上海15个超强一梯队，学区溢价都跌光了？

2020年，是上海民办摇号首年，也是小初升学大年，

双重背景下，学区需求大增，XQ房价一路飞升，

那时，全市顶级学区静教院，溢价高达500万，

浦东福外+建平西、上实东等强学区，溢价也有400万。

2023年，全国人口持续负增长，首轮学校关停潮到来，

到了下半年，全国楼市普跌，上海XQ房价大幅回撤，

双重打击下，市场长久以来建立的XQ房信心也开始动摇：

XQ房会越来越不值钱？

未来将不再有XQ房概念？

关于XQ房的现在及未来，我倒是有一点不同的数据和看法。

 上海最强学区，超9成有溢价！ 

XQ房价高于普通房子，是因为包含学票，而学票的关键是学区溢价。

目前的学区溢价，正在回落。

房外房研究院对上海15个主流一梯队学区近3年学区溢价情况，进行了梳理。

除了学区鄙视链底端的小学单学区，由于身处暴跌漩涡中心，且受人口负增长影响最直接，基本已将学区溢价尽数吐出，回归教育价值本身。

比如打一，原就不多的50万溢价全没了；又如明珠B，溢价消失180万只剩20万。

与小学单学区形成冰火两重天的是，位于鄙视链顶端的10个强双学区组合，保留了2021年见顶时期50%以上的溢价，2023年学区价值仍然稳定，并在房价上体现。

这半年来，学区暴跌的案例和原因大家看了不少，今天反着来，看看3组暴跌中的学区神话。

不论2021年还是2023年，它们始终都有着超高学区溢价：

静安全市顶尖一贯制——静教院；

黄浦双一梯队学区——上外黄浦+大同初；

浦东热门双学区——建平实验小学+中学；

它们凭什么创造学区价值？又有什么资格获得高溢价？

暴跌中的神话，缘何坚挺？ 

1、静教院—海防村

静教院，全市顶尖一贯制，每年拥有高达40%的四校八大率！

2023年，中考毕业生共计191人，约88人在690分+，占比46%；其中14名同学考入华二，占比7.3%！

2023年要求入户3年（2020年6月30日前），户主、产权人、承租人为儿童、父或母。

海防村，是对口静教院最热门的小区，也是唯一低总价可上车的小区。

曾因20W+的超高单价，被称为上海最贵XQ房。

从房价趋势来看，近5年来，海防村房价一路领涨附近其他小区，拉开一条巨大的房价“鸿沟”。

2023年，海防村房价有小幅下滑，整体却依然处于高位。

到了下半年，在学区市场被唱衰最严重的时段里，海防村仍然以这样的价格成交了↓↓↓

海防村一房，成交价在16.6-18.1万之间，其中一套11月成交的房源，高达18.15万/㎡！

2、上外黄浦+大同初—市民新村

上外黄浦+大同初，黄浦双一梯队学区，在全市范围来看也是高水准公办双学区的最优选择之一。

小学上外黄浦，提倡快乐教育，作业量不大，基本都在校内完成，依托上海外国语大学的资源，开展英语、德语的双语教学，形成办学一大特色。

初中大同初有一大嫡系优势，它有自己的派系内高中——高中老八大之一的大同中学，每年都有很多学生能够考入大同中学。 

每年都有很多家长会考虑买入上外黄浦的学XQ房，造成入户年限逐年紧张，2023年上外黄浦要求入户年限3年。

市民新村，是对口这个学区组合的最热门小区，也是挂户老破小。

近5年房价走势，整体处于上升趋势，同样高出附近小区一截。

回顾2023年的成交记录，上半年一套16平的房源，竟然卖出了最高23.8万/㎡的单价！

下半年虽有小幅回撤，但30㎡一室户成交单价依然高悬在16.5-18.6万/㎡。

3、建平实验小学+中学—黄山始信苑

