北京楼市：未来只有一类房产有价值！

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1、提问：请问安贞里有一套二居的老房子（92年带电梯，东南，现在估计550-600w），23年会满五，满五后有没有置换的必要。预计23年手里子弹会有100w-200w，但没有首贷资格了。算来算去，也不知道有没有置换的必要，换的话是不是也顶多买个700w-800w的房子。或者买个远点的房子？

回答：你好，北京所有的房产的终极方向是：好地段、次新。你的老房子虽然地段好，但是没学区，老小区，未来升值性较差，应该勇敢去置换。举个例子，望京的次新一居，这轮涨幅达到了30%多，而安贞这类老房子估计10%左右不到。显然，应该勇敢去置换，老房子有条件抛弃的尽早抛弃。

2、提问：京爷好，金泰先锋北区和后现代城D区哪个比较好一些呢，自己两个小区的性价比如何，百子湾一带的安全性是否比以前改善呢？

回答：对比两个小区往往是多维度的，但归纳而言，主要还是居住属性和升值属性，另外居住属性往往也影响着升值属性。这两个小区地段相差不会太远，主要的差别还在于产品。后现代城属于刚需上车盘，流动性还是非常不错，但产品设计和居住体验不算好。金泰先锋北区属于刚改类产品，产品设计和居住体验还不错，在周围中有一定的稀缺性。总体而言，我更建议金泰先锋北区，居住和升值性都能兼顾。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

3、提问：京爷您好，sfsd，首付200以内，工作地点在知春里地铁站附近，目前看了朝阳区华严北里小区（近健德门地铁），安贞里小区（近安贞门地铁），南沙滩小区（15号线北沙滩地铁，很绕），还看了海淀区清河附近几个小区，想请教一些建议，交通便利度，周边环境，保值性，学校等，谢谢。

回答：你好，你看的这些小区，都有一个特点：没什么学区的老小区。一般来说，评价这类小区的逻辑是：地段交通尽量好，管理尽量好，总价不要太高。从这个角度来说，华严北里小区、安贞里小区交通都还不错，而南沙滩小区差一些，管理上来说都马马虎虎，可以优先看看华严北里小区、安贞里小区的优质房源。当然这附近安贞西里口碑还可以，升值性跟谁大盘，可以尽量看看这个小区。海淀清河这边还是有些价值，比如高薪产业外溢人口，海淀学籍，升值性问题不大，可以看看附近的上车盘比如永泰东里，有些学校，而且有些是公房，性价比不错。

4、提问：京爷好，请问下惠谷金色(望京)开间和青年汇一居室，差不多都不到500万，投资哪套保值性更加好，还能紧跟大盘?谢谢京爷

回答：你好，这两个小区所处的板块都是超级热点板块，而且小区都是次新，符合我们的投资理念，这次涨幅差不多一个层级，青年汇稍微更好一些。原因主要是：近地铁、稀缺，而且一居体量适中，容易在涨价行情中叠罗汉一样快速把价格刷上去。

5、提问：小两口，第一次换房没经验。按理说现在应该先买后卖，但是老婆一直说先 卖了，觉得有钱在手才能下定决心买。。。我们没操作过换房，心里也没啥底。请京爷指教。

回答：你好，如果是房价在上涨周期中，那肯定是先买后卖，如果是在下跌周期中，可以先卖后买，平稳周期中，则无所谓。得看你买和卖的房子具体情况了。

6、提问：京爷你好！想出掉百子湾赛洛城小区的两居，换到回龙观或者亦庄三居，考虑学区和居住环境，总预算900万左右，有哪些小区推荐？谢谢！

回答：你好，回龙观900万，可以买到第一梯队的小区，居住属性和升值属性都不错，这个梯队的小区是金域华府和国风美唐。亦庄二手溢价很高，目前没啥好选择。如果考虑学区，也可以看看莱圳，稍微带点儿学校。

7、提问：京爷您好，SFSD，预算首付350，总价650，或者公房到700左右。婚房，有生孩子计划，两个人都在望京上班，所以最近在看望京的两居，但是感觉从去年一直就在涨，最近可选范围二手房也就是大西洋新城C区（偏小）、世安家园、望京花园西区、星源国际，夏都盈座（偏小），这几个小区有推荐吗？目前综合比较感觉望京花园西区公房户型还算合适，需要为了户型好的买个总价700以上的公房吗？

回答：你好，望京和东坝新房对比的话，显然望京更稳，而且升值性没问题。目前望京房源极少，供不应求，如果刚需，没太大硬伤，价格合理的就可以尽快入手。这里面，还是大西洋新城和望京花园西区更值得入手，居住体验好一些，升值性好点儿。望京花园西区的公房还是比较值得买的，能把杠杆提高，有一定的性价比。星源国际，夏都盈座，比较乱，世安家园较老，都不是太好的选择。

8、提问：京爷你好！请问您是否推荐北苑的二手房？在天润福熙大道和茉藜园之间犹豫。福熙大道的房子比较新价格也高，茉藜园的户型也不错价格相差很多，请问您对北苑地区的升值性怎么看呢？

回答：你好，北苑分为新北苑和老北苑之分，新北苑界面好，小区品质高，比老北苑强不少，升值性也明显更高。可以肯定地说，显然是选择新北苑好一些。

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