北京楼市：顶级学区房开始降价！
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1、提问：京爷好！这两天网上西城学区的文章沸沸扬扬，说真的，看懵了…说德胜、月坛731之后全调剂了，这个大家都理解…但是现在具体规则是什么样呢？是所有学区731都走调剂了？还是学位满的地方调剂？有其他非热点学区，731后按照单校入学的案例吗？不懂就问，多谢京爷！
回答：目前来看，德胜、月坛，731之后买房的都调剂到渣校了，应该是731之前的入学人数就已经饱满了。当然也有不少声音认为，这次是专门打压顶级学区房而做出的动作。另外，非热点区域，也有是按照单校来走的。据目前我们监测情况来看，德胜这些天已经有成交，降幅达到17%左右。我认为还有降价的空间！具体可以查看星球内部资料《北京楼市监测》
2、提问：京爷晚上好！请问朝青板块和望京板块相比，哪里的增值能力更强？望京的100平米以下的两居流动性好吗？未来会不会有无人接盘的担忧？
回答：你好，望京、朝青的升值性都不错，两个地方的购房人数都源源不断，不过相对来说，望京的购买力更强劲，爆发力更强，不少涨价多的小区涨幅还是比朝青强一些。当然，这两个板块完全不一样：望京多个价格段升值性都有其较好的代表，比如400-600万之间的一居，这波行情中，若干个小区涨幅差不多在30%；而一千多万的次新，也有涨幅在30%左右的代表。总得来看，望京各个价格段都有升值性很好的房源。而朝青则不同，只有700-800万以内的房子升值性和流动性才相对好一些。最后一个问题，望京100平米以下的两居流动性极好，升值性也很好，完全不用担心无人接盘的问题。当然尽量选择热点小区，不要选择无人关注的小区。
3、提问：京爷好，总价在400万，看了八通线珠江绿洲，望京点击未来，通州运河附近的房子，就保值增值方面，哪个区域更好一些呢，麻烦指点迷津，谢谢！
回答：你好，一般来说，房产的升值性模型应该是：板块+产品。1、八通线珠江绿洲，八通线交通方便，但一直处于低热度、少规划状态，升值性较为一般。而珠江绿洲产品倒是还可以，次新，除了有些房源又噪音，其他都不错。综合来看，这里升值性不突出，但有一定的居住品质。2、望京点击未来，首先望京板块是北京极其稀缺的板块，有高薪产业，界面还不错，是未来升值标杆。而点击未来品质比较一般，人群乱，居住体验其实比较一般，不过其小户型总价低具有稀缺性。总体来看，点击未来有一定的升值性，但居住体验很一般。3、通州运河附近的房子，就板块来说，非常有潜力，现在很多市属单位都往通州搬迁，未来升值确定性大，如果选择次新，不仅有升值性还有居住性，长持没问题。综上，我认为可以考虑通州运河附近次新。
4、提问：京爷好呀，子弹500到600，买个常楹公元一居室投资如何?京爷有什么小区一居室比较保值的小区推荐的吗?谢谢京爷
回答：你好，这个小区倒还可以，常营板块热度也高，不过其均价不是这个板块最有流动性的价格段，投资可以看看柏林爱乐的两居室，或者去朝青淘淘次新一居。
5、提问：京爷好，再次请教，西北旺春夏秋冬中楼层二居，三居报价9万5到10万一平，涨得很凶，现在值得入手吗，担心在高位买入，也看不到实际成交价，您可以提供些信息吗。目前有二户相中的，一个二居76平750.另一个三居91平880。
回答：你好，目前成交价只能通过本地中介来查看，如果中介不给你，那说明这个中介不靠谱。西北旺春夏秋冬确实涨得凶，短期也没法改变这个热度，只能说长远看，这几个盘升值性没什么问题。
6、提问：海淀的政策说是7月3号就知道动向了，没看到暴雷，应该是比较平稳吧？京爷了解吗？
回答：现在来看，中等和中等偏上海淀xq在抢房。无语中，当然这跟我们前面预测的也一样。
7、提问：京爷你好，总预算800-1000的两居，自住+投资属性，海淀和望京有哪些板块或者小区可以关注？
回答：你好，800-1000万两居，考虑自住+投资的话，建议考虑次新盘。海淀可以看看中海枫涟山庄、当代城市家园、领秀新硅谷、莱圳家园、逸成东苑等小区；望京可以看看澳洲康都、上京新航线、大西洋新城、国风上观等。以上居住和升值都还可以。
8、提问：京爷您好，请帮我参谋一下，石景山八角南路小区的89年的老楼，朝阳垡头的双合家园2013年的次新楼，垡头欢乐谷翠成馨园2007年次新，价格差不多，我该怎么选择？
回答：你好，石景山这个板块还是相对弱一些，如果是老房子的话，还是尽量别选择了。朝阳双合家园，虽然新，但是品质比较一般，管理也差，居住属性和升值属性都不会太好；垡头欢乐谷翠成馨园，次新，地铁房，热度高，口碑还不错，有性价比，居住属性和保值性都还不错，可以优先选择。
9、提问：420左右的预算，自主为主，工作地在东单。石佛营东里的小两居（93年，户型方正）和西红门宏盛家园大两居（01年，中介说H户型）。这两个哪个更抗跌、怎么选？
回答：宏盛家园所处大板块还是相对差一些，小区品质、楼龄也没有太大的优势，而石佛营东里小区稍微老点儿，不过板块尚可，保值性更好一些，可以优先选择，不过也只适合短期住住，有条件的话早点儿置换掉。
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