北京楼市: 有些板块终将被抛弃！

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1、提问：我有一套天通苑西三区房产130平大两居，手头还有240万，从资产配置的角度来看，这个房产需要置换掉吗？

回答：你好，我先说说天通苑板块吧。这个板块原来是睡城，听这个名字也知道这个板块属于外溢板块。事实上外溢板块并不是升值不好，比如回龙观升值性也是非常强的。不过回龙观是第一级外溢板块，能吃到肉。我一般把码农区分为几个能级，望京、上地西二旗是能级的中心，其升值性向外部一级一级地衰减。其中回龙观是上地西二旗的第一外溢口，升值性还是不错的，而北苑是望京的第一级外溢，升值也尚可。两个外溢汇聚到立水桥，升值性已经减弱。而天通苑则是下一级外溢，升值性自然差一些。当然并不是天通苑不涨，而是涨幅慢且少而已。而从另外一个角度来看，天通苑作为第三级外溢，定位在于刚需，所以总价低点儿的标的相对抢手，户型太大则有劣势。整体来看，我建议天通苑的房子还是可以置换掉的，特别是超过100平米的那种。可以先挂出来，看带看情况，选择合适的时机出手。七月是个重要时间点，可以观察带看和成交热度情况。如果置换，尽量置换到海淀或者昌平回龙观等高能级优质房产，低能级的板块终将被未来升值抛弃。

2、提问：现在有一套郊区老破小（这波没涨价）想加点钱二套置换到海淀，海淀涨了好多，现在这个时间段还能买买永泰庄附近的房吗？

回答：你好，海淀的上车盘还是非常有价值的，特别是永泰西里这样的小区，因为地段还可以，总价低，是某种意义上的稀缺性，所以非常安全，流动性也非常好。我认为现在就可以下手。事实上，我们可以发现一些品质不好的小区或者有明显优缺点的小区，升值性很好，比如荣丰2008，其底层逻辑就是：价格最低的西城上车盘，是另类稀缺。

3、提问：你好，坐标通州武夷花园社区，看上牡丹园一套复式，6层～7层顶层，一套京贸国际城小三居,两套房子，两套相差150万，复式便宜京贸贵，我是自住，倾向复式，房间大便宜了150万，但是我也知道未来流动性不好，不见得能卖出去，但是京贸的小三居，我需要多付出150万，而且相对密度大，但是未来流动性会好，请问我该怎么选择？

回答：你好，老小区的复式顶层，如果是不是高端社区，往往流动性一般，当然感觉起来空间大，很有feel 。京贸的流动性应该问题不大，属于大众产品，升值也强一些。看你注重什么了，居住还是升值。

4、提问：京爷您好，现在还有什么靠谱途径去了解实际成交价？谢谢

回答：你好，目前来说没有更好的方式。以下可以作为参考：1、多找几个中介，他们会给你发附近几个小区的成交价，当然房源得自己公司的才比较准一些；2、我爱我家、麦田的成交价，我的小程序二手房大数据平台就可以看到。目前也就是这些。

5、提问：京爷，吉庆里小区怎么样

回答：你好，这个小区地处繁华好地段、配套成熟，在周围老小区中算楼龄、环境还不错的小区，不少改善类的客群会选择这里。当然学校差一些，由原来的渣校而来，影响了其升值性。不过好地段、环境还可以，就已经能让其保值不错了。可以买，问题不大。

6、提问：京爷您好，准备500万全款买套两居或三居，自住+保值+学校，回龙观、北街家园、海淀西三旗和海淀清河这几个板块您有什么建议和小区推荐。中旅·亦府新房二期开盘适不适合打新购买，增值和保值性怎么样。

回答：你好，亦庄和码农区以及外溢都是北京升值性比较好的区域，很简单，就是有产业，有购买人群和购买力。500万左右的两居，可以看看回龙观的新龙城、旗胜家园、矩阵等小区；也可以看看海淀的永泰东西里。以上升值性还是不错的。北街家园就算了，处于弱一些的板块。中旅·亦府倒是也可以考虑，不过最好根据自己的通勤距离来看看是否合适。

7、提问：京爷，打算550左右买个南向两居，看了老北苑现在纯商品房房源太少。又看了看常营板块，感觉房源还可以。但是不知道如何选小区。目前看了北京新天地、苹果派、优点社区、远洋一方润园还有定福庄的美然动力，目前需求就是老人自住。这些社区有啥优缺点啊建议怎么选？

回答：你好，对于品质，其实直接去就能感受到。这里面，北京新天地、远洋一方品质、环境都还可以。而从热度来看，其实苹果派热度也挺不错的，升值性也有保证。我建议从这几个小区中选择。

8、提问：京爷，您好！我在芍药居附近工作，京户，想买个离单位近的两居室，总价420万左右，结婚用，使用公积金组合贷款，最好带电梯，兼具自住和保值功能，您有没有推荐的小区？我看了西坝河、左家庄和曙光里的房子，您觉得这几个小区保值增值上怎么样？

回答：你好，西坝河、左家庄和曙光里这些小区属于地段不错，但是教育一般的老房子，价格涨幅一直不是太突出，保值是可以的。也可以看看花家地西里，虽然老一些，但是学校还不错，有一定的升值性。

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