北京楼市行情下，人们开始失去理智！

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1、提问：京爷，去年年底没有听你的赶紧入手，错过了最佳时机，现在没合适的房子心态有些崩，想看看法拍。想问一下法拍真的完全不靠谱吗？

回答：这个现象挺有意思，这波行情中想捡漏的人90%都没有买到房，最终大部分人又想着去弄法拍。不过我要泼冷水，这种市场下，捡漏还真不是普通人能实现的。以前法拍房能捡漏是因为信息不透明，以及很多人害怕风险，因此有一定的价差。而现在有个残酷的现实是：很多法拍房最终价格几乎没有漏可以捡，大部分都是9.2折-9.5折。而且其中涉及的尽调、税、清退风险增加了不少成本，使得其更加不合适。另外，法拍房以成交价作为税基，大部分都成为非普，贷款额度增加，并不划算。作为普通人，我非常不建议现在还抱有捡漏心态。

2、提问：京爷 可以深度点评下中海京叁号院的优缺点吗？很喜欢大平层和户型设计，但对周围配套不是很有自信。希望自主且具备一定投组收益。

回答：优点：1.除了地铁配套齐全.2.大平层产品，在河西板块的新盘次新盘中都属于稀缺的。3.价格7万多点，2015年的金茂悦卖7.1多，2017年的金茂逸墅卖7.8多，金茂府八万多，中海的精装修标准比金茂的都高。缺点：1.最小面积168平的，都在小区外围，贴着小区周边，感觉哪个楼栋都不是特别好，如果是大平米的就没问题。2.楼层太高了，容积率高，又想做好绿化就把楼都摞起来了。3.和金茂比不是科技系统，是智能家居，新风，中央空调这些。4.目前学校是二中，不如人大附的期望值高。。总体而言，我认为居住和投资都是可以的选择。

3、提问：京爷好，最近一两个月广外北小对应的马连道中里突然涨了不少，想问问您对后续走势怎么看？是否还有价值？感谢！

回答：你好，马连道中里的价值在于交通还算方便，有一定的学区属性。当前广外比较热，主要原因在于西城学籍上车属性，价格低，有一定的相对“安全性”，所以不少家长涌入，不断推高房价（我们算过这里有些小区涨幅已经超过了顶级学区德胜之类板块）。目前我们掌握的情况来看，广外的房源依旧非常缺乏，供需失衡，短期还有涨幅，可能会出现抢房现象。要上学，有合适的房源还是上吧，不出政策，短期还有涨幅。

4、提问：京爷，想请问一下清河90年代的老房子现在还可以买么？情况是有500多的首付资金，并且和未婚妻有两个首房首贷资格。想买这个老房子主要是图一是离两人工作地点很近，并且房子在地铁口，比较方便；另一方面是想既然有两个首套资格，所以是不是可以先拿一部分钱买个方便自住的，并且也算海淀户口，另外还有一部分钱可以再考虑一套。不知道您觉得我们这种想法合理么？这种老破小将来大概率也不会涨了吧？但有其他的风险么，比如会不会跌？谢谢京爷！

回答：你好，海淀的房子还是比较神奇的，不管学区怎么样，升值性都比其他很多区域强。从历史数据中可以看出，海淀的房子，基本上都至少跟上了大盘。清河90年代的房子还是可以考虑的，至少可以跟上大盘。我倒是建议可以先用全款买一个自住的，把首贷资格保留，后续可进可退。

5、提问：星爷您好，纯投资，可长持，有几个钟意得房子不知道该选哪个，麻烦您给看一下A、后现代城 B区10层南向一居 488

B、沿海赛洛城 一期 12层 南向一居 468 

C、沿海赛洛城 7期 18层南北 一居439 

D、通州京贸国际城 36层 80平 南向两居 495

回答：你好，后现代城、沿海赛洛城属于一类，都是城里好地段的次新上车房。升值性和保值性还是可以的。尽量选择后现代城，然后沿海，得看具体房源情况。通州京贸国际城则是另外一类，属于新市府核心板块的优质小区，长远具有较大的投资价值，也有居住属性，需要长持。

6、提问：您好，我现在自住天鸿美域，因需要与老人同住，需大户型改善，寻房发展莲香园价格合适，大户型价格50000左右，手头有天鸿美域以及红联村房各一套，置换的话资金充裕，但就是怕红联村和天鸿美域的房子未来涨势高过莲香园，莲香园房子小区品质都不如我现在的天鸿，但是位置和户型符合我的需求，请京爷指导。

回答：你好，莲香园小区整体升值性其实并不突出，主要跟居住品质和板块有关。长远看，应该是不如红联村和天鸿美域的。我认为如果位置和户型确实符合，那短期住住也可以，但长期来说还是需要置换掉的，毕竟资产升值性一般。需求可以是阶段性的，但最终还是尽量朝着优质资产置换。

7、提问：京爷好，想咨询您，刚落下户口，单位在昌平沙河能分房，所以想在海淀上车，弄个差不多的学区，考虑到通勤，想买昌平线南延地铁口附近，学清路，六道口，学院桥，西土城，蓟门桥，预算800左右，麻烦您推荐几套

回答：可以考虑如下：一路下来，可以看看逸成东苑、清枫华景园、石油大院、志新村、太月园等。如果考虑学区，可以重点考虑石油大院、志新村之类的。

8、提问：京爷，预算2000w出头，西山壹号院和太阳公元相比哪里更值得购入？

回答：你好，西山壹号院和太阳公元都是标杆的存在，都是非常值得出手买入的。总体来看，太阳公元地段还是相对好一些，学校也更优质，我更偏向于这个。当前来看，太阳公元因为学区政策的不确定性，可能有一定的入手机会。

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