北京“新型共有产权房”—从一个土拍补充公告聊起

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关注北京房市的朋友，这几天估计不断从自媒体上看到一个新的名词“新型共有产权房”。这个名词的由来，源自于北京市规划和自然资源委于12月31日发布的一则关于海淀树村棚户区用地的公告。

关于这块地的一些一些背景，简单说一下。首先属于住宅用地，建筑用地面积为 52686.19 平米，规划的建筑面积为小于 83160 平米，容积率大概为 1.58。从起始价来看，拿地价格已经高到 6.72 万每平米。目前大推的海淀幸福里容积率为2.5，拿地单价大概是5万每平米，目前售卖价格8万每平米。所以这块地后续的预售价格，起码12万以上（8*1.5，其中1.5为一个大概的系数，低容积率对高容积率的一个优势，而且树村这块地的地理位置看起来更有优势一些）。

按照挂牌文件披露，原计划拍卖时间为20年12月8号。没有按照计划执行，于10号左右发布公告修改竞拍时间，重新制定的拍卖时间为21年1月20号左右。然后在20年的最后一天，发出了如下的通告：

科普小知识：容积率的计算方式为建筑面积/用地面积。一般来说，容积率越高，建筑密度就越大，由于同等面积住的人更多，舒适度就更低。容积率越低，开发商回收资金面积越小，即建筑楼层较低或房屋间隔较高，因此单位房价更高。

一般来说，就容积率这个指标，独栋别墅为0.2~0.5，联排别墅为 0.4~0.7，6层以下多层住宅为0.8~1.2，11层小高层住宅为1.5~2.0，18层高层住宅为1.8~2.5，19层以上住宅为2.4~4.5。

回到最新的公告本身，规则说的也算比较清楚。

1）如果现场竞价没有达到预设最高价，那么出价最高开发商拿地。如果现场竞价到了预先设置的地价上限，那么就开始竞政府产权比例；

2）政府产权比例也有一个预设上限（未公布）。如果没有达到预设上线，则竞报最高的开发商拿地。如果多家到了预设上线，则停止竞报比例；

3）转而进入高标准商品住宅建设方案投报程序，谁的建设方案好，谁拿地。

这块地看起来政府操作非常谨慎，首先是设置了地价上限，然后是竞报政府产权份额，最后是竞高标准商品住宅建设方案，一方面抑制开发商高价拿地，同时又体现了对房屋建筑品质和质量的关注。

这个“新型共有产权房”，本质上还是商品房，限制的5年内不允许上市售卖应该也是房住不炒措施之一。政府希望给房子设定流通性障碍，抑制房价过快上涨。

起拍价+限制流通性策略，基本说明了政府的态度，看你怎么解读了。

关于这块地后续的售卖单价，结合海淀的情况看。在海淀，只要有学区属性加持，价格就会有保障。这块地往西的豪宅西山华府，成交价比周边的大概高出2万左右。西山华府对应小学为东北旺中心小学，属于青龙桥学区。

下图中东北角的马连洼一号院，由于划片是上地实验，上地学区，均价10.8万，这就是海淀的学区价值。

学校配置，真的能有不少溢价。上地实验树村校区在附近，但目前看只有部分回迁房可以入学。未来楼盘如何配备小学，还不得而知。

回到开始预估的一个单价，12万，如果不是上地学区，你会考虑么？

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