北京楼市：刚需，你该清醒了！

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1、提问：京爷好，420w左右预算，居住优先，其次是学校。请问自采暖的房子是否能买？福盈家园、远洋一方两限房哪个更值得入手？另外，最近房价涨幅挺大，今年下半年是否适合上车？还是等到明年？

回答：你好，自采暖并不是所有都不能买，有些小区自采暖体验还不错，费用也不算太高。你可以多问问几个租客，看看冬天自采暖体验。这里面，显然还是远洋一方强一些，次新，有些品质。你这种总价的刚需还是上车吧，不要去冒上不了车的风险。你好好想想：如果再涨，你可能上不了车了，而如果未来跌，你最多也就是跌个十几万，你还享受了房屋带来的居住功能。而且短期大概率不会跌。

2、提问：京爷您好，最早买的大方居的两限房，目前不在通州工作在北边，房子出租中，您建议是长期持有还是换掉？什么时候换合适

回答：你好，板块和地段都不行，限购短期也开放不了，两限房也不是太受待见，建议尽快换掉，及时止损。

3、提问：请问京爷，小西天板块保值性，居住体验怎么样？看单价都不低了，总价800w左右，有没有合适的小区推荐？和望京板块对比呢？

回答：你好，小西天这个板块挺有意思的，没啥好学校，但是地理位置好，所以升值性也还可以（居住体验只能算方便）。800万总预算，看看今典花园吧，居住和升值性都还可以，或者看看一些管理环境还可以的老公房。整体来看，还是没有望京升值性好。

4、提问：我们是北京户口有两个名额，打算一套买自住，另外拿800万投资一处，全北京哪都行，长期出租，5-10年后出售，您觉得应该投资在哪个板块哪个小区最为保值（升值空间也希望大点）？另外长安和玺的楼盘您觉得怎么样？

回答：你好，我认为北京投资目前已经没有什么短期机会，除非等过段时间学区捡漏。不过学区也是风险与收益并存，而且顶级学区很有可能不会再有太大收益了。在这种背景下，我建议考虑长线投资，有两种方向：1、热点板块次新，注重产业和品质，未来升值性不会差，朝青青年汇、回龙观金域华府与国风美唐等标的；2、选择通州，预算控制在600-700万之间，选择核心运河区的次新房，运河湾、自由城之类的。长安和玺楼盘应该还可以，但是周围产业匮乏，成长性受限。

5、提问：京爷您好，想问下四惠的凯德锦绣怎么样？从北京大盘看以后这个小区的升值潜力如何？小区比较小、也没有学校、房子内部没有地暖中央空调等配套，但小区环境和物业不错，22号线慈云寺站也在建，不知道以后能不能有大涨幅。自住+投资适合吗

回答：其实这个小区的楼龄、品质、管理在周围都是稀缺地存在，还是能跑赢大盘的，适合居住和升值，买来没问题。

6、提问：想请教您，准备置换，建国门附近的改善住房，不考虑学区，按您的标准能否推荐次新高品质小区呢，预算800-850W

回答：你好，建国门周围品质次新，800-850万还真不好找呢，建议可以去附近的四惠看看，比如金地名京、东恒时代之类的看看。

7、提问：京爷您好，想问下两个房本的房子能买吗？

回答：你好，一般需要消耗资格，税费也多，接盘的人少一些。

8、提问：京爷，西山华府这个小区怎么样？计划在这买个170左右的4居室

回答：你好，板块很好，靠近高薪产业，品质，在周围算比较突出的，所以买这个肯定是没问题的。4居也符合这个小区的定位，价格合适可以考虑买入。

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