小孩子才去三里屯，成年人都爱三里河

今天来说说西城第一档学区“金德月”里的月坛。

这边的小学，我先举两个例子：

育民小学，前身是财政部子弟学校。

中古友谊小学，原为国家计划经济委员会子弟小学，后由外交部改名。

您一看，就懂了。

月坛的底子，极厚。

市场走势篇

在网上，月坛的讨论热度没有德胜和广外高，也好理解，后面二者房源多人也多。相比之下，月坛就显得重器无锋。

具体的学校情况、对口小区介绍都是网上花功夫就能搜到的大路货，咱们先稍稍，放在后面。

既然说到了金德月，差别究竟如何？借此机会，我在这里放一点自己的小小研究，以飨各位，大家指教。

我选取了金德月，再加几个陶白的热门小区。涵盖了宇宙牛小到直升普小，挑选的样本基本都是总价相对低、流通性比较好的占坑小户型。

然后会发现，如果从15年开始算起，哪怕学区天差地别，到今天的年化其实没有太大区别。

单从下面这个表看来，无论你买的是哪个学区、买的是电梯次新还是无电梯老破小都没关系。

重要的是你买了。

房屋本身如何在这里意义不大，这个表格其实可以看作是——学位的价格走势。

大家花800万，比方说，买了德胜梦工厂。重要的不是德胜，重要的是梦工厂。买的是希望、是预期、是讲故事的空间。

我们再稍稍深入解读一下。

14年教改开启学区房时代，与之后的15-16上涨潮重合。导致过去六年涨幅的主要贡献力量其实都是在15-16两年。

17年新政后，再叠加西海多校和疫情等因素，价格足足盘整了四年时间。

直到今年，各方面资金入市，有人去年发财了，有人不想出国了，对吧，盘整四年的西城学区又重新抬头。

总结一下就是：

一、如果买的早，并坚持持有，会很爽。护城河水缓缓流淌，你与最好的西城一同成长。收租上学，静待花开。

二、16年买的话价格还能有一些安全垫，17年后买的会辛苦一段时间，不过幸好17年成交量也不大，套的人也不多。其实大家只要稍有研究，都能避开市场大顶，这就很好。18、19，忍过冬天，就是春天。说起来简单，但是做起来很难。买了两年就脱手的也有人在。

三、从年化涨幅角度，你买北三环双旗杆和南二环畅柳园其实没啥区别。但从上学角度还是有所区别，这个看家庭具体情况和偏好而定。北边还是总价高一点，大家涨幅相同，那肯定总价高的增值更多，当然入场券难度也更高。

这里说明一下数据组成，字挺小的，大家也不用费力细看，表格里选取的数据是成交价的中位数。21年上半年的数据较少，只有今年的数据大部分取的是报价。

每套房楼层装修税费不同，对价格波动也会有所影响。但是大家看看趋势还是不成问题的。

做成折线图就是这样。您可能觉得，几年间有起有伏，但是一看两端的价差，这些起伏就都不是事儿了。（可结合本文结尾再一起看）

以德胜之王阳光丽景为例，15年比双旗杆贵100万，大家涨幅一样，到20年，就变成比双旗杆贵200万。

我之前看人讨论，说：

“阳光丽景一个破朝北开间900万了，还能入吗，是不是入了就站岗啊。”

“确实高位了，不如观望。”

“可问题是我从600万的时候也是这么想的啊。”

