北京楼市：当下，别瞎折腾了！

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1、提问：京爷好，最近想在北京买房，纯投资，有什么捡漏的机会不？给介绍介绍

回答：当下市场还想捡漏，还真是太难了，可以说目前几乎没有任何捡漏的机会。当然也有一些小机会，比如投资客出货，着急用钱（这种往往有一定风险），学区变动下的机会。未来德胜、月坛等地也许会有一些机会，毕竟降价大概率，有捡漏的可能。记住：当下捡漏没那么容易，普通人还是老老实实买正常房吧，别瞎折腾了。

2、提问：京爷您好！刚刚加入星球。近期想买二套房出租兼增值用，主要考虑海淀和昌平，请问五环外的次新房和三四环的老房子，哪个更保值一些呢？上地清河最近涨了很多，现在还适合投资吗？

回答：你好，五环外的次新有很多种情况，而三四环的老房子也很多种情况，所以无法简单评判。不过总体来看，如果是海淀北部、昌平回龙观的次新房，升值性还是非常不错的，毕竟有高薪产业。而三四环的老房子，如果没有学区，长远看，升值性不会太好。如果从长远看，上地清河依旧可以投资。需要记住：能涨的小区才是优质小区，现在都不怎么涨的小区，大概率都是差资产，尽量避开。

3、提问：京爷好，请问现有皂君东里老破小顶层两居，农科院附小本部学区，目前580可出手，请问从目前的形势看，有必要添150-200置换朝阳华腾园的大两居吗？或者您有哪些好的置换时间和楼盘推荐？

回答：你好，皂君东里不算什么很好的学校，倒也没啥太大的风险问题，当然现在时间节点也不算亏。如果注重居住，是可以考虑置换到华腾园的，至少居住属性高一些。如果想要置换，现在就可以考虑置换，买房可以谈一个长周期，先锁住房源，毕竟现在还有涨幅。如果580万，凑个800万，贷点儿款，还是可以看看四惠、朝青、双井等次新房的。

4、提问：马甸经典家园怎么样

回答：你好，这个小区的优点是地段还不错，楼龄不算老，缺点也比较明显，靠近高速公路，小区太小，绿化少，空间小，居住体验其实不是太好。总体评价是：升值性不突出，但地段好，也能跟着周围涨，保值没问题，但居住体验一般。5、提问：京爷您好！请问海淀的法华寺小区怎么样您了解吗？院里就两栋楼，不知道楼体质量、小区管理和升值潜力这些都怎么样？

回答：你好，以前在这边工作生活过，小区体量太小，居住体验相对一般，停车实在太不容易了，我认为这个小区地处海淀，保值性倒是还可以，升值性不是太突出，当然这跟出房量少也有关系。

6、提问：请问您：永安里的丽晶苑怎么样？未来有升值空间吗。想考虑燕莎的福景苑，或者永安里的丽晶苑。这两个小区的交易价值怎么样？如果是投资，哪个更适合？

回答：丽晶苑，地段、交通都还可以，但小区临街、比较小、没小区空间，不是一个太好的产品，未来升值性不突出。福景苑也是这个问题。我建议还是选择其他区域其他标的投资，可以把预算提提。

7、提问：京爷你好！现在在看安德馨居和德胜置业的三居或四居，主要是单价低，改善用自住。未来三～四年有自住的需求（731前已上车育翔但是比较小）。想问未来趋势会回落多少？还需要观望吗？德胜这片还有没有推荐的，保值性好一些的小区，马甸就算了太老了也不好停车，预算1500-1800。

回答：你好，目前情势对于德胜是重大利差，房价下降是必然。前几天有一套下降了17%左右成交，我认为这仅仅是下跌的开始。未来还有空间，建议观望，我们就在德胜置业办公，非常熟悉，可以线下找我们，我们时刻监测着德胜二手房走势情况。

8、提问：京爷好，澳洲康都的一居室开间能考虑吗？感觉整个环境比旁边的利泽西园强太多了，为何现在感觉两个校区的一居室竟然没有多少差价？

回答：你好，考虑这附近一居的往往是小年轻和买学区的，而买学区的往往希望总价低，就会考虑最低上车盘利泽西，这样澳洲康都的次新品质优点凸显得不是太好，也经常被市场遗忘，所以相差不大。不过我本人更建议澳洲康都，毕竟楼龄新、管理好一些。

9、提问：目前海淀能买吗 等等会回调吗

回答：目前来看，非学区的房产，回调概率不是太大，而学区房则不确定性加大，特别是顶级学区房。具体可以查看星球内部资料《北京楼市监测》

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