北京楼市将进入分化！

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1、提问：京爷您好，看到您的回复，关于西城是否会带动全城降温，很多是卖了别的区买学区，卖了学区再改善，学区是很多链条启动的重要原因，私以为，学区熄火，很多换房的也会暂停，可能会带动市场稍降温。

回答：你好，在北京，学区楼市和普通楼市有时候是分立的，有时候也是联动的。分立是因为学区购买人群和普通房子的购买人群不同，联动是涨价和降价容易带起市场情绪。西城是顶级学区和中上学区价值受到打压，价格肯定会降，但其他学区可能不一定能降下来。目前东城学区在调整，海淀也有些调整。其表现得特点是：有的有风险，有的没风险。目前来看，不会普跌，也不会普涨。相反，可能有些学区购买力又流向朝阳、海淀、东城一般学区，相应的楼市持续热一热。总得来说，短期北京楼市或将进入：分化！分化！部分学区跌，部分学区涨，普通楼市持续。后续可以查看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》

2、提问：京爷，您好！我名下有一套昌平保利罗兰/紫荆香谷的120平的三居和一套清河上林溪的44平开间。小孩在清河海淀实验二上学，但清河上林溪的房子较小。想问下您，保利的房子还有持有价值吗，我看保利附近有地铁的规划？如没有，我想，卖二换一，在清河想购入一套自住的次新房子，预算800-900，您有什么推荐吗？

回答：昌平保利罗兰，小区倒是还可以，但交通、配套、教育都一般，在升值角度来看，不是一个优质产品，建议可以考虑进行置换。预算900万左右的话，可以考虑莱圳家园，居住、升值都不错。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

3、提问：京爷您好，请问威尔夏大道如何，自住也希望能保值，当前适合入手吗，日后有没有升值空间，谢谢！

回答：威尔夏大道，品质还可以，交通一般，不过设计有别于传统的审美，有价值的是其大户型板楼。总体来看，保值性还可以，升值性不是太突出，也可以看看保利百合、益丰苑，我认为更加优质。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：请问京爷，京户首房首贷，预算400-450，投资保值升值为目的，请问朝青板块的九十年代石佛营西里、零零后的炫特嘉园和望京九零年代板块符合预算的房子，选哪一个更具有保值增值潜力？几个小区都去看过，炫特虽然新一些，但是交通似乎不够方便，未来3号线开通后也是在两个地铁站之间。看到炫特热度不低，与石佛营十里堡九十年代的老房子相比确实新一些，但是周边还有国美第一城，华纺易城，晨光等次新小区，想知道炫特的价值独特性在哪里？望京板块选房有预算内的推荐吗？谢谢

回答：你好，你选择的都是热门板块，所以基本都没问题。九十年代石佛营西里、零零后的炫特嘉园和望京九零年代板块，这些都是不同类型的产品。九十年代石佛营西里，属于老房子，老小区，也没有学校，所以先天落后一些。零零后的炫特嘉园，楼龄新一些，自然好点儿，虽然品质一般、人员杂，但这个预算在周围也没有什么选择。望京和朝青不太一样，望京这边购买力非常强劲，整体价格高，400-450万的预算，真的不太好买房，所以这种一居室反而比较有稀缺性。我更建议炫特和望京板块小区，望京的话，可以看看南湖东园二区等小户型。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

5、提问：海淀改善换房，现在是换房的好时机吗？还是等等2022年元旦政策落地？

回答：你好，目前海淀得看什么房子，如果你的房子是一般学区，可以先买后卖。目前来看，海淀一般学区还有涨幅，也相对安全。仅仅是改善住房，没啥学区的话，估计也还有涨幅。当然，在市场平稳期换房也是不错的选择，至少不用焦虑了。2022年元旦，这种政策的事情无法预测。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

6、提问：刚看到京爷您说望京瞬间又火爆起来，请问为什么呀？火爆的主要是哪些小区呢？

回答：东西海顶级学区被锤，不少人回流到望京这种一般学区，这几天望京成交很快！热度较高！

7、提问：您好，总价380以内的刚需盘，电梯或者板楼低层，尽量靠近中关村（地铁1小时之内），后续转手障碍不大（比如楼龄因素等），请问有哪些推荐的楼盘？谢谢

回答：你好，你这种预算，可以考虑回龙观的一居室，比如北京人家、天鑫家园。整体板块还不错，至少能跟着大盘涨，保值性不错。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

8、提问：京爷好，现金900w，夫妻俩30+无孩备孕中，北京无房在外地已用完首贷资格，计划今年Q3-Q4（买不着就明年）买房，想兼顾居住和保值；东城、海淀和望京有推荐的二手房小区不，还是等最近刚拍地的新房。

回答：你好，目前来看，最稳的可能就望京了，毕竟东城、海淀、西城之类的，学区政策不稳定，不确定性大。而望京学区溢价低，学校在朝阳也不差，产业也是顶级的，所以属于最稳的选择。澳洲康都、首开知语、华彩国际公寓之类的次新都可以看看。

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