北京楼市：最怕的, 莫过于“买便宜了”!

1、提问：1）纯投资角度志强北园半地下一居置换成劲松/潘家园普通一居，是否必要？2）劲松/潘家园为啥房价那么低，这次涨幅也很小，那片缺点是啥？投资的话以后前景如何？

回答：纯投资，没必要考虑劲松/潘家园普通一居，应该换成其他升值性较好的标的；劲松/潘家园房价低的原因很简单，就是房龄老，而且还没什么学校。总体来看，投资前景一般。总得来说：便宜有便宜的道理，贵有贵的道理

2、提问：京爷，双井九龙山的房子怎么样呢？感觉位置不错，但是像九龙花园这种小区价格却不高。

回答：你好，九龙山自然是非常不错的板块，地段好，配套非常成熟。九龙花园这个小区当年还是不错的，但是随着时间的推移，其管理越来越差、人员越来越杂，居住体验不好，使得其升值性低于大盘。

3、提问：京爷，东城永外片区怎么样？考虑孩子五六年之后上学的话在这边买怎么样？能推荐几个小区嘛？

回答：你好，永外片区的学区，相对来说不是太好，所以热度一直相对一般，如果想上车东城选择这里肯定没问题。看中学校的话，传统上可以考虑一师和景泰的学区房；如果看中居住品质，那就选择中海紫御吧

4、提问：感谢京爷之前的解答。麻烦京爷给看看，总价差不多的三套房，农展南里（央产可高贷，三环交通方便，几无小区环境，房子老2000年，户型略暗）、天畅园（2008楼龄，户型大，楼里部分办公，半开放小区，五环外交通购物方便）、银枫家园（2000楼龄，大山子四五环边，户型好，小区好，居家环境好无轨道交通，最不便），在太阳宫上班，无房二贷，从长持10年的角度来看，哪个保值增值角度最好？

回答：你好，我的选房逻辑里面，一般先考虑地段，决定着天花板，然后再考虑产品，这决定着稀缺性。如果从地段的角度来看，大山子还是相对弱一些的，而银枫家园交通不方便，产品不算特突出，升值性其实是受限的。天畅园，板块和地段都不错，但是管理是个问题。这里面，还是农展南里稍好，有点儿矮子里拔将军的意思。

5、提问：京爷您好，预算450以为首付200，想找个两居室自住，目前主要看了看丰台，请问丰台马家堡公益西桥附近，19号线新发地新宫附近怎么选择呢？或者去石景山苹果园？

回答：你好，新发地板块界面太差、太乱，不是太建议购买；新宫周围的房子要么品质太差，要么够不上，也不是太好的选择。倒是可以考虑公益西桥附近的富卓苑，虽然不是很突出，但是性价比尚可，流动性较好。石景山苹果园，板块相对一般一些。

6、提问：京爷您好！工作生活都在顺义，新城国誉府的三居怎么样？长期持有顺义的新房能保值吗？

回答：你好，产品看着倒还行，不过地段差了一些，如果上班方便，倒是可以选择。顺义尽量选择地铁房，保值性会相对好一些。

7、提问：1. 最近21年海淀47所小学幼升小招生简章出来了，请问1911今年被严格执行了吗？对海淀及其外溢（比如回龙观）的房价有何影响？

2. 刚需自住，在满足通勤需求的情况下，石景山中海天下天赋禧瑞学府7万的新房和回龙观5、6万的二手房，哪个更值得入手？

3. 同样预算，融泽嘉园两居和龙腾苑大三居哪个更值得入手？最近融泽嘉园涨幅很大，现在是入手好时机吗，担心高位接盘，这个片区的房价下半年会明显回调吗？

回答：1、没有看到具体实施情况，啥都不好说，毕竟文字游戏有时候容易让人产生误解。

2、当下时机来看，禧瑞学府还是有一定的性价比。回龙观5、6万的二手房自然是不错的，未来升值性也有保证，不过当前没什么房，涨得有点儿多。

3、从长远升值性的角度来看，融泽嘉园好一些。短期应该还有涨幅，目前融泽入手时机相对尴尬。

8、提问：您好，最近在看甜水园金台路地铁站附近的房子，感觉位置和价格都比较合适，请问您对这附近的小区有什么推荐吗？

回答：你好，这里面比较突出的一个小区是人民日报社家属区，里面人员素质和管理都还不错，剩下的一些小区大部分都差不多，实地感受一下管理即可。

9、提问：京爷，您好，兼职自住和增值以及七八年后方便出手的话，西八间北里（1998年楼梯2居室）、小关北里（1995年电梯2居室）、圣馨大地（2002年电梯一居室），比较推荐哪一个呢？

回答：你好，如果自住，且考虑升值的话，我建议还是小关北里，相对能兼顾一些。西八间北里，小区热度较为一般，升值性不突出；圣馨大地，一居室户型朝向似乎比较差。

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