和前面2组双一梯队相比，建平实验小学+中学的双学区组合，虽然小学距离一梯队还差一口气，但架不住初中实力超群。

叠加“建平系”金字招牌效应，在浦东也是声名远播且极受欢迎。

2022年中考，建平实验中学更是考出了历年最好的成绩！

2024年，小学和初中招生简章都要求满足3年的入户年限。

对口小区里，家长最爱、成交最多的是黄山始信苑，虽然房龄较老，但同时兼顾自住+学区，性价比超高。

观察黄山始信苑近5年的趋势图，基本面和海防村、市民新村保持一致。

值得关注的是，这3个XQ房价趋势还有一大共同点：

在2021年问鼎之后，它们都经历过阶段性“触底”而后再次逆势上涨，哪怕2023整个楼市都普跌的情况下，它们也根本跌不下去。

从成交记录来看，黄山始信苑12月成交频繁，两室一厅成交价维持在8-9万/㎡左右。

如果说，站在学区塔尖的海防村，大家不难理解它是跨越周期的产品，那么：

2023年，还能看到市民新村这样24万成交单价的学区老破小；看到黄山始信苑这样挡不住家长购房热情的次顶级学区。

足以说明，只要分配制度不发生根本性改变，由于优质学校入学资源极度稀缺，需求就真实存在，学区就具备购买价值。

相应的，这些坐拥顶级学区的房子，其稀缺程度让房价整体不受市场情绪影响，哪怕是学区老破小也能立于不败之地，一直稳定在较高位置。

 人口负增长，XQ房没未来？ 

如果想进一步探究人口负增长对XQ房带来的影响和变化，可参考公办升学、人口数据等各项情况，都和上海最相似的台湾省。

①早在70年代，台湾省就已经进行学区划片，就近入学，也有学位房（对标上海XQ房）的存在。

②台湾省也有户籍制，有满额小学（对标上海超额预警），依据入户时间排序。

③台湾省的总人口和上海接近，现在是2300万左右。

2020年，台湾省首次出现人口负增长，学位房开始走向弱势。

现在，整个台湾省的满额小学就剩14所，也就是说：

只有这14所小学的学位房，才有资格溢价。

其他学校连招生都招不满。

而今这14所小学，溢价率已经下降到15%之内，和当年动辄50%左右无法相比了。

图源：网络

看到这里，你是不是也以为上海XQ房未来堪忧？

台湾省只是一个参考，我们还得结合上海本土情况来看，

一看人口调控

上海目前的目标是控人口，吸引优质人才。一旦人口总量得不到保障，还有诸多手段，比如放松落户条件等。对于全国大多数人才来说，这里仍是最具吸引力的地方。

二看入学难度

上海其实已经面临过一次考试入学人口的减半，从2001年高考9万多人，到2023年高考5.4万人，下降了40%。

重点是，当届学生人数变少了，进入顶尖高校的难度反而增加了。

高等教育优质资源越来越难触碰，向基础教育延伸竞争也会随之加剧，只要摇号政策不变，学区的学票价值就会长期存在。

综合来看，随着人口负增长的到来，推测未来XQ房可能会发生的变化有三：

1.有溢价能力的学区变少，更加集中

2.落户条件和入户年限，逐步放松

3.部分强学区学票价值，触底后缓慢反弹

 XQ房还能买吗？怎么买？ 

XQ房，依然还是保进好学校的最稳妥路径。

只是在多重因素影响下，为将试错成本降到最低，XQ房将迎来分化趋势：

1、要么，买最好的学区

比如前面提到的15组顶尖一梯队学区，尤其是双学区属性的，只要成绩不滑坡，就始终是稀缺资源，学区溢价会回落，但需求真实存在。

2、要么，买最好的房子

兼顾学区自住+保值的优质好房，以板块划分比如长风、新江湾、古美、古北、徐汇滨江等。

当然，近两年也有不少上升期黑马校以及一些靠谱的新建校，叠加板块好房及规划利好，也是不错的备选，例如御桥、前滩、唐镇、桃浦等。