举个男同胞们好理解的例子，比如说NBA，你有4000万的签人空间，你是选詹姆斯这种超级巨星，还是选若干功能球员合理搭配，比如米德尔顿和朱霍勒迪这种的。

那肯定是有詹姆斯选詹姆斯，米德尔顿是谁。

举个女同胞们好理解的例子就是，有爱马仕选爱马仕。

比方说学区相同，占坑房有老破小有次新，条件允许的话，还是上总价高的更好，总价高则涨幅绝对值也高。虽然流动性可能低一些，但这不成问题，反正接盘只需一位有缘人。

中学篇

此图是2020年西城中考录取分数排名，体现的是高中实力。

不同年份会有所变化，比如20年四中新高一，最后一名是全区第869，19年则是第471名。

20年西城考上高中的孩子7000出头，图里大致显示了成绩前50%，篇幅所限，其余学校就不展示了。

如果目标清华北大，需要成绩进入西城的前3%。

这个表没有标记实验班，如果想进入前五所学校的实验班，西城前500名可以考虑。161亲民一点，1600左右的话也可以。

可能是早已分家的13分初中更加耀眼的缘故，13中在北边居民印象里成绩一般，这么一看其实成绩也还不错。

我个人观点啊，前五名不用说了，如果奔着好大学去的话，中考怎么也得考到35这个水平，13也还行，然后高中再努努力。

考我们南城的14、15的话，高中特别努力，也可以冲击好大学。14、15就是咱普通老百姓孩子上的学校，牛街吃吃烤串儿，工体看看球，喊喊国安最牛X，在北京家门口上个大学，工作结婚生孩子，平平安安的，也挺好。

月坛街道学校分布如图。

红色的是属地学校，紫色的稍加说明一下。

外交学院月坛中学是日语特色校，全市招生。

正泽学校是民办九年一贯。

35中初中跟月坛隔条马路，下面会有详细介绍。

北京八中 西便门东里校区

北京八中，老牌名校，其中又以“八少八素”超常班声名在外，格外引人注目。

按入学比例来说，自当属八中初中所在地月坛街道的名额最多，八中新初一约有三分之一的孩子来自家门口。

陶白福州馆和广外椿树馆的直升亦贡献了部分生源。对孩子学习寄予厚望的家长请注意，不是说进了八中就完事儿了，普通班和实验班还是不太一样的。

广牛学区也有进入八中的几十个名额，其中北京小学本部，占的是几十个里的“几十”；其他小学，比如康乐里，其实也算大家口碑里还可以的小学了，占的是几十个里的“个”。

上康乐里的是什么孩子，上北小本部的又是什么孩子。您一看，就懂了。

35中初中部

35中：这学校位置特别一点，初中部其实地理上位于展览路学区，门牌号则写的是月坛北街xx号，这都没关系，只要知道35中承接了很多月坛的生源就好了。

其实月坛北街的北边就算展览路街道了，临街的一些小区对口的还是月坛，这事儿也好理解，比如著名的月坛北街25号院，是计委大院。买老公房，房子怎么样没那么重要，归哪个单位管比较重要。

国务院宿舍，传言中办上市交易比较难

据无言大师的观察，有一个大小年的现象，有心人可以去找他博客看看。正如同条子也分大小一样。比方说有的年份八中实验门槛卡的比较紧，那小条子就退而求其次去35；不紧的年份呢，35就比较容易进。

所以出现过有老百姓家里求稳，一志愿不敢报35，又不想去44，就报了铁二，结果去了35的情况。这就是赶上了35好进的年份。

一句话总结，在西城第一梯队之后，就是35中。中产家庭的孩子上这就挺好的了。

铁二中，一看名字便知，是铁路系统筹建的学校。

铁二以前口碑还是不错的，可惜这几年亮点不多，希望能够再创佳绩吧。中产家里上上也可以。

值得一提的是，铁二门口新开了一个铁二附小，刚招生一年。这个学校大家的评价一致是老师负责。校长曾经“卧底”家长微信群听取家长意见，一时传为美谈。

新小学还需要时间来灌溉，算是月坛一股未来可期的力量。

161分校

这个学校很有说头，前身214，西城知名流氓校。然后变成161分了，有校额到校。

161本部直接派过去的校长和书记，经过几年的耕耘，161分的中考成绩到了什么地步呢？成绩一出来，大家都先不是赞美，而是质疑：“分校怎么考的这么好？你这数据真的假的？”

据说这两年一度到了有的考试部分科目均分比本校还高，内部交流时本校老师也要取经的地步。昔日的214，今日已当刮目相看。

也不得不感慨一下月坛的生源质量。都是知识分子家庭，好成绩除了老师的负责以外，更离不开家长孩子的共同努力。

44中，有校额到校，月坛目前的“坑”，大家都不乐意去。我见过一家长抱怨：“我家孩子他们班中不溜的都去35了，就我孩子班级前两名，前两名就都来44了。”

