北京楼市：请小心房价天花板！

1、提问：总价650以内的房子，预计持有5-10年出手。从增值空间来看，回龙观融泽嘉园新龙城一类，西二旗铭科苑智学苑一类，魏公村韦伯豪家园，大钟寺太阳园，安贞富仁名苑，这几个地方哪里更好？

回答：如果长期持有的话，建议还是可以考虑回龙观国风美唐、金域华府，西二旗铭科苑智学苑。这类总价适合买这两个标的。请小心房价天花板，不同的板块适合不同的价格段，比如朝青流动性最好的，是300-600万，回龙观则是500-600万左右，这些升值性也最好，而高于这个价格则升值空间受限；再比如，学区房中，低总价的一居室升值性才是最好的。大家可以查看历史房价走势，判断不同板块、不同价格阶段升值性变化。

2、提问：京远郊农户已婚理工男，面临博士毕业，想请问一般何种西城/海淀的政府或事业单位会有安排子女入学的名额？目前在考虑事业单位或者高校，但是目前可能选择的（中科院、北工大、北建大）都没有过硬的学校配套。这种情况，如果想适当考虑子女教育，应该用什么样的思维考虑就业去向选择呢？目前是想通过单位入职获得学位，后续再入手附近无学区的房子，不知是否可行？望指教！谢谢！

回答：你好，目前学校能比较好解决、且学校还不错的高校有清华、人大、北理工、北航（尚可）等，而中科院其实人满为患，据说解决得并不是太好。清华、人大估计还是有些难进估计，如果能去这几个那自然是最好的选择。北理工，看你的条件，估计也容易给特聘岗位，非升即走，压力也不小；北航解决的学校不是太突出。中科院，研究所团队制的模式，不知道你是否喜欢。我认为还是先看自己的条件吧，比如科研水平如何，能否有大佬提携，先从职业上升通道来考虑，然后再考虑学校，这样或许会好一些。不过高校这边你应该比我更清楚一些。

3、提问：接上一条提问，请问京爷，在升值潜力上，同样的首付预算是回龙观的两居更好，还是学院路次新一居更好呢？

回答：你好，我认为回龙观的品质次新比学院路一般次新一居升值强，而回龙观普通经适房，有点儿不如学院路次新一居性价比高，毕竟还是教育这一因素。建议还是具体情况具体分析。

4、提问：京爷您好，300万首付，可高贷，请问在朝青选择什么小区合适一些？

回答：你好，如果是两居的话，朝青600万出头的房子选择还真没太多选择，只能看看国美等小区了。

5、提问：京爷好！请问朝阳公园附近的区域怎么样啊，总价800以内，看了碧湖居的两居，这小区您觉得如何，谢谢

回答：这类小区在当年还是比较时髦的，但是随着年代的变化，楼龄也变老了，热度也降低了。小区的优点是地段不错，缺点是小区没什么空间，户型较难做到通透性，有些人会介意。总体来看，小区保值性还可以，升值性一般。

6、提问：京爷，请问新外大街3号院和五月华庭，都是340万，满五唯一，买哪个更好？新外大街3号院房子老，1957年，学校略好，民族小学，五月华庭房子新一些，2004年，星火小学。感谢指点！

回答：你好，这两个半斤八两，优缺点都分明，第一个硬伤是楼龄太老，第二个缺点是密度大，学校一般。如果你看中学校，新外大街3号院倒也能考虑，不如考虑五月华庭吧，毕竟新一些，溢价小点儿。

7、提问：京爷你好，850万，选择丽泽片区新房或次新还是海淀西三旗清河次新，哪里有发展空间更好?

回答：你好，丽泽的价值在于未来的规划和落地，而海淀西三旗清河的价值在于已经发展起来的高薪产业，房价非常有支撑。论潜力，还是丽泽有些潜力。但是当前价格也不低，有点儿溢价。我认为海淀西三旗清河次新更加稳健，更加合理。

8、提问：京爷您好，本人在后厂村路上班，首套房，首付有150万。看了天鑫家园和风雅园二区南北通透的一居室，和龙博苑的南向一居室，价格天鑫=龙博>风雅园，风雅园是顶层。这几个房源您怎么看？

回答：首先，不建议买老房子的顶层，风雅园二区还是慎重考虑。天鑫家园，周围有一定的发展潜力，而且是南北通透，所以还是可以重点考虑的。龙博苑的南向一居室，也是ok的。

9、提问：京爷好！sfsd，预算500w左右，仅投资不自住，区域均可。请问：1.建议买哪些板块？2.选择买单价高的小户型还是单价低的大户型？3.是否应该过段时间再入手？盼复。

回答：你好，现在纯投资买房确实非常尴尬，没太多机会，建议可以考虑朝阳的学区房政策下的机会，比如现在有些下跌的趋势。

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