2022春节东西海三区学区看房指南
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防疫政策是小阳春的最大变数，做好防护
春节快到了。
买卖房屋经验比较多的朋友们该知道，春节是个重要的时间节点。
新的一年银行贷款额度充足，又马上到3月-5月的传统交易旺季，所以春节前不少朋友都可能去看房了。春节聚会多大家交流市场信息的时间多、工作上也能摸摸鱼，根据过去几年的经验，写个春节前夕的学区看房指南，其实元宵节前的情况都差不多。当然现在北京疫情略有反弹，大家出门看房要注意防护和保暖哈。
一、老生常谈：为啥家长都关注东西海
北京重点高中集中在东西海三区，分配给外区的名额很少很少。中考锁区，虽然中考是同一张卷子，但各区独立判卷打分。所以进入重点高中所在区上小学-初中，会增大进入重点高中的概率。这是东西海三区学籍的最大意义。
二、教育政策：东西海三区特色和2021多校划片执行
特色：
海淀特点：重点中学数量最多（6小强）、高考高分段学生数量最多、可选房源类型和位置的范围最大、小升初dz规模最大（拼娃力度）最大
西城特点：升学人数只有海淀一半但坐拥重点中学数量不低（4大金刚）、普高率高于海淀、本科率高于海淀、小升初拼zb的不少
东城特点：上限不高但下限不低、鸡娃氛围不太浓、大人孩子压力小、普高率和本科率不低、小升初相对来说“公平”程度最高
三区多校划片执行差异：
东城：2021多校划片随机性大，规律性弱，小学学位富裕情况下也可能调剂1911后生源
西城：2021多校划片调剂有规律，本质还是先单后多，人数爆满的区域调剂20731后生源到学区内学位有富裕的小学或周边学区的小学（前提都是原目标学校没有富裕学位+调剂去的小学有富裕学位）。
海淀：2021多校划片有规律，基本调剂还都在学区内学位有富裕的小学。
共同点：很难出现买普小学区但调剂到了顶级牛小的情况。但可能出现买普小调剂到周边一个略好些的优质校情况。
三、市场行情：东西海三区的学区房入门门槛
东城：一般认为最好的学区是安交》和平里=龙体 中档：东朝建、景东、东崇前、北东 最后是天永
西城：一般认为 最好学区是德胜、金融街、月坛（2022-2023买房可能无法进入）什刹海 中档是展览路、陶白等 最后是广牛、大春天。
海淀：一般认为最好学区是上地、中关村、海淀学区，中档是八里庄、羊坊店、万寿路等，最后是温泉等学区。
目前看，在东西海三个区，学区房入门门槛已经到了370w+，这个预算可以买到东城区的落户型一居室，及海淀除温泉学区外的其他学区的落户一居室，西城因为下限高+上限也高+普高率、本科率高和地理位置原因，目前落户门槛已经到了400w+。
四、选房指南
1.再着急也尽量不要为了学区买本身有缺陷的房子
2017年3月高点过后，北京房子已经进入分化状态。随便在北京买一套房，增值就能大幅跑赢银行理财收益的时代，已经过去了。只有好房子才能跑赢大盘。
好房子肯定不会有的特征：临街有噪音，靠近嫌恶设施（垃圾站）、塔楼的西北朝向或纯北朝向、东北朝向、面积户型不合理、无电梯的板楼小区4楼及以上、塔楼的设备层、有遮挡、周围1km内地铁医院商超公园等配套不全、产权不清晰等。
2.结合入学高峰选合适学区
2022-2023是众所周知的入学高峰期，2021已经发生调剂（多校划片）的学校，不出意外在未来两年也一定会出现调剂的。买了之后，在这两年进不去目标学校的房子，其实已经阶段性的不算学区房了。反而很多非顶级牛小的划片内，实际上出房率较低的优质校学区，可能才是短期最优选择的真学区房。至于2025年之后入学的，建议再观望一下，因为学区政策是每3-5年都会有调整的，如果实在想买，请降低预期，多关注宜居的中档学区。
3.2022春节前后是小阳春的可能性比较大
以西城为例，2022年1月中旬相对于2021年9月微涨的区域是车公庄、白纸坊、长椿街、新街口、广安门、西单等，德胜、金融街、月坛总体是微跌，当然不排除个别房源因为楼龄新、稀缺户型楼层导致报价依旧坚挺。
海淀，2022年1月中旬相对于2021年9月微涨的区域是魏公村、上地、知春路、西三旗、五道口等，万柳、中关村、万寿路是微跌。
东城，也是类似情况，顶级学区略受影响可能微跌，但天永、龙体等交易量大的区域，还是微涨状态。
小阳春可能性大的原因：传统交易旺季，房贷利率利好，2022需要上学的孩子家长想换东西海学区的这是最后一波上车机会。当然还有个变数，目前疫情影响，有的区封闭小区和楼院，不太方便看房和交易。
4.看房需要注意的事项
春节前后时间充裕，到不太熟悉的区域看房，尽量把有意向的房子约在同一天里密集看房，这样方便横向比较房源之间的优劣。
可以充分利用中介app，先在网上跟中介聊几句，问问税、产权、具体楼层等信息，避免到了现场才发现房子不满五税高/产权人关系复杂/是半地下室等情况，提高看房选房效率。
有意向的房子多联系中介问问，同一个店里的不同中介关于同一房源了解的信息可能不一样，没准多问几个人就会了解到房源的暗伤在哪。
交易中介尽量挑选从业时间长的，问问中介从业年限，卖掉过多少套房子，从业两年以内的很多中介业务不熟练后期耽误事。
选中介要选长年在目标学区工作的那种，不要跨学区找中介推荐房子，北京太大了，很多中介深耕1-2个片区能很熟悉就不错了。更不要舍近求远找海淀店里的中介来推荐西城或者东城。
如果对房源感兴趣且想省中介费，可以看完房记下来楼号门牌号等信息，在中介面前不要流露出对房源的兴趣，然后自己回头单独去跟业主聊聊，没准可以跳过中介自行成交或者找其他中介费低的中介成交。
优质校99%有金帆艺术团或者金鹏科技团，教委给学校招的师资主科肯定是硕士及以上学历。如果不符合上述特征，名字叫的再高大上、中介再忽悠，也就算个普小。
直升校虽然香，但切记在多校划片背景下，一旦出现人数爆满被调剂，也就是个普小的学区房了。那种直升校周边全是普小的学区要降低预期去看待。
以最近一年多的情况，好房子很难挂超过3个月不成交，挂超过3个月的房子小心有个难搞的卖家或者暗病。
买卖前后注意保存对自己有利的证据材料，以防出现合同纠纷时没法保障自己的权益。必要时可以就某些事项补签合同。
看房不要被屋内的装修给迷惑，要抛开装修因素重点看户型是否合理、楼层采光和噪音。
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