北京楼市：两种力量在博弈！

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1、提问：京爷，昨天看了荣丰2008的一套房子，满五唯一，430万，房东孩子2020年入学北京小学分校，已占用学位，考虑到现在西城都已经多校划片，不知道这个影响有多大。是否能买？学位占用应该折价多少？我家孩子2023年上小学。买了还能在附近入学吧？谢谢！

回答：目前西城有两种力量在博弈：1、着急上学的，开始选择非顶级学区，这种力量利好西城非顶级学区楼市；2、不着急上学的，不敢下手西城了，这种利空西城整个楼市。如果第一种力量较强，那么短期非顶级学区还有一些涨幅（但幅度不会太大了）。如果第二种力量占优势，那么德胜月坛这种凉意会传导到整个西城学区房。目前这两个力量正在博弈，短期需要好好观察和监测，这几个星期很关键。广外的安全性倒是还可以，毕竟学校都不怎么样，属于比较稳的选择。如果要上车西城，倒是可以考虑，到时候上学上哪儿谁也不能保证。

2、提问：京爷好，请问西红门附近的新盘 首开龙湖熙悦宸著 值得投资吗？90平左右的三居户型看着挺好的，但是在南城，现在上车不知道保值性怎么样？形势不好的话会不会降很多？

回答：你好，如果注重居住，那么是可以选择的，如果考虑升值保值，还是差一些的，因为地段偏，交通也差，这个必须有一说一。投资，算了。

3、提问：京爷您好，一直想入手一套房子投资，观望了一段时间，最近关注了亦庄经济开发区，手里现金500万，投资亦庄经济开发区升值保值怎样，如果可以亦庄经济开发区板块建议购入哪个小区？

回答：你好，亦庄有产业，也有概念，自然是一个比较值得投资的地方。我认为这里比较有价值的是河西，整体界面好，教育也有潜力。不过现在涨得太多，二手瞎挂价格，成交不多，新房也没什么房了。所以我认为纯投资现在没啥机会，短期没什么收益，并不建议投资。

4、提问：SFSD，子弹550-600，工作地点在中关村和雍和宫。买房主要自住，希望兼顾增值。建议我们考虑哪些板块和小区呢？我看的不多，目前看过觉得不错的华纺易城，后现代城，华腾园，世华龙樾一期西区，上元君庭，保利金泉，华盛家园，望京也在考虑，至今，无法锁定区域。谢谢

回答：你好，首付600万，那就考虑900万左右的房子。可以尽量考虑好地段2000年左右以后的两居。如果考虑靠近中关村的海淀，那么可以看看中关村附近的满庭芳园、太月园，居住性和升值性都不错；或者可以看看中间地段小西天今典花园；当然上地、西二旗、西小口的次新也可以看看，得看你通勤是否能接受了。如果是朝阳，那么亚运村自然是可以看看的，保利金泉、紫薇天悦都可以考虑，居住和升值性也没问题；望京的首开知语、大西洋等也可以看看，这里升值性没话说；东部自然也没问题，不过得看你通勤能否接受了，你这个预算选择尽量是地铁次新房，朝青、四惠、双井九龙山等都是可以考虑的。你列的小区，我建议华纺易城，世华龙樾一期西区，保利金泉，华盛家园。

5、提问：京爷好，440w预算，居住优先，其次是学校，想买个70平以上的两居，最好带南向，请问有什么推荐？

回答：你好，咱们这个预算，两居带点儿学校并不是太好找，只能去看看朝阳了，可以考虑望京花家地西里等老房子，小学在望京还不错，或者看看安慧东里，有一定的学校。

6、提问：京爷，最近看了世纪村的房，介于次新和老破小之间，学区也还说得过去，但价格显著低于朝阳其他片区的同等学区房。想请京爷审一下，这里有什么坑吗？

回答：你好，这个小区热度一直比较低，主要是交通和学校都不算突出，而且楼龄不算新，价格表现不突出。对学校和交通要求不高的话，还是可以考虑上车的。

7、提问：京爷好！本人偏好复式和露台，想咨询一下京爷，望京花园，利泽一带的99年2000年前后的6层小楼的顶层复式，在未来5~7年有多大可能，能够实现旧房改造，加装上电梯？谢谢！

回答：你好，这类复顶在平时流动性还是比较差的，比如在2019年楼市下行期，这几个小区有不少捡漏房。其中一个重要原因就是没电梯，而且是顶层。加装上电梯之后，价值能上升8%左右。不过加装电梯这个事情还真不好说，有的快有的慢，所以短期不要期待太高。

8、提问：我们目前买房主要为了改善居住条件，刚有了孩子，想换个80m2左右的。总价想控制在500w，不需要考虑学区，但希望能有一定投资价值。目前看了丰台的怡海还有科技园附近，但感觉房子性价比不是特别高，想问问亦庄、朝青有什么推荐小区吗？或者其他板块。夫妻俩人一个在西南四环上班，一个在北四环～

回答：你好，丰台的怡海这个小区还是不错的，至少在周围比较稀缺，不过毕竟板块购买力和购买人数还是少了一些，所以涨幅不是太好。如果看中升值性，还是可以往朝青看看的，不过居住体验稍微要牺牲一些，比如可以考虑炫特两居，升值性倒也可以。或者可以去草桥看看，能勉强买个两居，居住和升值都ok。

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