北京楼市：刚需上车越来越难！

点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试真题、分班考真题、简历模板 

1、提问：顺义区 空港吉祥花园 蓝星花园 米兰花园怎么样，二套首付大概240左右，想买个2到3居

回答：你好，郊区买房，一般逻辑是：交通+次新品质，这是郊区买房永恒的秘诀。尽量买靠近地铁的，尽量买次新品质小区。空港吉祥花园，次新，交通方便，小区还ok，建议可以选择；蓝星花园，小区偏老，相对普通；米兰花园，交通有些欠缺，小区太小，没啥空间。建议有条件选择空港吉祥花园。当前刚需市区上车越来越难，很多人会外溢到郊区，但一定要抓住郊区买房的关键：地铁+次新。

2、提问：京爷好！首付160（含所有），考虑未来7-10年换房子，想租金收益高+升值好一点。

问题1:潘家园附近95-97年带电梯钢混近地铁的一居室，和百子湾家园的一居室应该怎么选？

问题2:除去通州、大兴、丰台、亦庄、顺义不考虑外，这个预算内1居室或2居室还有其他更好选择吗？

回答：你好：1、这两个标的都相对一般，潘家园整体界面差，影响了整体天花板，百子湾家园有些偏，品质也普通。非要选择的话，我认为潘家园附近95-97年带电梯钢混近地铁可能会好一些，毕竟在周围相对稀缺。

2、我建议可以选择朝青板块及附近，什么炫特、石佛营西里等一居。

3、提问：京爷您好，请问五号线或者一号线沿线，总价800万以内两居，有什么推荐的小区吗

回答：你好，除了学区房，我比较建议四惠地铁站附近的次新房，比如金地名京、东恒时代二期等小区。这个板块热度很不错，交通、配套等各方面都很成熟。也是属于跑赢大盘的板块和小区标的。

4、提问：京爷您好，我和男朋友计划买婚房，不着急生孩子，男朋友工作在北五环，我工作在西南四环。想请教一下：

1.居住刚需，结合目前许多学校九年一贯制的要求，有必要提前占坑一套学区房吗？占坑学区房可能就要另租一套来自住。

2.目前首付计划150-200，可以满贷，有推荐哪个小区比较适合我们俩自住加保值的吗？（目前看了丰台青塔三环新城，朝阳松榆里、潘家园附近）

回答：1、如果是海淀的话，比较顶级的学区还是有一定的风险的，当然咱们的预算能买的不多，所以一般也安全，毕竟你们小孩没有出生，早买也是好事儿。

2、从保值的角度看，三环新城倒还可以，性价比高，有一定的热度，丽泽给其带来一些潜力。而朝阳松榆里、潘家园附近，常年洼地，并不是太好的选择，而且你们上班也不方便。我建议还可以看看皂君庙西里、明光北里、月季园之类的小区，有一定的学校，虽然不强，但也可进可退，升值性和保值性还可以。

5、提问：京爷你好，手里有资金220万，需要等到10月份才有首套首贷资格，买400-500万。1、东四环炫特嘉园西南或东南向一居71平450万，2、酷特区58平米一居400万，3、常营苹果派60平南向一居400万，4、迎曦园大一居71平米430万，5、青年汇东北向58平米440万，6、天通苑东三区110平米两居450万，7、天通苑东二区125平大三居490万，8、回龙观两居90平米450万，请问怎么选？目前只有东四环外酷特区58平东向400万给周期，我是直接签约呢，还是再等几个月呢？

回答：单纯从板块的角度来说，升值性的排序是：朝青、回龙观、常营、天通苑。当然每个板块内部的小区、房源差异也不小。如果是自己居住，1、3还是可以选择的。回龙观的也可以考虑，但是没有具体房源也没法评判。如果你是社保的购房资格且工作稳定还是可以考虑签约，但如果是户口，还是有一定的风险的。

6、提问：想咨询下买房的匹配性问题，也看了好多介绍，例如不要在豪宅盘中买小户型（如一居室和开间），也不要去品质和地段不好的小区买大房子，都是将来流通性重大问题。这个逻辑是理解的。现在比较纠结，是首套预算总价800-1000万想买个二居（因为还单身），当然希望是品质小区才提高了预算。看房小半年下来觉得品质小区二居最好还是总价800万左右不超过900万，总感觉如果现在900多万买个二居，即便是好地段（不考虑学区），三五年后即便涨价到1200以上，感觉也很少有人接盘，即边际上涨效应递减。关注了东湖湾80几平的一居室800多万挂了半年没卖出去。所以想知道现在买品质二居，觉得总价多少好，还是咬牙能够多少上多少；还是牺牲一点品质和楼龄买个三居？

回答：对于前面，你的观察其实挺对的，每个小区都有自己的定位，得找准每个小区的定位和适应的人群。对于后面，我认为每个时期的价格都是当前价值、购买力的体现，我们说三五年后的价格涨到多少后，很少人接盘，其实是以现在的购买力来估算未来的购买力（包括杠杆带来的购买力），我认为这种还是值得商榷的。毕竟购买力是动态在变化的，钞票贬值速度也在动态变化。就如，很多人在几年前还认为八百万的两居如果再涨，超过1000万，肯定没人接盘吧。但是你看东湖湾旁的上京新航线，两居涨幅照样不少，从800到超过1000万。当前买两居，买多少总价的好，我认为不同的地段还是不一样。比如四惠，如果要买两居，那就按照次新带点儿品质的来走，850万左右还是不错的选择。其实具体情况还是得具体分析。总的逻辑是：寻找板块或者小区中比较稀缺的产品，而且是符合板块和小区定位的产品。

7、提问：京爷您好，劳动节快乐，stsd，首套刚需，我准备在六里桥，七里庄，泥洼附近入手一套400以内首付170以内的房子，六里桥初步考虑太平桥西里的塔楼，七里庄考虑望园西里的板楼楼龄是94年左右的，泥洼考虑前泥洼小区的板楼，这三个您更倾向哪个，或者在远点看杨庄附近的，另外，从五一数据看，好像降温一些，是不是下半年再入手好一些，麻烦您了

回答：首先，从趋势来看，我认为北京的房价行情已经进入后半程，刚需如果有合适的房源还是得入手的，如果有硬伤的就算了。这里面，我认为可以首选望园西里的板楼，保值性更好一些。杨庄就算了哈，价值不大，一定不要买太偏远的房产。

8、提问：京爷您好，南海子附近的和锦诚园 和园 me悦值得购买么？

回答：你好，这个地段没什么产业和人口，比较适合在周围上班的人或者不喜欢城里的拥挤的人购买，适合自住，不适合投资。

声明：本文信息来源于网络整理，由网站团队（微信公众号搜索：北京小学学习资料）排版编辑，若有侵权，请联系管理员删除。

扫码添加“家长论坛”微信好友（微信号 16619908263）

获取最新六年级北京小升初语数英笔试面试真题、分班考真题、简历模板！

咨询北京小升初笔试/面试/分班考课程请拨打电话 16619908263 （同微信号）