北京楼市：不要随便被市场热情带动！

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1、提问：纯投资，请问下京爷现在还是出手金域华府的好时机么？都涨疯了

回答：纯投资非刚需，当前还是算了，时机不太好，涨了这么多，你凑啥热闹。做纯投资需要逆市场，不要随便被市场热情带动。纯投资适合：1、市场凉下来捡漏。2、市场上升前夜快速买入。所以你得把握住市场冷暖走势，然后找准时机，不如投资收益会很一般，而且还有风险。

2、提问：京爷您好，通州梨园地铁旁边的次新房新通国际花园这几年房价都没涨，小区环境还不错，不知道未来是否有升值空间？是否会受到环球影城的辐射利好？谢谢！

回答：通州这个地方，大家都觉得很有价值，但限购却很严重。这造成的一个现象是，除了运河三角区具有较大流量，有些涨幅外，其他区域楼盘都没怎么涨。原因很简单，内生市场起不来，没有足够的购买力和购买人口，房价就起不来。当然，长远看，依旧有价值。老实说，这个次新房还是比较优质的，但得等着通州慢慢建设，其价值才能兑现。

3、提问：纯看投资增值，不考虑居住，求指教！三个相互关联的问题：1.有一套海淀双榆树某里的2000年左右的没电梯顶层120平左右三居室，除了没电梯，基本没有啥缺点，已经满五唯一，是否应该卖掉？因为总价已经到了1300+了，未来再涨会不会客户群体越来越少？2.手头现有的子弹+贷款可以买一个300W以内的小房子，苹果派和华龙美树怎么选？或者这个价位还有没有更好的选择？3.是否应该把海淀的卖掉之后凑在一起综合考虑？我的看法是凑到1500，分成两套，西城海淀各一套，这个思路对吗？现在是出手的合适时机吗？谢谢！

回答：你好，海淀双榆树某里的2000年左右的没电梯顶层120平左右三居室，其实有一定的价值，毕竟板块和学校还可以，长远看涨。如果要卖掉，那就得买升值性比这强，或者更稳健的产品。如果用这个总价买的话，可以考虑一个好地段的次新房，比如六道口、清河、上地、西二旗、西小口等次新房，升值性稳健又不低，不会受学区政策影响。2、手头现有的子弹+贷款可以买一个300W以内的小房子，这类选择，比较难买到升值性好的产品，苹果派和华龙美树中尽量选择苹果派，不过升值性也不算特别好，纯投资还是加点儿钱才有好选择。3、可以考虑1500万，分为两个房产购买。我认为未来升值性较好的有：热点区域次新、热点区域两居上车房、均衡学区房。你朝着这个走就是了。现在时机相对尴尬，投资容易踩坑。

4、提问：京户口首套首贷，中关村工作，想买首付200以内满贷的上车盘（总价500以内吧）。想买在海淀，5环内，似乎只有学院路可选了，故请教学院路片区的一些问题（最近看上了城华园）

1.同样是一居室，城华园单价为何比逸成东苑低这么多，评价一下城华园一居室。

2.对口的农大附属实验小学如何，是好学校吗

3.明年昌平线南延开通后会有利好吗，看涨？

回答：1、主要是楼龄、品质没有逸成东苑好，价格自然比不过。城华园一居室总价不高，在周围倒是有一定的稀缺性。

2、农大附属实验小学，学校并不突出，不算好学校。

3、稍微有些利好，利好不要期待过高。

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5、提问：京爷您好！sfsd，首付350左右，可以多贷款。我在酒仙桥上班，对象在西二旗上班，主要考虑居住品质和交通便利，非京户，过两年才要宝宝。

目前想法：

上车地点1:13号线沿线，如立水桥，霍营等，看过北京北和国风美唐觉得不错

上车地点2:15号线附近亚运村板块

上车地点3:等今年下半年北边的新房

京爷在上车地点和上车时间方面有啥建议吗？

回答：你好，如果考虑品质和交通便利，那北京北和国风美唐确实不错，这两个小区我们经常推荐，国风美唐则更为优质，因为板块更好。

亚运村板块，这个预算较难买到有品质的小区，如果考虑升值性，可以看看安慧北里的几个园，带学校，保值性和升值性都是可以的。

下半年的新房可以等等，比如紫金，不过到时候价格整体都会涨一些。

当前刚需有合适的房源，可以直接上。我更建议买国风美唐。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

6、提问：京爷您好，我们首付250-300，打算买550-600的房子，希望在五环内近地铁且有电梯，户型最好是南北通透。打算在五年后出手，希望升值性强一些。

1.请问有没有什么推荐的小区？

2.最近看到京棉新城的一些商品房满足了我们全部的需求，请问该楼盘怎么样？

回答：你好，地段好点儿的，可以看看珠江罗马嘉园，不严格要求地铁也可以看看炫特、国美第一城、后现代城、沿海赛洛城之类的，远点儿可以看看翠城、富力又一城C区等。

京棉新城，小区品质和管理不算好，不过价格不高，性价比可以，流动性其实很不错，可以考虑。

可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

7、提问：京爷您好，京贸国际城的新房价格6.8万了，不知道这个价格入手是否合适，以后涨价空间是否有上限？

回答：如果从居住来说，依旧还有价值，而从投资来说，还是二手更有性价比。其实京贸国际城的二手投资价值还是挺高的，地段好，有学校，符合高升值标的的逻辑。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

8、提问：京爷，目前小孩在德胜学区上小学，但德胜的房子太小，两个孩子无法居住。当前想再入手一套比较大的房子居住，预算只有800万，想在德胜学区周边的朝阳区找房。目前看过几个小区，安华西里，外馆西街，安贞西里，华严北里一带。想问一下沿着德胜学区周边哪个小区升值空间比较大？

回答: 你好，从居住通勤方便性来说，安华西里，外馆西街，安贞西里都是不错的，而华严北里一带还是远了一些。从小区来看，安贞西里口碑好一些，管理和居住体验也算可以的，而安华西里次之。外馆西街就几栋楼，不少临街，居住体验相对一般。总体来看，我更建议安贞西里。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

9、提问：京爷您好，最近打算入手丰台优筑小区朝北400一居  您觉得怎么样啊？就是房子临着铁路，未来丰台火车站开通后不知道噪音会不会更大？谢谢京爷

回答：你好，这个小区本来还是不错的，次新，地段也还可以，属于丽泽商圈，未来也在地铁旁。但是周围的环境对其影响会比较大，比如铁路噪音严重，居住体验太差，限制其升值性。总体来看，这个小区保值性尚可，但升值性和居住性不会太好。有条件还是看看其他的，比如万年花城、三环新城都可以看看。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》