一般吧，学校门口都会挂一些牌子，上面写着这是xx示范校什么的。44中门口也挂着不少，我看了一下，其中有一个“节水示范校”。

我觉得能把节水示范校拿出来挂着的，那可能也真没什么别的好往外说了。

咱心放宽点往好了说啊，在教育系统的帮扶下，在师生家长的一并努力下，趋势还是会好的，前途还是光明的，至于什么时候那我说不好。

再说句直接的，普通学校变好，那都是拿多少别人家孩子填起来的。等到了自己孩子这里，谁也不会希望自己孩子是去填坑的那个，自己孩子等坑填好了再去上，那还行。大家心情都一样，都能理解。

学校对面就是财政部。开个玩笑，路过这个财政部的门诊部的时候，我特想进去问，大夫，缺钱能治吗。

小学篇

我们来说说小学。

月坛小学的综合实力，有句话叫：“说自己是西城第二的话，没人敢称第一。”

育民，西城第一档的小学。

作为名校，有家长反映学校确实很严格，课业压力也不小。有意该校的家长可以多了解一下，看自己孩子是不是适合。

网上很多人都说月坛房子破，其实也还好。和德胜差不多，有建国后老房子，也有新的商品房。

三里河路临钓鱼台那段，给我的感觉挺像三里屯路临使馆区那片，是种难得的静谧。不同之处在于，东边的静偏显雍容，西边的静则带有一种端庄肃穆。

现在看那些老房子都觉得老破小了，但那时候都是处级以上才能分配的。

新房子也有，比如金融世家。育民和实验二小白云路双校区，这小区吃亏在很多户型都是两个房本，不能贷款。

像这个是金融世家比较典型的260平四居。

小区挺新，景观倒谈不上，附近是老房子。

广电的真武家园，这个不能交易。

这个温馨家园也是广电的，也叫新302小区，可以交易。这边广电的房子很多。

临河豪宅融泽府，现在看来外立面稍显低调。

育民低年级在白云观，交通方面还挺曲径通幽的，附近老房子（比如图中左侧粉房子）总价相对低一点。

育民和中古都是条子生家庭青睐的学校，人初中未必留月坛八中，也可能去金融街的实验了。

南沙沟小区也是有关部门领导住的小区，房源上常能见到“武警站岗”的标注。门口有一个巴黎公寓，这楼也是北京房子发展史上的一页吧，当年卖房收的都是美金，现在落后于时代审美，户型大单价低没人买。

三里河一区2、3、5号院，当时是发改委及十多个部委一起盖的，住的也都是有关部门人员。这样的房子，受欢迎程度不用多说。

三里河一小在前面二者之后，也不错的学校，对口片区房源少。

放学时，会组织学生向老师说再见，和校工保安也说，就感觉还挺温馨的。

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这是对口的三里河南7巷1号院。财政部的房子。这里我是不是又要说一句“您一看，就懂了”。

这边更多的是这种老爷爷房子。说一个我自己的观点啊，在北京，这种老房子，一般上面长爬墙虎的，那小区基本差不了。这是个人观察，不一定全面。

复外一小，据这边老居民的说法啊，这学校以前就是万通小商品摊贩的孩子在这上学。估计很多现在当家长的，小时候去月坛滑冰的旱冰鞋和gameboy都是在万通买的。

学校情况近年有所进步，对口房源众多，二七剧场路那一片都是，以前房价在月坛算相对低的，这两年也涨上来了。

盈华盛嘉算是复外对口的次新，也是稍稍显老，金融口的人住的多。选复外的大多数都选占坑小户型，选择大把。

实验二小白云路分校，请注意是分校。

5年前上过新闻，搜一下学校名字+“跑道”就能看到。5年过去房价也一样涨。

学校水平方面，发展空间很大，希望越来越好。

最新近况

前三年，育民、中古、复外出现过调剂的情况，调剂的是户口挂靠和四代，调剂到的学校有本区的实验二小白云路、外区的华嘉小学、西城外国语附小。

这几年孩子太多，学位紧张。在7月2日，今天西城幼升小的结果出来后。731后买房的家庭（这部分总人数相对较少）纷纷接到调剂通知，731前也有部分接到。

谁又能确定，今年德胜去了志成玉桃园、月坛去了华嘉受水河的孩子，9年后的中考、12年后的高考不会有好成绩呢？

孩子过两年上学的家长，看到西城731后调剂，又会去选择哪里呢，海淀、东城、朝阳？购买力又会涌入哪里？

到时回头来看，都是时间中的一个浪花。

说来说去，三里河买房，不如三里河上班。

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