注意：北京这些区域开始降价！

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1、大家需要注意：前段时间我在星球提醒大家小心朝阳顶级学区房，因为有降价的风险。最近京爷监测发现：朝阳区人朝、朝外等学区房已经卖不动，挂牌量上涨，进入实质性降价阶段！跟学区不确定性有关。大家多关注一下。后续有新进展将继续在星球会员内部发布。

2、提问：京爷你好，最近去丰台站附近的三环新城、中景理想家、优筑等小区看了看，总价500到600万的房子，户型基本没有啥优质的选择。其中三环新城7号院、理想家和优筑背靠铁路，最多也就40米的距离，前临马路。十分担心丰台站（听说是建成规模比南站、西站还大）开通后大量火车进出的噪音、辐射以及进出旅客车辆的影响。但中介鼓吹这边能极大吃到丽泽的利好，说现在不买将来就买不到了。请问这边真的有很大的升值潜力么，另外整体具体体验如何，或者丽泽附近这个价位还有更好的两居选择么？

回答：你好，地段和产业对房价影响巨大，但是居住体验不行，价格依旧起不来。这种例子其实很多，比如望京、国贸等地方，也有不少价格起不来的小区。如果居住体验有硬伤，建议还是尽量选择其他的。

3、提问：看了贡院九号和国瑞城西区的公寓都是没有什么房源且没有什么成交？请问造成这种情况的原因是什么？

回答：当前市场的普遍现象，房源在行情中被快速消耗，剩下都是一些歪瓜裂枣或者不诚心卖的。这是涨价行情中后期的常见现象。

4、提问：京爷好！房山瑞雪春堂和大兴保利春天里，从升值角度讲，哪个小区要好一些

回答：郊区的买房逻辑是：地铁、次新、有些产业。总体来看，保利春天里相对更有价值。

5、提问：请问京爷，总价四百万，请问亦庄橡树湾90多平米小三居期房有投资价值么，长期持有～其他还有哪里总价400左右适合投资的么？

回答：你好，刚需自住还是可以的，纯投资倒相对一般。总体保值性应该还ok，但升值并不突出。低总价投资，适合热点区域的小户型或者学区上车小户型。

6、提问：京爷，想请您评价一下角门西的晨光小区，刚需上车怎么样，还想向您请教这种没有电梯的老板楼，三层和五层相差20w+是正常的嘛

回答：你好，这个小区有一定的价值，其价值在于靠里面，价格不算高，刚需有性价比，升值性倒不突出。得看总价，可以以3%左右的差别来参考。

7、提问：首套刚需，只考虑居住和交通，请问京爷花园闸这个小区怎么样？

回答：你好，小区交通不错，居住尚可，当然楼龄确实老了一些。刚需上车可以，升值性倒是一般。

8、提问：北京郊区户口，要换海淀来入学，22年买房落户。不考虑自住不考虑学区（有海淀长租公房，上民办小学），要求保值性不错，求推介。

回答：你好，150万首付，没法买到好学区，只能选择没学区的老房子了，购房逻辑是：尽量买海淀好地段，至少保值可以。可以看看小西天志强南园、北园之类的。

9、提问：京爷好，姐妹分别有购房资格，其中一人可购买通州，但首付有限，均可高贷，是共同买朝阳两居（目前看上国美和兴隆两居）合适，还是分别购买炫特一居和京贸国际城一居/武夷花园牡丹园一居合适？从资产升值角度怎么选择更合适，谢谢京爷！

回答：你好，我们做过不少研究，其实热点板块或者学区都是不错的投资方式，但是往往小户型的收益率高一些，当然高品质的楼盘除外，那是另外一种逻辑。总体来看，我建议还是分开买，买个热点区域或者学区上车房。国美长远可以选择，兴隆升值性差了点儿。短期投资可以看看学区上车房，比如东城、西城的上车神盘，或者朝阳的学区上车盘，比如陈分、嘉铭等上车一居室。当然炫特之类的也没问题。长远看，通州京贸一居也值得买，毕竟核心区域，还有学校。

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