北京: 这些没涨起来的板块，尽量别碰！

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1、提问：京爷好，看到有人说劲松潘家园片区很不好，京爷怎么看？能说说原因吗？

回答：评价一个板块的价值，往往有很多因素，比如地段、产业、教育、产品，还有人们固有的印象和口碑。劲松、潘家园，地段其实不算差，不过毕竟偏南面一些，并没有什么优势。产业，则没什么产业，主要以住宅区为主。教育，没什么好学校。产品以老房子为主，居住属性和金融属性都差，这点比较致命。另外，这些板块特别是潘家园历史上就比较乱，人群素质和界面都一般，这也影响着其房价。以上就是房价涨不起来的主要原因。总得来说，这些板块只适合于刚需上车用，有条件尽量置换掉。现在都没有怎么涨的板块，有条件的就尽量不要去碰了。

2、提问：京爷好，预算600首套自住，希望至少是个大两局，我在西四上班，老公在四惠。想考虑金台路附近的延静东里小区，正好在我和老公上班的中间。问题就是房子是1998年的比较老，但已经是金台路附近最新的了，如果考虑之后有出手可能的话，房子的保值性如何呢？还有金台路附近其他小区 大多数都是九几年的。

回答：你好，我们常说老房子不要买，主要是“喜新厌旧”是人的本性，其根本逻辑就是老房子居住体验太差。另外一方面，北京房产具有极高的金融属性，但老房子的金融属性被明显削弱，进一步限制其价值。一般来说，北京的房产多老不能买，没有一个严格的标准。理论上，在城六区，尽量买2000年左右以后的房产，而郊区则尽量买次新。金台路属于非常好的地段，老房子较多，1998年的房子其实算挺新的了，有一定的稀缺性，比如这个小区业主卖房都会凸显楼龄。因此完全还是可以考虑入手的，保值性没问题，只是因为老小区的原因，整体升值性不是太突出。在周围，可以考虑人民日报社，看看有没有合适的房子，这个小区虽然老，但是小区管理和环境都很不错。

3、提问：京爷，最近燕郊什么行情，有上涨的苗头么？听说取消限购了。

回答：你好，燕郊似乎已经放松，而且是二手房（需要你自己去确认）。一直以来，我们对燕郊的买房建议是：不要碰，除非你有闲钱，但如果你有二手房资格，那就可以买，因为已经在底部。当前来看，二手似乎已经悄悄放开，房价已经涨了10-20%左右，特别是一些被投资客控制的小区。如果现在进入，时机其实已经慢了点儿。而且燕郊一直以来都是投资坟墓，容易大起大落，难以踩准时间节点，需要愿赌服输，心态要好，这点你要注意。相比而言，北京房产才是真正的安全性和流动性兼顾。

4、提问：京爷你好，问个傻瓜问题，在北京多少年的房子算老破，多少年的算次新？

回答：你好，这是一个很有意思也很有价值的问题，因为并没有准确的答案。不过这里有个市场认可度的问题。一般来说，如果有学区，特别是好学区，那么80年代的都没什么问题，当然越新越好。如果是没有学区的房子，我认为可以这么来分类：1、在东西城海淀等核心区域，2000年左右以后就算新的了。2、对于绝大部分城区来说，一般指的是2003年左右以后的房子算是次新。3、对于郊区，建议得2007-2008以后。当然从全北京的角度来看，次新一般为2005年左右以后，而老破则是98年左右以前的房子。

5、提问：京爷你好，求给建议：华樾国际领尚还是通州融御？纯投资哪一个更好？

回答：华樾国际领尚目前是稀缺的新房，但是配套有些差，发展起来可能会有些慢。通州核心区很有价值，通州融御地段也不错，不过性价比不算高。纯投资，直接买运河区的几个次新吧。

6、提问：京爷，stsd，刚需上车，请问回龙观龙华园的房子怎么样？感觉从去年10月到现在涨了不少，不知道未来会不会降温？未来保值增值怎么样啊？

回答：你好，小区还可以，属于刚需上车盘，有一定的性价比，保值性和升值性没问题。这一波到处都在涨，超级刚需不要冒险去等着房价降温，上车是目前最需要解决的问题，你又不是投资和改善。

7、提问：京爷好，看上紫薇天悦的一居室了，买一套60平米左右的开间，大概600w左右，您觉得靠谱么？价格最近是不是太高了？

回答：你好，这个小区其实不错，次新，带点儿学区，升值性自然不错，开间小户型也是可以买的。价格需要跟历史同户型成交对比，不要离谱即可。目前来看，还没有明显降温的现象。

8、提问：京爷，首付450w，我在生物医药基地上班，女朋友在菜市口，公积金国管，想在公益西桥以北买一个自住兼顾投资属性的。

1.草桥欣园三区的三居（无电梯）怎么样，个人觉得小区偏老，犹豫上车是否安全。

2.同类小区推荐，通勤以我女朋友方便为主。

3.西城推荐小区。

回答：你好，草桥欣园三区还是可以的，升值性没问题，安全性也没问题，不过确实有些楼龄了。如果在乎楼龄可以看看万年花城、星河城、阳光花园、恋日花都，不过三居够呛。西城的话，可以去广外看看，只能是两居了，比如远见名苑。

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