北京西城学区暴雷，有人哭，有人笑！

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1、提问：京爷您好，西城731后入学政策今天已出，请问您的看法是？另外，对广外片区的房价影响有多大呢？谢谢

回答：目前来看，西城学区房已经暴雷，简单地来说，7.31后，买顶级学区房的小孩，最终都去普通学校了，这对西城学区房特别是顶级学区房影响巨大。我的看法如下：1、顶级学区房，德胜、月坛、金融街顶级学区房估计要凉凉了；2、垫底学校的房子倒还好；3、学区溢价将岌岌可危，未来“好房子”的时代或将到来！我认为好房子标准是：次新、品质好，居住体验好，学区溢价低，在周围种属于产品稀缺。

2、提问：京爷，我还想请教您一下，国子郡这个楼盘值得考虑么，交通和未来升值空间怎么样。

回答：你好，这个盘不算突出，地理位置远，卖得不算便宜，一直卖得不是太好，不过最近市场好了，有些人开始关注了。总体看，升值性不算突出，适合钟情于新房的人购买。

3、提问：请问世纪城晨月园的学区，居住和增值性怎么样？

回答：你好，从居住属性来看，相对一般，回迁房，密度大，人比较多，户型朝向一般。不过从升值性来说，还是可以的，毕竟有学校。

4、提问：您好！想买个右安门这边的学区房，预算500W，感觉没有房子，除了半地下的还能够着就是筒子楼还勉强可以凑够，请问半地下和筒子楼哪个更有价值长远来看，这两个房子买来也是出租？目前看了个平原里的半地下报价435，还有个右安门甲10号院的筒子楼报价545。

回答：现在可以观望了，毕竟西城出了这种结果，未来半地下和筒子楼的价值会比较低。

5、提问：预算1400万, 请京爷分析下四个楼盘1. 太阳公元， 2. 远洋万和城， 3.东湖湾， 4. 阳光上东。如果考虑前三只能买个90平小两居，如果考虑阳光上东，房型不错，能买个大点的，但不知道保值增值前景怎么样？自主加投资角度，哪个楼盘最优质？麻烦京爷给些建议。

回答：仅从稀缺性的角度来看，自然选择太阳公元和东湖湾，这两个都是区域内标杆，稀缺性极强，居住属性也不错。其次是远洋万和城，品质和地段也还是不错的。而阳光上东属于老一代产品了，未来其价值和居住属性会进一步衰落。我建议太阳公元和东湖湾，不过太阳公元短期内可能有回撤的空间。

6、提问：京爷您好 我今年买了套二手房 通过绿中介交易的 但是卖方是个北京老炮十几年都未交过水电暖物业费 我应该怎么处理呢？绿中介只是一直沟通，但是时间进程缓慢。

回答：你好，这种情况只能把物业保证金扣除，并进一步协商沟通，最好是跟商圈经理或者其他领导沟通好一些，直接跟经纪人沟通可能效果相对一般。

7、提问：京爷您好，有中介一直在推荐凯盛家园这个小区，海淀北部新城 位置很偏僻，适合投资吗

回答：你好，这个小区地段一般、交通一般，但地处海淀，周围还有产业，总体来看，纯投资不适合，但在附近工作的话，是完全可以买的，保值性还不错，也有一定的升值性。

8、提问：京爷好，请问公园懿府这个小区怎么样？

回答：评价小区，一般从地段和产品来评价，当然有学区的话，是另外一回事。其中地段是天花板，产品是能否在周围脱颖而出的重要点。公园懿府这个小区的产品没问题，次新、有环境、有管理，居住属性还是可以的。但是板块、地段差了一些，交通也一般。所以这个小区在周围还可以，但是受板块影响较大，升值性不会太突出。一般适合在周围上班的人群购买。

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