北京楼市：西城短期翻不了身！

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最近不少人想捡漏西城，但京爷提醒大家，西城这几年都难有什么板块大行情了，想着在西城捡漏并短期赚钱的人还是歇歇，至少得持有三五年才有效果，而且在这种政策不确定性下，收益率和安全性相比以往来说都大打折扣。

1、提问：京爷，600万小两居，自住加投资。亚运村小营/劲松/望京/朝青，这四个板块哪个比较合适呀？有推荐的小区么？

回答：你好，从投资的角度来说，最好、最稳健的标的自然是好地段次新盘。亚运村小营、望京没这类产品，而劲松板块又太差。最符合的还是朝青板块，比如看看国美第一城之类的。

2、提问：京爷好，预算800万左右想在海淀投资，您有什么推荐的小区吗？

回答：你好，800万总预算，建议还是考虑海淀北部吧，比如上地、西二旗、西北旺、西小口之类的。以次新为佳，比如可以考虑莱圳、当代城市家园、领秀新硅谷等小区。

3、提问：京爷您好，我和男朋友准备买婚房，SFSD，首付250万左右，总价预计在500-550。打算买在朝阳。考虑到未来孩子教育，估计置换周期会在7年。所以现在想找一个小区环境稍好，板塔结合或板房小区，能保值增值。工作地点在三元桥附近，通勤四十分钟左右都可以。请问有没有什么推荐的小区。

回答：你好，500-550万左右，像你这种情况应该是需要两居的，特别好的学校估计也够不上，只能选择老小区，中上学校了。那就考虑花家地西里吧，小学挺不错，上班也近。

4、提问：京爷，1100万，望京地区自住（一家三口，偶有老人来访），不考虑学区，大西洋城的三居，和橄榄城的两居都够用，价格相差不远。如果考虑未来六到十年内会再次换房，从保值增值的角度，哪个更稳些？请京爷把把关，谢谢！

回答：你好，望京板块的次新都是不错的选择，但是升值性还是不一样。橄榄城属于新贵，热度高，品质也好，升值性自然没问题。大西洋城，三居，这个总价应该是楼龄老点儿的小区，相比于橄榄城，升值性和居住属性都是弱一些。

5、提问：京爷您好，总预算300到350左右（含贷款），二套，想入手一套保值增值，短期内不会入住，要兼顾租金收益；目前看了海淀的五月华庭（小户型上车盘近期涨的厉害，不知道是否会买在高点？）还看了丰台大红门附近的建欣苑（2000年的房子），目据说未来有首都商务新区的规划；以上小区您觉得怎么样？或者其他地区和小区推荐的吗？今年最佳的入手时期应该在何时呢？

回答：你好，从板块来说，海淀还是吊打大红门的，五月华庭虽然居住体验不咋地，但是在海淀还真挺稀缺的，毕竟海淀这个总价的房子在哪儿找呢。所以建议就考虑五月华庭。这种总价的房子，现在就可以入手。

6、提问：京爷您好，想请问您一下，我们有一个太平桥小区的一居，还有一个德茂上林苑小区的一居。现在市场回暖，太平桥当年全款买的，现在涨回到了17年的360，上林苑的当年320(首付40%左右）买的，现在还亏了40左右，要不要趁现在行情好出手呢？

回答：你好，上林苑这个房子，交通一般、配套一般，跑不赢大盘，只适合附近上班的人住住，是可以果断出手的，没太多价值。出手时机可以是现在，当然还有窗口，短期内还有些涨幅。

7、提问：北京交通大学附近，较新的房源有啥推荐，预算800万左右，两居室

回答：你好，800万左右，两居，在交大附近其实挺难找到次新两居室的，原因很简单：这附近次新实在太贵了。如果牺牲一些户型、朝向、楼龄，可以考虑：交大嘉园、今典花园、太月园、满庭芳园等，看看是否有合适的房源。

8、提问：京爷好，请您分析下农大附近天秀家园澄秀园，西北旺春夏秋冬，这二个地方房子的居住环境，保值，增值，和流通性。谢谢您

回答：你好，西北旺春夏秋冬品质一般，居住属性不突出，天秀家园澄秀园品质、人员素质、居住属性好点儿。不过西北旺春夏秋冬因为带学区，所以升值性还是突出一些，不过未来学区政策未定，所以有一定的不确定性。

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