北京楼市：请买真金白银投入的板块！

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1、提问：京爷，通州产业区就只有运河CBD吗？单靠这一片能支撑起后期的房价吗？再有产业起来是不是也需要比较长的周期，像丽泽金融商务中心都至少十年了，才刚有点起色。

回答：通州目前比较确定性的确实是CBD，其他板块不好说。丽泽金融商务中心确实相对慢一些，其根本原因是重视程度不够，重视程度比副中心差远了。记住：买房，最好买确定性的，买zf真金白银投入的区域，准没错。你看看通州现在多少市属单位迁过去，每年投多少钱就知道了。

2、提问：我6月刚入手一套万柳蜂鸟的房子，但是我现在后悔了，因为感觉明年风险很大，估计孩子会被调剂，我现在卖掉时机合适吗？

回答：你好，对于学区房，我目前没法去预测，去年德胜到前段时间，多少大v说很均衡，因此涨价凶猛，但最终也被收拾了，所以都有不确定性，水平再牛的人，也拼不过政策，有点儿：“功夫再高，也怕菜刀”的感觉。我目前没法给您答案，不过长远看，留着倒也不会很亏，依旧有价值。

3、提问：求问京爷，目前单身，sfsd，总价差不多的情况下，南湖东园二区的一居室和青年汇的一居室，哪个未来升值性、流动性更好？南湖可以有陈分学区但房龄老，青年汇地段方便，各有利弊，仅从未来出手的角度看，哪个潜力更大呢？谢谢京爷！

回答：你好，这两个标的有相同也有不同。两个小区都在热点板块，一居价格段也是流动性不错的标的。不同的是一个楼龄老，有些学区，一个是没有学区，但楼龄新一些。短期来看，我认为这两个标的升值性都差不多，但长期来看，青年汇还是会更稳健一些，不受楼龄、学区影响。

4、提问：京爷您好，我是首房首贷，准备结婚当婚房，这两年就要孩子。最近看了看保利金泉和九台2000的房子，感觉都还可以，保利金泉98平的房子户型方正，但是次卧朝向天井，并且现在没什么房源，要等，价格也挺高，九台2000的价格低好多，但是每个卧室都有大窗户我挺喜欢的，小区环境没有，不过听说可以去隔壁中灿苑，这个小区房源也不多，请问这两个小区比较来说，哪个更合适呢？

回答：九台2000没什么太多优点，小区小，品质又不突出，价格一直上不去。保利金泉一直是周围中稀缺地存在，升值性和居住性都有保证。建议还是选择保利金泉，放弃九台2000，因为价格低有低的道理。

5、提问：京爷，您好！丽泽商务区怎么看？看好的板块怎么排序，比如，广安门，玉泉营，草桥，小瓦窑，青塔。特别是小瓦窑投资价值如何，投资周期多久。比如万科中粮假日风景。

回答：丽泽商务区，目前来看，有一定的潜力。我认为广安门外潜力比较大，毕竟靠着丽泽还属于西城上车板块，然后是玉泉营，草桥，属于外溢，交通方便。最后是小瓦窑，青塔，板块价值不是太大，不是特别好的投资品。万科中粮假日风景属于居住属性偏多的小区，板块升值一般，所以整体投资属性不强。

6、提问：双合家园（13年，89平两居的两限房）和石佛营东里（93年，58平小两居），那个更推荐，谢谢啦

回答：你好，双合家园虽然楼龄新一些，但是品质、管理、地段还是比较一般，石佛营东里虽然楼龄老一些，不过地段还算ok，我建议短期居住的话，还是可以考虑一下石佛营东里的，有条件后再置换置换。

7、提问：亦庄京东总部上班。首付大约170，月供还贷能力尚可。首套房考虑主要考虑自住，交通便利，想买两居或小三居。

1、考虑新房万科东望四期的小三居，17号线首发站。

2、二手房考虑宋家庄板块的，彩虹城小两居，政馨家园，这个价位的小区环境较差。

3、八通线地铁九棵树、果园、梨园地铁站次新房，新通国际花园，华业东方玫瑰，时尚街区东区。

目前看房较少，不太明确，所以看房效率不高，想听听您的建议

回答：你好，我的评价如下：

1、万科东望是一个性价比较高的盘，毕竟这个价格能买到小三居，居住还是不错的，未来也有一定的潜力，毕竟亦庄未来还是看好的，这个盘未来去东部国贸等地也方便。

2、宋家庄板块的，彩虹城小两居，政馨家园，相对来说，居住中等，一般，不过地段略好一些些，属于保值型的产品，刚需上车倒也没问题。

3、八通线地铁九棵树、果园、梨园地铁站次新房短期比较难有起色，估计得有七八年才能起来。

这个预算，其实我比较建议就考虑万科东望。

8、提问：京爷，西四环西五环附近，总价650内的三居室小区，自住用，有什么好的推荐么？能跟上大市就行。未来孩子上学在五棵松，最好离五棵松交通方便些的。

回答：你好，附近买个次新小三居是不太可能了，建议可以看看老房子，管理、口碑好点儿的就可以，至少可以跟着大盘走。这里面，我比较推荐恩济里，口碑、管理都还可以，升值性也ok。

9、提问：京爷您好。目前这个时间段1000w-1200w预算选择东城的房产自住您感觉如何？万国城moba可以选择么？

回答：你好，如果东城有合适的房子，这个时间还是可以考虑入手的，短期看有不少人冲进去。万国城moba是没问题的，好地段、次新，升值性没问题，当然建筑风格有不少人不喜欢，这就见仁见智了。

10、提问：想最近出售套现朗琴园住宅，目前是否是好的时机？是否后期还会上涨？

回答：你好，朗琴园是比较优质的小区，毕竟小区次新商品房，就这一点在西城就很稀缺。目前看，应该是还有一些涨幅，建议可以考虑观望一段时间。

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