北京海淀区学区房大数据：10年，10万+条成交数据，超过1000个小区

这段时间整理了一下北京海淀区从2011~2020年11月（初）、这十年间的二手房成交数据，去掉车位和地下室，一共约105000条、筛选出约1100个社区，然后把它们全部按照最新的小学招生简章进行了一一归类，最终得出海淀17个学区、超过110所小学的学区房“大数据”（厚着脸皮的自称），希望能对购房者以及业内人士有所帮助。

本文内容，主要包括十年间海淀区每月二手房的成交量和房价走势图、对比图、面积和户型透视图、近两年内不同套价成交的透视图和对比图、17个学区成交量的占比图、成交量排名TOP20的社区、以及各图表的相关简析等。——试探着回复北京购房者的终极疑问：当前海淀房价处于历史中的什么水平？卖的最火的学区房都是哪些面积段的？近期主流成交房源的套价有多高？楼市调控到底对市场有那些直观影响？

2011~2020年海淀学区房市场概况

首先，对不了解海淀区的读者说明一下：整个海淀区，绝大多数住宅小区，只要能划片入学并上市交易，就已经可以称为“学区房”了。尤其是，海淀小升初点招非常普遍、19年1月1日之后大多数小学原则上“多校划片”，所以就算在海淀买最差的小学学区房，小孩也有机会通过点招择优、派位“中奖”等方式，上整个北京、乃至全中国最优质的初中学校，哪怕中考只考上了海淀的二流高中（东西海锁区，外区很难考进海淀高中）、依然有五成的几率上211（这个数据可以查看其他北京自媒体对2020年海淀高考成绩的解析）。所以，海淀的二手房，绝大多数自带“学区房”属性。

——“海淀学区房”在北京人民眼中属于比较极端的一个词汇，既可以说海淀没有学区房，也可以说海淀全是学区房，懂得都懂，不懂的...可以看我几天后更新的下一篇海淀学区房调研文。

▍2011.6~2020.11海淀区每月二手房成交量与房价走势简析

图表简析：①从房价走势曲线中，可以看出，海淀有两个比较明显的房价下跌期，——2014年初、2017年4月至2018年初。这两个时间点对应的“历史”分别为：2013年“新国五条”和“京十九条”对楼市过度抑制、2014年5月开启救市、颁布“央五条”、降低购房门槛、9月又出台“930”新政（七折利率）、两年内六次降息，随后房价脱离下跌期、2015年进入快速上涨期；2017年3月，北京连续出台“3·17·22·24·26”等一系列政策，认房又认贷、二套首付提高到60%等，号称北京“最严楼市调控”期，房价上涨势头得到遏制。

②单纯观测房价起伏的话，这十年、海淀房价只有两年存在“暴涨”的现象，那就是2015中~2017年4月，均价从5万一跃至接近9万，尤其是2016年，整年狂涨。2015年之前，房价甚至可以说略显平稳，仅2012年的曲线有明显上扬的幅度，随后2013年立刻出台了国五条和京十九条；2017年4月之后，“最严调控”出台，海淀房价下跌了一万左右，随后在2018年进入漫长的“横盘震荡期”，近两年，海淀房价一直在8万上下“震荡”。

③观察成交量曲线，我们可以发现，成交量下跌幅度最大的一次，发生在2016年10月，因为那个月北京发布了“新京八条”，首套房首付比例提高到35%，二套房首付比例提高到50%，吓了市场一大“跳”，成交量猛跌，大家都在观望，但这种程度的调控依然不好使，房价又涨了五个月，第二年3月加码调控，才最终遏制住房价上涨势头。这五个月，成交量和房价走势完全背离、成交量暴跌但房价惯性上涨（与石家庄楼市2017年4月~10月的表现一致），我个人认为，这是一个明显的危险信号。如果下个周期，又出现了楼市放松、又收紧的过程，这个“规律”可能依然适用。

——作者认为，当前海淀二手房市场依然处于“高位盘整期”，相比历史高位，上涨空间其实已经很小，再加上中国经济已经过了最高速的发展时期，除非配合政策调整，比如减轻首付和房贷利率负担，否则未来很难看到海淀房价出现大幅度涨跌。

▍这十年，每月成交量和房价走势对比简析

图表简析：①从上图可以看出，除了疯狂的2016年，每年3月，基本都是一年中二手房成交量最高的月份。10月一般是下半年成交量最低的月份，几乎只有2014年10月例外（看上图那根最黄的线），因为那年九月的最后一天颁布了“930”新政，“贷清不认房”+“利率七折”，狠狠的刺激了一波沉寂许久的楼市。

