破小（潘家园、劲松等老破小）。事实上，纵观过去十来年，每次都还是这些高薪板块升值快，而那些郊区、没学区的老破小却跑输大盘，常年洼地。更残酷的是，在严格限购政策和金融政策下，北京楼市未来已经很难实现普涨，分化还会继续下去，所以必须看重长远价值，坚决拥抱优质、稀缺资产。

3、提问：您好 首付150-200 首套首贷 二手能选择怎样的房子呀

回答：你好，咱们的范围比较大，并不好回答。在海淀，可以考虑弱学校的两居老房子，比如慈寿寺、小西天、北太平庄、西直门之类的地方，因为地处海淀，能略微跑赢北京大盘；西城的话，可以选择超级学区上车盘，比如说荣丰2008，长远看，升值性还不错；东城的话，可以看看东城南面，升值性倒不是太突出；朝阳，范围就广了，可以看看望京、朝青的一居室，升值性较好，或者白家庄小学学区房一居，其他老房子我就不推荐了，毕竟升值性一般；通州目前还算比较适合购买，运河三角区也有一些选择，未来潜力较大；丰台，就考虑丽泽商务区附近吧；另外，昌平的回龙观也是不错的选择。你根据自己上班地点来吧。

4、提问：京爷，您好。麻烦向您请教一个问题，本人在七里庄，对象在苏州街上班，属于sfsd，想在海淀上车，预备的首付是200，期望是小两居（自住）就可以，主要希望离苏州街上班或者地铁近一些（期望半小时左右吧，但不奢求），劳烦问一下，您是否有推荐的小区？

你好，从稳健型的选择来说，尽量选择北面，但是200万首付，需要小两居的话，能选择的不多。在这种情况下，可以选择海淀非学区属性的房产，比如西直门、小西天、北太平庄板块，虽然房子老，但是升值性跟着大盘，不会亏。比如月季园、皂君西里、罗庄东里之类的，看看是否有合适的房源。

5、提问：京爷好，首套首贷，400w首付，想入手一个三居室，最近看房看到百子湾的沿海赛洛城和常营的优点社区，这两个小区相对周边价格会稍低一些，不知道这两个小区怎么样呢？

回答：沿海赛洛城，优点是楼龄新，小区相对于其他小区低一些的原因是管理问题；优点社区，小区其实还可以，密度低、南北通透，但是交通比较一般，价格起不来。从升值性角度来看，沿海赛洛城略强一些。

6、提问：京爷好，sfsd，朝阳区北苑新街坊佳兴园（2004年小区）的房子，一居室朝东，楼层不错，距离北苑路北地铁站800米，58平，总价380万，价格高不高？现在是入手还是观察一段时间？保值性和增值性如何？现在在做决策了，请您给个指导。谢谢！

回答：价格，你得看同户型成交+涨价率，刚需，没啥硬伤，价格合适的话，还是可以入手的。这个小区基本属于保值性还可以的那种，至少跟着大盘。没有望京一居室强。

7、提问：京爷你好，请问朝青板块的国美华纺易城和珠江罗马嘉园您怎么对比？另外，您对国美第一城怎么看？预算800w左右，请问是考虑珠江罗马的三居，还是华纺易城的两居？最近感觉朝青板块价格涨起来了，近期入手会有高位接盘的风险吗？

回答：你好，从品质来说，华纺易城>珠江罗马嘉园>国美，其实国美品质一般，地铁也远，只是在周围中，它属于上车盘，所以大家没什么选择，涨价比较多，现在性价比一般。800万，可以选择华纺易城。朝青短期还有些涨幅，但我认为涨得太多了，不能说没有风险。

8、提问：京爷，您好，通州的首开缇香郡大约280万的两居室投资价值怎样？对比苹果派小区和长阳板块大约300万左右的房子，哪里的升值空间大些？

回答：你好，首开缇香郡还是相对偏了一些，适合附近上班的客户购买，投资不是特别好。建议还是选择苹果派，年轻人流量较大，流动性好，租金也还可以，适合投资。

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