北京楼市，正在变慢！

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1、提问：您好，现在银行都收紧贷款了，您觉得城区的房子会稍微降点吗？

回答：你好，一个健康行情最基本的要求之一就是：环节要顺畅。就拿北京来说，人们卖掉手头的房子去改善或者买xuequ房，然后刚需去买这些人的房子上车，这是北京最普遍的一个环节。当前贷款一般是会批的，但是放贷却没影的事儿。这就造成很多置换者拿不到房款，无法去购买目标房产，这影响了北京二手房交易的顺畅性，使得市场慢下来。最终结果是，整个市场的热度在降温。目前来看，市场基本稳定，很多业主心态高，但着急出售的房源，还是出现了一些调价现象，未来应该会出现性价比高的机会，不过基本面还得看后续有没有更多政策。

2、提问：京爷好，我在草桥附近有一套100多平米的复式闲置，看到目前小区单价已到8万，想出手后再买一套（已另有一套学区房在住），您看这个地段能否现在出手，将来是否还有较大的升值空间？如果出手后，还可以在北京哪些区域投资房产比较保值？谢谢。

回答：你好，现在考虑出售也是可以的，未来是否有较大的升值空间，得看你具体的小区，草桥板块的话至少能跟上大盘，甚至略微高于大盘。如果出手，那就选择热点板块的品质次新房。这类房产往往出现在东西海的次新小区中，朝阳的望京、朝青、双井等地，海淀的上地、西二旗、清河等，归纳起来就是：产业或者产业外溢的热点区域次新品质房产。

3、提问：京爷，我最近看到顺义有一些商住两用房，比如旭辉26街区，像类似这种房子有投资价值吗？在你看来未来的涨跌趋势会如何？

回答：你好，我们常说商住没有投资价值，原因很简单，就是流动性和金融属性很差，如果是郊区那就更不要买了。商住买房逻辑是：尽量低总价，尽量核心地段。原因很简单，低总价，未来流通好，核心地段，租金高。未来趋势大部分还是会阴跌。

4、提问：京爷，从未来升值角度，还有名额 想再买套房，是买丽泽附近2居，还是草桥附近3居? 这俩价位差不多。夫妻俩带一个娃，两居也够用，还有别的房，主要是从未来升值角度考虑。

回答：你好，虽然升值和居住属性紧密相连，但投资升值和刚需自住的买房逻辑是两码事：投资升值最看中的是涨幅和收益，居住功能是次要的；而刚需自住，第一个需要满足的是居住需求，往往是功能性和居住体验，涨幅则是锦上添花。因此，在做投资时，一定要考虑目标房产的升值性，特别是泡沫属性，这种泡沫属性往往是大家盯着的有前景的区域的次新房，比如丽泽里面的几个次新房就是一个不错的选择，这些小区泡沫属性比较强，每次涨幅都不错。而草桥的三居功能性不错，板块居住氛围也较好，适合自住，当然升值性也尚可，不过升值肯定没有核心区那么强。

5、提问：京爷，2017年3月在通州买了一个80平米的南北通透2居，板楼无电梯，5/6，04年的房，位置在梨园地铁站1.5公里左右，当时390w，现在大概可以卖300-320w左右，现在每月1.2万贷款还，目前出租每月3.5k，想咨询您，是卖了还是再放放。

回答：你好，通州最大的问题在于双限政策，这让通州大部分区域房价短期根本涨不起来，就拿这次行情来说，除了运河三角区等少量的楼盘有涨幅，其他大部分都不行，而且这种不行还得持续较长时间。我认为如果不是自己住，建议出手，置换到优质房产中，或者持币理财观望也可以。

6、提问：京爷你好，stsd，预算500万以内的房子，综合各方面，目前想在回龙观龙华园和毛纺厂南宿舍两个进行选择。综合考虑好出租和未来保值增值能力，请问哪个小区比较合适？

回答：龙华园优点在于离地铁近，配套还不错，但老小区，物业管理很一般，最大的问题是：在回龙观一大众次新房中，它的楼龄缺点很突出，所以未来价值会慢慢衰弱。毛纺厂南宿舍，小区比较老，居住体验不算好，不过最大的优势在于身处海淀，因此保值性会强一些。

7、提问：京爷您好，十里堡的小型社区海华堂您有关注过吗？保值性如何？这个小区自去年年底到现在涨了有15%，现在买入合适吗？

回答：你好，这个小区有优点和缺点，优点是楼龄新一些，缺点是小区太小，没空间，户型朝向不少较差。不过整体来看，小区还算是比较新，因此保值性还可以。现在得看房源性价比了，如果价格有些离谱的，还是再等等。

8、提问：幸福里109的二层和奥森春晓110的3居的高层该怎么选？未来升值空间哪个更大？

回答：你好，幸福里品质会更好不少，但目前价格偏高，如果是二层这种有硬伤的楼层，还是尽量不考虑的。奥森春晓110的3居的高层是可以考虑的，当然品质肯定差一些，只是在这个时空环境下，这个盘有性价比。也可以考虑其他的一些盘或者二手房。

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