——所以，我一直在粉丝群里讲，二手房和新房不一样，二手房讲究“金三银五”，新房才有“金九银十”的说法。

图表简析：①从上图可以看出，2013-14-15年的三条线，几乎在同一个区间，证明那三年房价是比较平稳的；2016年是真滴恐怖，只有那根红色的线，贯穿了三个区间。2018-19-20这三年，房价明显趋稳，三条线都要重合了，而且2017-18-19的年底，房价都会在11月来个小跌幅。

——综合对比十年间、每月的成交量和房价走势，可以看出，成交量和房价之间没有必然、或者说直接的联系，成交量和楼市调控是紧密相连的，但房价不是。也就是说，楼市调控对成交量的影响是立竿见影的、对房价的影响反而是有所滞后的。

海淀学区房成交概况

▍十年内海淀不同学区的房产成交占比

图表简析：从上图可以看出，海淀17个学区中，西三旗和北太平庄的学区房卖的最多，虽然这俩学区并没有特别出名的牛小，但西三旗好歹是码农“圣地”、购房刚需多，北太平庄紧邻北二环、片内小区多、只有北太平庄学区内小区数量超过160。（区内超过100个小区的学区仅有三个，剩下俩是紫竹院和八里庄，成交量紧随其后）

而广受推崇的上地、中关村、万寿路学区的成交量，并不算特别高，房价倒不是最主要的原因，最主要的原因是地域小、片内小区数量少、出房太少，尤其是上地，就那么十几个能买的小区。温泉苏家坨没人买的原因很简单，打开地图看一下就行。

至于更精准的学区房相关内容，每个学区内的小学概况、派位情况、成交量最大的前20个小区、房龄最新的小区、不同套价预算的匹配等问题，这几天去北京海淀实地调研后，贴上一些照片，更新下篇文章一起讲。（篇幅很大，超两万字，每个学区写的都很详尽，傻瓜式的学区房攻略，这俩月一直在忙的内容就是它，就差再去一趟海淀了。）

PS.同一个小区，在不同的中介网站，名称有可能是不同的，甚至地域定位也有可能是不同的。作者是按照最新的小学招生简章、在绿中介的网站“按图索骥”，如有错误，还请读者指正。比如上图的小南庄社区，里面有很多不同的院儿，有人说部分楼栋可以上八一学校小学部，但在八一小学的招生简章中我没发现相关描述，所以只写了万泉小学和西颐小学。

▍十年内海淀不同面积区间段的学区房占比

图表简析：从上图可以看出，海淀学区房最主流的成交面积段，是46~60㎡，或者说四十多平至六十多平的二手房，买的人最多。其次是61~75㎡和76~90㎡，整体面积段偏小，海淀人民辛苦了，一大半儿人住的都比较挤。

▍十年内海淀不同户型的学区房成交占比

图表简析：从上图可以看出，海淀学区房成交量最大的户型，就是“两室一厅”，其次是“一室一厅”，其次是“三室一厅”、“三室两厅”和“两室两厅”。（这个图可能会被压缩，变得模糊，但我的文字简析已经很明确了）

▍近两年内海淀不同套价的学区房成交占比

图表简析：从上图可以看出，近两年（2018.10~2020.11）内，海淀区400多万的学区房成交量最大，其次是500多万、300多万、600多万以及700多万。相比西城学区房，海淀学区房的上车门槛还是比较低的。17个学区中，温泉苏家坨的主流成交套价最低，还不到300万，其他学区的主流成交套价大部分在500-600万左右，上地、中关村和四季青的主流成交套价超过700万。（篇幅所限，下篇文章会按照学区逐一解析的）

文末总结

海淀区的学区房市场其实是北京楼市的一个缩影，毕竟二手房成交量全市第二，通过这篇文章，相信读者可以学到一些东西，比如在一个比较长的时间段内，房价、成交量与政策之间的关系。以及许多关于海淀学区房的干货，比如40~70多平的二手房成交量最高、两室一厅的房子卖的最多、近两年400~700万的学区房最受欢迎等。

绿中介的成交数据其实有很多瑕疵，但对数据统计来说，最大的问题出在“限价”上。单价和总价超过一定区间的成交数据，外网禁止显示，所以其实海淀实际房价会略高一些......

这几天从海淀回来后，我会更新海淀学区房调研的最后一篇，包括每个学区内的小学概况、派位情况、1911后调剂情况、成交量最大的前20个小区、品质最好的小区、不同套价预算的精准匹配等内容，敬请期待。（写完海淀立刻开始东城学区房调研，东西海就差东城了）