北京楼市：很多人心态崩了，但......

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1、提问：法拍房能参与吗？有啥啥要注意的？

回答：我们一般不是太建议，因为风险和性价比的问题。如果要买我有几个小建议：1、现在法拍很透明，不一定要找法拍机构，他们的作用不大，真有问题他们也不一定能解决得了。2、注意是否有租约、物业费、水电费拖欠之类的问题。注意：最近很多人因为房价涨了，心态有些崩，所以想其他法子去捡漏，但捡漏得练好内功，没有内行人指路很容易掉坑里。

2、提问：你一直说不要买老破小，要买次新，难道老破小一点都不能碰吗。

回答：虽然说我一直推荐次新房升值性好，并不是一竿子打死老房子。老房子，如果有学校，或者管理很好，那保值性和升值性短期内还是可以的。北京买房请记住：具体事情要具体分析，在最大能力范围内做最好的选择

3、提问：京爷好，最近看了双井和朝青的房子，比较中意两个小区，一是首城国际，89平的朝南两居和小三居大概950-970万；二是珠江罗马，87平的南北两居大概760-800万。首城国际的地理位置好，但是感觉珠江罗马的小区环境更好，请问如果投资+出租的话，选哪个更好一些？

回答：你好，从板块的角度来看，其实都差不多，都是热点板块。首城国际在周围属于稀缺的存在，升值性较好；珠江罗马在朝青不属于稀缺，品质不算好，不过板块好，升值性也没问题。整体而言，首城国际保值升值性还是更强一些，虽然近些年有些衰败。

4、提问：京爷好，有套房子想两年后做优卖。现在是出租呢(出租的话还能租到明年年底，共计16个月左右)，还是直接房子空着，等两年后争取卖个好价呢？出租怕装修旧了，影响卖价。如果出租，到明年年底应该可以租11万的样子(可以收回装修成本)。

回答：你好，如果比较确定要卖，那么空着也可以。当然，如果能租给一些爱干净、素质高的人群也可以，尽量给一些爱卫生的女生。另外，不要租给机构或者自如，到时候很麻烦。

5、提问：京爷您好，在丰台草桥那块上班，首套，总预算450左右，想买个稍微新点的，靠近地铁的两居，丰台或大兴都可以，目前无自住需求，2年后会自住，兼顾自住和升值，请问有哪些小区推荐么

回答：你好，450万，在附近较难买到升值性不错的两居室。这种情况下，那就买地铁附近，流动性好的小区，我建议可以看看富卓苑、瑞丽江畔等小区。

6、提问：京爷您好，首付160W，sfsd，刚需上车，不自住出租，希望跟上大盘。买下面哪种更合适:

1.朝青次新小一居或者开间；2.百子湾次新小一居或者开间；3.欢乐谷次新一居4.四惠次新一居；

5.劲松老破两居；6.呼家楼团结湖金台路老破小。

请京爷指教，感谢！

回答：你好，如果看中升值性，我更建议热点板块+次新，可以优先选择四惠次新一居、朝青次新小一居，然后是百子湾次新小一居。

7、提问：请教京爷购买期房的常见付款周期。如果想要贷款买房，首付款在付定金后最晚多久必须付？如果需要几个月的时间周转首付款，开发商可以接受吗？或者有方法申请周转贷款吗？

回答：你好，如果是新房的话，只能说跟开发商协商，每个开发商都不一样，有的早有的晚。不过当前北京市场比较热，新房卖得快，能给长周期的开发商不是太多。最好是做亲友拆借，其他方式需要注意是否会影响贷款。

8、提问：京爷，您好，前泥洼小区、柏林爱乐和京贸国际城单价都是六万左右，请问两个小区从投资角度，以5年为限，哪个更有升值空间？

回答：你好，前泥洼小区毕竟是老小区，管理也不突出，我认为升值性不会太好。这里面柏林爱乐热度高，而且是次新，居住和升值都没问题。京贸国际城虽然限购，但是地段好，有学校，属于小步快跑的盘。长远，我看好京贸国际城；五年，我选择柏林爱乐。

9、提问：京爷好，打算500-650w之间，全款，国贸附近上车，不考虑学区，比较推荐哪里呢？

回答：你好，如果是一居，则能买到居住体验还不错的小区，比如四惠凯德锦绣、东恒二；朝青，青年汇、华纺等；风度柏林、东方雅苑之类的。如果两居，居住体验一般，看看百环家园、华腾园、后现代城之类的。

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