北京奥森西片区

后台留言奥森这里呼声很高，今天来看下这里的房价，这个板块属于朝阳区的最西侧，京藏高速往西就属于海淀了。

奥森板块一直很受人关注，如果没有学区一说的话，公园地产一定是主流需求。不过奥森西边其实略尴尬，属于职住分离的区域，环境虽然巨好无比，但距离几个就业区都不近，比如、中关村、望京、双井、西二旗等，恰恰这些区域也都有品质不错的小区。

在环境和上班通勤的对比，大部分人选择后者，所以这一轮房价的浮动，奥森板块表现得不太明显。

但永远没有完美的房子，总体来讲，这个板块有很多品质小区值得关注。

上林世家，成交均价94340元/平米。小区共11栋楼，石材外立面，改善需求为住，主力户型是209平三居室和276平四居室。小户型集中在10、11号楼，有91平两居、117平三居、148平四居。全部一梯一户，南北通透，绿化好，人车分流，交易不活跃，近几年价格比较稳定。临北五环和林萃路的楼栋要慎重，有噪音。

京师园，成交均价：89281元/平米。北师大和306医院共建，刚需和改善型小区，两居至四居都有，主力户型是90平两居、117-137平三居。红色涂料外立面，楼间距大，停车位充足。邻里素质高，物业管理好。小区配套齐全，有蔬菜超市、儿童活动区和健身设施，特别适合有老人的家庭。成交量略多于上林世家。

倚林佳园，成交均价：91851元/平米。低密度别墅小区，04年建好，1-18号楼是叠拼，四居室和五局室，160平-280平；20-23号楼是联排别墅，246平-320平；19号楼是平层住宅，108平两居、142平三居；24号楼是平层四居，203-232平。

小区环境优美，绿化好，有儿童活动场所，北五环内的别墅是稀缺产品，可以作为终极改善住所。

通常别墅成交少，但倚林佳园的成交量和上林世家差不多，看来买家都比较认同它的价值。

融域嘉园，成交均价：87485元/平米。适合刚需和改善的品质小区，共945户，一居室至四居室都有，其中一居室和四居室加起来不够100户，主力户型是两居和三居。全部落地窗设计，搭配深红和白色外立面，显得很有质感，交易量不大不小。人车分流，绿化率高，环境不错，刚需的好选择。

澳景花庭，成交均价：74787元/平米。适合预算有限的改善需求，主力户型是三居室，小区位置不错，四面都不临主路，比较安静，但所有楼都是斜的，偏东南约30度，所以和区域内同类型的楼盘比起来价格略低。停车位充足，配套齐全，小区绿化好。朝阳区为数不多的1000万以里能买到三居的次新盘。

澳林春天二期，成交均价：72372元/平米。二期是两栋塔楼组成，每层8户，两居和三居各4户。目前总价分别750万、850万左右。成交不多，主要是塔楼的原因，现在很少人喜欢塔楼，这价格和前两年差不多，特别稳。

澳林春天四期，成交均价：93477元/平米。四期是4栋板楼组成，总高13层，630户，户型分布从一居至四居室，主力户型是110-130平米的两居和150-157平米的三居，最小户型为89平两居。南北通透，方正，主卧室和客厅朝北，南北双阳台，楼间距大，采光好。

两居室1000万-1300万，三居室1500万左右，成交不多。每栋楼东侧几个单元临近林萃路，居住有噪音。房价比过去两年微涨，基本持平。

澳林春天五期（奥林PARK国际公寓），成交均价：66121元/平米。五期是两栋塔楼组成，4梯12户，外观采用灰色瓷砖，沉稳大气。户型分布一居至三居室，主力户型是110平米的两居室，适合刚需家庭。

最近成交量不错，符合当下刚需房的市场情况，价格较两三年前没有太大变化，比较稳。700-800万可买两居。

澳林春天六期（澳林观邸），挂牌均价：97997元/平米。成交很少，2月份有过一套，186平1750万，单价9.36万。

小区只有两栋楼，总高7层带电梯，小区四周都不临主路，比较安静，有一定的受众群体。

美伦堡，成交均价：98218元/平米。有8栋住宅楼，深红色外立面，主力户型是三居室，150-180平，占比85%，改善型小区。

成交量不大，这个区域三居室竞争激烈，美伦堡小区品质不错，但距离地铁稍远。

简单分个梯队的话；

第一梯队：上林世家、倚林佳园；面积、单价双高的优质小区，喜欢大平层选上林，喜欢别墅选倚林。

第二梯队：京师园、融域嘉园、澳林春天四期、澳林春天六期、美伦堡。这几个主力户型都是三居室，竞争比较激烈，京师园和融域嘉园距离地铁近。如果选择两居的话，京师园、融域嘉园、澳林四期可选项更多。澳林六期和美伦堡户型略单一，成交量少。

第三梯队，澳景花庭、澳林二期、澳林五期。澳景花庭楼有点斜，澳林二期和五期都是塔楼，都是偏刚需的产品，预算少的话，可选择性不多。

总体来看，这一轮的房价上涨和这里没多大关系，挂牌价也涨了，但是成交不多，并且实际成交价和过去两年没啥太大的变化，比较稳定。

北京的调控效果还是很好的。

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