当前，北京楼市最可怕的现实！

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1、提问：京爷好，年前年后看了一波房，主要集中在回龙观，第一梯队的公园悦府、国风美唐、金域融泽都看过，第二梯队的大致看了一圈。最后的结论就是买得起的看不上，看得上的买不起，而且买不起的已经死贵死贵的，个人觉得再怎么值钱也不可能那么值钱?，主要是考虑到未来的收益。外加突然发现住的公租房和工居，孩子肯定能上学。最后决定不买房，钱用来继续投资。前一段时间市场低点的时候已经完成配置，不知道自己选择的对不对~但是想赌一把，过去十年资本市场没有跑赢楼市，未来的十年资本市场或许能跑赢楼市。不知道京爷怎么看我的决定和判断，谢谢

回答：我相信你自己已经有选择了。在这里，我仅分享一下自己的看法：资产、资金的增值有很多种方式，而房产并不是唯一一个方式，未来也可能不是收益最高的方式。但是北京有房产有几个优点是其他资产不能比的，比如流动性、安全性、金融性，流动性是任何时候只要没有太大硬伤，都很好卖，安全性则是北京作为首都，房产价值不用担心，而金融性则是房产能非常容易地作为金融抵押物。另外，房子有居住属性，在北京有一个房产是很多北漂的梦想，也是很多家庭的港湾，有房住着也踏实。以上几点决定着买北京房产是非常不错的选择，是非常值得拥有的。当然，购买北京房产也有时机问题，当前角度看，房价已经涨了不少，房源也稀缺，短期收益有不确定性。如果有合适的房源，是可以上车的。如果没有合适的房源，去配置收益更高的资产也是可以的，但收益越大、风险越大，尽量不要去冒风险去拿高收益，让自己家庭冒这种风险，安全最重要。如果是我，我会首先解决自己的居住问题，为老婆孩子和家庭提供一个遮风挡雨的地方，没有合适的房源，观望也可以，有多余的钱再投资其他的。最后，我想说：现在的北京房产泡沫不大，大家的购买力完全能支撑。这句话，很多人可能不会同意，也会很多人反驳，但我看到的事实是：你觉得很贵，但依旧很多人买得起，而且是贷款政策这么严格的背景下，这是当前北京二手房市场中最可怕的现实。以上是个人愚见，仅供参考。

2、提问：京爷，您好，最近看了安贞西里两居和南湖东园二区的一居，都是480万左右，安贞西里的房租是7500左右，南湖是6500左右，从升值属性来看，能给些建议吗？主要想选五环内490以内的房子，sfsd，公积金6700加房租尽量覆盖房贷。

回答：安贞西里属于好地段、没学区、没产业，南湖东园二区属于好地段、有学区、有产业。总体来看，南湖东园二区未来会更有升值潜力一些。记住：租金不是北京房产投资的一个重点。

3、提问：京爷您好，sfsd预计首付450-500，计划在朝阳的朝青和望京板块，或其他板块的交通便利些的小区可否推荐一波，注重房产增值属性。希望距离地铁站近一点。

回答：你好，450-500万，五环内，考虑750-800万左右的房产。望京，有几种选择：1、次新+学区，澳洲康都、上京新航线；2、次新，首开知语城、大西洋新城之类的，能勉强弄个两居。3、2000年房产+学区，利泽西、望馨等。以上都是价值投资，值得长持，短期涨得太多，机会不多。朝青则直接选择青年汇、华纺等次新。还可以看看四惠，如东恒时代之类的。总之：热点区域的次新绝对没问题，老房子则尽量有些学区。以上就是北京升值逻辑。

4、提问：京爷，您好。海淀购房落户，总价400万以内。马连洼西山华府小一居，东馨园一居；清河观澳园一居，安宁佳园一居；北清路北分厂小两居；上庄馨瑞家园小两居；苏家坨同泽园小两居。打算五年后就卖出，哪个保值性更好？

买房逻辑：地段、楼龄品质、学校。这几个因素综合分析。总体来看，如果就升值，那么西山华府会强一些，当然朝向差点儿。如果自住，尽量弄个小两居，或者正规一居，可以先选择观澳园一居，安宁佳园一居。接下来就是郊区，越靠近地铁越好，可以重点看看北清路北分厂小两居。

5、提问：京爷好，现在想入手西城荣丰2008的低总价一居，现在是好的时间吗？如果等到下半年，会不会市场冷一些了，价格回落一点？

回答：你好，荣丰的价值在于西城学籍上车。如果着急上车西城，那现在也可以买，未来风险不算大。如果不着急，观望一下也可以，现在时机点相对尴尬。

6、提问：550的预算，家有两小孩，一小学二年级，一幼儿园，想考虑海淀，但不用特别考虑好的学区(有个海淀学籍就可以），哪片区性价比会高一些。本人北四环上班，多谢京爷

回答：你好，家里有两个小孩，还是尽量买功能性强一些的吧，也就是多点儿房间。可以考虑永泰附近的永泰东西里，学校不突出，但也属于海淀学籍，流动性也很好。550万左右的预算，有可能也可以淘一个三居室。

7、提问：京爷，你好！想问下六里桥附近的吴家村10号院和铁路小区是否值得入手？如何评价这两个小区？单位在紫竹桥，4年后小孩上小学，这两个小区以前可以上海淀七一小学，感觉房价从去年低点到现在已经涨了有15%以上了。

回答：海淀这边的升值逻辑就是：学区。先学区，再考虑居住体验。这两个小区的学校还是不错的，长远看，升值性肯定没问题。而居住的话，也尚可，就是交通相对一般。

8、提问：京爷好，请教一下，田村的熙湖小区是否有保值或升值价值？另外广外那边的丽水莲花和北欧印象，单价都在10-11，现在是否能入手？感谢?

回答：小区，次新，虽然地段不算好，但毕竟在海淀，因此保值性还可以，升值性不是太突出。广外这两个小区还是很不错的，次新、有些学校，符合稀缺逻辑。当前确实涨得有点儿多，但长远依旧看好。有合适的房源依旧可以选择，但这是自住刚需为前提，纯投资时机不对。

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