北京中关村三小万柳校区学区房成交月报|2020年11月

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当前的学区房市场异常火爆，尤其是西海两大区域。搜哥几乎每天都会收到网友的反馈，说抢不到房子，卖家一分钱不让，挂牌价一个比一个高。

确实，挂牌房源的定价权基本掌握在卖家手里。唯有成交价，是买卖双方多次博弈后达成的价格共识，一定程度上反映了当前学区内流通二手房的真实价格。

为了让家长朋友能在购房时，有更多的数据参考，秒搜学区房特推出《京城名校学区房每月成交简报》专题报告，希望能够帮助到您。

中关村万柳校区

本期来聊一聊中关村三小万柳校区。中关村三小万柳校区属于海淀学区，是北京的老牌名校，生源多元、教育设施、师资在北京市首屈一指，备受广大海淀家长的追棒。

秒搜学区房网站数据显示，中关村三小关注度长期位居第一。

最近一个多月万泉小学关注度排名攀升到第一，个人觉得主要原因在于中三的上车难度越来越大。于是同一片区、实力同样不俗的万泉小学得到了更多关注。

中三万柳校区月度盘点结论

我们对其11月月度成交情况做了盘点。结论先行：

1、从11月份的成交数据来看，中三万柳校区的上车门槛大概为800万。

2、从在售房源的带看数据来看，近一个月上架的房源比较受关注（11月后上新房源12套）

这应该也是经纪公司比较乐意推荐的，毕竟挂牌时间过长的，或多或少都有不太合适的因素。所以这也应该是看房的重点，要相信市场的力量。

3、从近三个月成交数据来看，中三万柳校区大户型120成交量占比较大，高达40.51%。

该片区内基本以大户型、次新房为主，现售的69套房源中，100平以下仅16套，100-120之间14套，其余为120平以上户型。

方法论说明：

本次报告所涉及成交数据来源于链家公开的成交数据，并非全部成交数据。但由于链家目前所占市场份额较大，一定程度上可以代表目前市场情况（根据北京市住建委公布的11月份存量房网签数据统计，链家份额大约占比64%）。

9-11月量价分析

以下是对过去的三个月，中三万柳小区学区房成交量及成交均价分析：

9月-11月片区成交量分别为：32套、28套、19套。11月成交量较上月环比下降了32.14%。

9月-11月成交均价分别为：12.09万、12.89万、12.45万。11月成交均价较10月环比下降了3.41%。

整体来看，价格比较稳定。究其原因，应该是该片区内基本以大户型为主，而大户型不易受学区需求影响。

过去5年峰值分析

自从16年1月份以来，片区内成交量的峰值在16年9月份，当月成交60套。

当时二手房市场异常火爆，为促进房地产市场“平稳健康发展”，北京市16年10月份颁布“新京八条”（购买首套普通自住房首付款比例不低于35%，购买第二套普通自住房首付款比例不低于50%。）

回头来看，新京八条并未遏制当时房价上涨趋势，倒是成交量急剧下降，上图可以看到当年连续多月出现量价背离的情况。

直至17年5月份，片区内成交均价的峰值出现，为14.9万，随后房价才进入震荡下行通道。

目前市场成交价距离当时最高价，还有大概两万的空间。

上车门槛

相比其他顶级学区，中三万柳的均价并非顶级。但这并不意味着中三万柳的上车难度小。

由成交面积分布和成交总价分布可知，该校学区房70平米以上约占80%，其中120平米以上的占到40.51%。

从成交总价来看，该学区没有500万以下的上车盘。700万以上的房源占到97.47%，900万以上房源占到73%，上车难度较大。

蜂鸟家园社区、新起点嘉园、小南庄怡秀园，是中三划片范围内成交比较活跃的几个小区。

其中蜂鸟家园由于小户型，低总价，总体成交最活跃，成交单价也是最高。购买蜂鸟的业主，更多是以上车考虑为主。

新起点嘉园、小南庄的房子户型相对较大。从11月成交记录来看，成交的19套中，仅有一套总价低于800万，是新起点嘉园一套62.66平米的一居室，成交总价为767万。这其实更能体现中三的上车门槛。

据不完全统计，目前中三万柳小区在售房源有69套。其中总价最低的一套为蜂鸟家园一套43平米的一居室，挂牌价为692万，挂牌时间为18年11月份。

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