北京楼市，这些房子不用着急入手了！

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1、提问：您好！孩子27年上学，最近看海淀学区房涨了20%-30%，此次东西城暴雷海淀相对温和，感觉海淀还要疯涨，明年怕是今天的西城。现在既怕高位接盘又担心再等上不去车，不知应该立刻出手还是观望两年，求建议，谢谢。

回答：你好，我认为目前情况对海淀楼市其实是略微利好的，有一定的上涨可能。不过学区这个事情谁也说不清楚，再涨下去，明年海淀确实会比较危险。当前来看，最佳策略还是找一个相对中等的学区，当然27年上学，可能到时候情况会好一些。如果是我，我要么买一个中等学区，要么就不着急了。事实上，当前东西海等区域的顶级学区房，都不用太着急入手了，过段时期有一定捡漏的可能。

2、提问：京爷好！我在石景山有套商住，不到250万买的，目前租金能覆盖贷款利息，今年想正经买套自住房，您看这套商住有没有必要亏点钱出掉，补充买房首付？谢谢

回答：你好，商住，短期内难有起色，因为限购严格，大家的购买杠杆和资格都是个问题，所以流动性和升值性都比较差，建议可以出手，赶紧置换掉。

3、提问：京爷你好，我sfsd（组合贷），以自己名义买的房，我对象名下无房无贷，想问下，如果我们在贷款审批期间（没下来）领结婚证会影响贷款发放吗，另外我对象会落下贷款记录吗，影响她sfsd资格吗

回答：你好，最好不要这么做，因为基本信息发生了变化，会影响放款。最好是放款之后再考虑领证。不会落下贷款记录，但结婚后首套首贷资格都没有了。

4、提问：请问苹果社区南区的朝南两居和首城国际D区的南北小三居怎么选择？两居面积在96平左右，三居面积90平左右，总价三居稍高一点，买来主要是投资+出租，这个板块最近也涨了不少，现在适合出手吗？

回答：你好，从产品的角度来看，这两个小区都是不错的，交通、配套、楼龄，都是属于优质产品，保值性和升值性还是比较有保证的。总体来看，我更建议考虑小三居，因为在周围这类中次新小三居，有一定的稀缺性。如果纯投资，如果要下手，只能做好长期持有的准备了，毕竟目前也涨了不少。

5、提问：京爷怎么看垡头那边，建工双合家园的房子呢？

回答：你好，这个小区的优点是交通还可以，价格不高。不过缺点也不少，比如管理差，品质一般，周围环境也一般，居住体验并不好。总体来看，小区居住属性和升值性都一般，资金实在不够才可以考虑。

6、提问：京爷好，请教，非京籍工作居住证，SFSD，工作金融街&国贸，总价430上车，现在看了双井苹果社区北区和百环家园北向开间，朝青国美，炫特，晨光家园的南向一居，首经贸万年花城，角门西瑞丽江畔和七里庄望园东里的北向一居。如果自住兼保值增值，请问您推荐哪个？另外想问。热门地带的次新一居和老公房（90年后）两居，更建议哪种呀？

回答：你好，这里面，尽量选择热点区域的房产，朝青国美，炫特，晨光家园的南向可以作为首选，然后是双井苹果社区北区和百环家园北向开间，再是首经贸万年花城，最后是角门西瑞丽江畔和七里庄望园东里的北向一居。热门地带的次新一居和老公房，尽量选择次新一居。

7、提问：星爷您好，sdst 首付130，考虑孩子25年上学，现在还能考虑东城都市馨园么？朝阳看了点击未来，居住环境很差，会不会以后不好出手啊？期待您的回复

回答：我认为是可以考虑东城都市馨园的，毕竟是学区上车盘。点击未来居住体验一般，不过在望京实在找不到这么低总价的房子了，所以出手不是个问题。

8、提问：京爷好！最近看学区房变化多，再次向您请教。sfsd京户，工作在朝阳，备孕中，之前考虑学区，所以主要看了望京和呼家楼。最近看您建议买品质好的次新，想咨询下

1.  现在考虑学区是否过早，白小80中或者望京陈经伦现在入手是否合适

2.  如果考虑次新，730w左右两居或三居，朝阳是否有合适的次新推荐

回答：1、目前考虑学区其实也可以，白小80中，也算是朝阳第一梯队，未来容易有政策风险，可以观望。望京陈经纶不算很好的学区，规模也大，是一个还不错的选择。

2、如果考虑次新，升值性要好的话，730万，三居很难选择，目前优质的产品可以看看东坝的常青藤、奥林匹克；如果是两居，可以看看朝青青年汇、四惠金地名京、百子湾金泰先锋等。

9、提问：京爷你好，首付预算200w 左右，夫妻二人都在西二旗西三旗附近上班，暂不考虑学区的情况下，以后生娃了，方便后期置换哪些板块，方便通勤又保值，目前看了永泰庄，北京北，还有回龙观附近几个热盘，感觉都涨了不少了，不知道怎样能有性价比一些

回答：其实你说的这些小区都是流动性不错的，买入都没有问题的。目前房源稀缺，诚心卖的，就算可以的了。现在只能在付款条件、腾房周期等谈判技巧，或者找低中介费等方面提高性价比了。

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