北京楼市：热度在传导！

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1、提问：京爷，想请您评价一下合生me悦，这个盘现在热度比较高，在排卡，小户型较少，单价大概6.3-6.5，感觉比中海寰宇时代高不少，刚需值得入手吗

回答：当前二手涨价，而且没有合适房源，行情热度快速传导到新房，所以新房热度也非常快。合生me悦小户型有些价值，但目前来看价格还是略高了一些。不过，如果要买，也得尽快，新房很快也会被消耗掉。

2、提问：请教京爷：单身没娃，京户首套，在家办公，首付300以内去哪里买房（5-10年）升值最好呢？

回答：你好，纯投资，目前城里没有太多机会，通州核心区倒是可以选择，这个首付也能买上流动性和升值性最好的标的，比如可以看看运河三角区的次新。而城里的话，只能作为价值投资了，那就还是老掉牙的望京、朝青，当然传统的热点区域，比如东部大望路、九龙山、四惠之类的次新一居，北部亚运村带点学区的一居，海淀中等学区、西城广外次新一居之类的，都是不错的选择，能跑赢大盘。

3、提问：天通苑东一房子怎么样，看明年底通17号线地铁 双线换乘，看了一个顶楼跃层 ，就想要个大点的户型，有露台的，主要还是一家人自住，家里人年纪都还好顶楼都能接受。不过01年的房子会不会太老 ，以后增值哪些影响大呢(顶楼应该会影响，但只要不是跟不上涨幅太多都能接受)

回答：天通苑东部地铁开通后，东部的发展会稍微带起来，因此天通苑东还是可以选择的。仅从房产升值的角度来看，天通苑这种顶层大户型并不是一个好的产品，流动性一般，而且天通苑这类产品也不少，升值性不是太好。不过这类产品也有优点，大，能满足居住需求，也是可以买的。

4、提问：请教京爷，现有皂君庙老破小两居，顶楼无电梯，算个学区房，出租8500。考虑现在行情好，价高好出手，担心以后行情不好顶楼不好出售，想换个环境稍好一些不是顶楼，最好有电梯的房子，预算总价800-900万，买完还是出租。请问现在是不是换房的好时机？如果换是先买后卖，还是先卖后买好？请帮忙推荐几个附近片区的小区，或者您认为其他区比较有投资价值的小区。非常感谢！

回答：你好，顶层的房子，可以考虑在行情末尾进行出手，建议现在就可以挂出来，边感受温度，也边看看房子。这种市场，可以考虑边看房，谈个相对长点儿周期，一般不让看房的房源会相对容易一些，价格也会相对合适一些。如果没有合适的，也可以先卖着。但短期来看，还有涨幅，不用太着急卖出。总预算800-900万的房产，也考虑海淀稍微新点儿的房子，比如附近好地段如西土城太月园、小西天今典、五道口几个次新，或者去上地、西二旗、西小口买地铁次新两居。这些都是保值性不错的选择。

5、提问：目前在七里庄望园东里的房子，在总部基地上班，有没有必要换个位置，感觉七里庄这边升值一般。换哪里合适，能推荐个位置和小区吗？sfsd，400万首付。

回答：sfsd，400万首付，这个条件还是值得置换的，望园东里仅适合刚需上车用，居住品质和升值性其实并不突出。我建议还是往附近的热点次新换吧，比如万年花城、草桥恋日花都等次新。有学区需求的话，去广外也可以。

6、提问：星爷，我是sfsd，您之前推荐的万年花城五期，现在已经挂到8.2w-8.3w了，相比来说南边首开华润8w，诺德逸府6.7w，这个价格是不是太贵了，现在还值得入手吗？看上一套小房子比较喜欢。

在意通勤（在北边上班）但家人在青塔上班，想买个房上车，怕后面涨的没边了。

回答：你好，贵有贵的道理，因为万年花城地段不错，也是周围的稀缺次新，所以升值性不错。目前，价格确实有些高了，不过长远看，这个没问题。目前来看，诺德逸府、西华府有一定的性价比。

7、提问：本来想考虑常营的次新，但是去考察发现几个不错的次新正好在航道上，天空的飞机连续不断，比较吵，也不安全。我是应该考虑考虑吗？这里的次新和和平街的光熙家园差不多价格，光熙也有13号线的噪音问题，相比之下，光熙家园晚上会好一些。这二个您看好哪里？

回答：常营作为外溢区域，热度挺高，对于小年轻来说，是一个上车+拜托老破小的不错选择，所以升值性还可以。航道噪音确实有人诟病，看个人忍受度了。而光熙家园主要价值在于稍新、地段好，有些稀缺性。总体来看，光熙家园如果有合适的房源，还是可以重点考虑的。

8、提问：京爷好。首付150，总预算350。夫妻两人均在南城工作，首次买房想买南城（丰台或大兴、房山也可），靠地铁（或已规划5年内即将修成的地铁），通勤方便即可。能两居室最好。

丰台：羊坊和狼垡区域单价低，但听说跟五里店一样破乱。规划的9号地铁延长线感觉10年内也没通车的可能。

大兴：19号地铁南延线、20号地铁线感觉5年内也没通车的可能。现唯一的一条地铁是4号线，但4号地铁线很挤，天宫院到新宫之间的站点挤疯了。

房山：大学城附近的也不便宜。都说宁买大兴不买房山，这说法靠谱么？

京爷有推荐的小区么？

回答：你好，南面，升值性好的并不多，可以尽量选择地铁房、次新、流动性好的楼盘。比如首座御园、保利春天里等小区。房山确实尽量不买，但是地铁房买来自己住也是可以考虑的，比如新房中海寰宇视界之类的，也可以看看。

9、提问：请问您能否推荐几个双榆树或者广外的小区？为了2024上学。总价600w。想兼顾自住。如果这个买不到自住的话，可以考虑保值好的，租出去，自己再租大的。谢谢！

回答：你好，双榆树可以看看双榆树中心小学，小区的话选择双榆树北里，有一定的居住属性。广外，可以看看实验二小广外，乐城、远见之类的小户型，或者小红庙等。当然北小、实验一小有合适的房源也可以看看。

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