北京海淀多校划片政策对房价影响

影响区域二手房交易情况的因素有很多，本文主要从政策因素（尤其是跟学区房挂钩的义务教育政策）出发，探讨下对学区房的影响。

基本思路是选取典型学校，收集总结所对应学区房的历史成交数据，再对应的政策事件时间节点，解读节点前后成交均价与成交量趋势特点。会对其他区域及未来成交情况（譬如现在的西城、未来的朝阳）以及买房时机有一定启发。

这会是一个系列的文章，本文选取海淀地区的育英学校。因为在多校政策发布年及次年（18年、19年）育英学校的招生简章中，没有1911政策字样，于是给人“假”多校、学位较充足的错觉。在20年的招生简章中，明确1911后在五顺位（在四老及非京工居、集体户等之后），并且有大约50人量级的调剂。具备JW层面政策及学校实际执行层面政策变化，舆论上变化的特点，可以大（qian）致（qiang）看出市场情况对这些变化的响应。

提前声明：

待分析的小区范围，参见下表第二列，这些小区是在主流中介网站上可以获取到的，会一定程度的放大或缩小招生简章中划片范围，估计能反映出70-80%的情况吧。

育英学校万寿路校区对应学区房近4年的二手房成交情况如下，包含了多校政策发布、多校政策理论实施、育英学校招生简章发布（19年、20年）等四个重要时间节点。

解读：

17年受房贷政策等房地产宏观政策缩紧影响，成交量处于较低段位。18年4月底海淀出台多校政策，成交量明显放大（18年5月-10月），价格较为平稳。临近1911节点，成交量急剧萎缩，观望气氛浓厚，价格有个波动（成交量太小，均价会受个别房源影响）。19年5月底，19年育英招生简章出来后，同18年一样，顺位排序并未受到1911多校影响。同时舆论氛围也是认为，育英不存在多校，区域成交均价开始有攀升趋势（19年5月-20年5、6月份）。这种上升趋势一直延续到20年招生简章公布，明确顺位问题，并且实际执行调剂，价格开始松动，趋势向下，成交量也开始萎缩，这种趋势持续至今。

总结：

1、该片区二手房成交总量相对不大，近9年总共900套+量级。根据上述解读可知，多校政策会影响房价波动，但远不及贷款政策及宏观政策对房价的影响，参见下表。但多校政策的实施，会影响学区房的热度（成交量）。

2、20年育英万寿路计划招生10个班，面对这个量级历史成交，却还执行调剂，可以推断出该入学为zb，原驻民（尤其是四老）数量会比较多。

3、育英万寿路校区成交量较大学区房有：万寿路甲15号院（门槛：600万）、万寿路西街11号院（门槛：460万）、西翠路12号院（门槛：650万）、紫金长安（门槛：1000万，2000年后小区，成交量约占整个育英学区房的1/3）。

4、学区和宜居能兼顾的选择余地不大，但如果有千万级别的预算，紫金长安是个都能兼顾的选择。大家会纠结的问题是，现在及之后入手，会不会被调剂、稳不稳。这个问题我回答不了，不过认为购学区房进而入学的人数相对较少，入学人数主要取决于当年zb的人数，以及原驻民的情况，弄清楚这两点或相关因素，才能进一步明确答案。所以说，如果能接受调剂后果、要兼顾宜居属性、预算千万的玩家，还是可以博一博的。