1、提问：京爷，雄安附近房产值得投资吗？是选择雄安还是继续在北京买入？北京已经涨了这么多

回答：我对雄安的未来不清楚，但我知道，一个城市发展起来真的需要很久，你想靠这个来翻身，多少有些不确定性。而北京确定性非常高，集教育、科技、政治、经济、文化于一体，全国没有哪个城市能像北京这样。我坚信，长远看，如果北京的楼市不行，那么其他城市的楼市也不会好。可以说北京的楼市是全中国最健康的楼市，因为基本面足够好，杠杆率足够低。未来的涨幅大概率不会翻番了，但稳定上扬肯定是没问题（当然，也可能会有波动）。就这次而言，虽然当前北京房价涨了不少，但是也就平均10-20%，从长远看来，或许仅仅只是一个小波动。建议还是勇敢拥抱北京优质房产吧，不会吃亏（炒房就算了）。实在有多余的钱，再考虑雄安或者附近吧。

2、提问：京爷您好！本人西边上班，但是打算在朝阳，望京区域看个首套房子，考虑未来板块发展应该好一些。STSD,首付预算130w左右，尽量近地铁，不知道您有什么一居上车的盘推荐吗？谢谢！

回答：你好，望京低总价一居真的不好找了，我建议可以考虑望京路10号院、点击未来，不过居住体验一般。

3、提问：京爷，我是单身女青年，目前在朝阳区东四环工作。今年攒到了150万首付，想买一套长期看保值，租售比高的小户型作为个人投资，1~2年内自住，5年后看情况出售。所以比较在意小区居住舒适度，交通便利性，保值性。学区暂时不考虑。目前考虑朝青板块（次新，开间居多），甜水园和农展馆板块（老公房，可以买到正规一室一厅），还有苹果社区，炫特，沿海赛洛城这几个小户型居多的网红社区（环境不好不太适合单身自住，所以不是第一考虑）。从区域发展来看，您觉得还有其他推荐么？目前几个板块您有推荐的小区么？多谢。

回答：你好，可以重点考虑炫特之类的，毕竟涨幅还不错，租金也尚可。老房子虽然能买到正规一居室，但是升值性相对一般一些。尽量买新点儿的小区吧，除非有学区。

4、提问：您好。当前手持怡海花园2居，目前价格430-460左右(房子价格20至21年基本没涨)。小孩下半年出生，27年上学。本来打算晚点考虑学区房，结果今年海淀出了202211的政策，对后面外区再买海淀学区落户的实行全区派位。那么，是否有必要下半年要抓紧置换？若是置换，在五棵松附近该选五一翠微等传统学区，还是可以赌一把渣小如图强，玉泉等，看是不是有海淀学区资源的平均？

回答：你好，学区的话，虽然未来有调整和多校划片的可能，但就近入学还是最基本原则。比较一般的学区，赌成功的概率不一定很大，只能说风险低。如果是27年入学，我建议可以考虑观望一下，然后买传统好学区。

5、提问：请问京爷，和平里有个老破小学区，目前住这个还租了一套。望京还有套宝星园三居，想要老二，考虑兼顾上学，打算把宝星园置换过来。但是东城的次新三居太贵了，比如和平新城三居目前肯定1500万起。您觉得是退而买柳芳的商品房比如力鸿花园还是和平里淘一淘公房？想要个小区环境好一点的，发现柳芳都是大户型而且停车难，其实也不理想。还有一种选择就是先租房，等到攒差不多再直接置换和平新城，但是望京和和平新城这种涨幅是否可以保持一致？希望听取您的建议，谢谢！

回答：你好，我认为望京这边的涨幅挺不错的，可以不用置换，可以考虑租一个，后续钱够了再考虑置换也可以。可以参见星球内部资料《北京各板块历史收益统计与分析》

6、提问：京爷好，接昨天的问题，逸成东苑现在都10w+每平米了，都是年初涨上来的，是不是虚高啊，可议价空间大吗

回答：现在优质资产都已经涨了很多，关键现在还没有什么房源，所以谈价很难谈，要做好心理准备。

7、提问：京爷好，请问壹线国际这个小区如何，未来的保值增值性怎么样？和旁边的东恒时代一期比呢？(首付首贷，首付预算300-350，感觉四惠这边只有这两个买得起，是否需要再换个区域看看？想买个一号线东边近地铁的)

回答：壹线国际，小区品质一般，人员有点儿杂，地铁下面穿行，部分楼有些震感，不过地理位置尚可，属于升值不突出，居住一般，上车可以的楼盘。还是东恒时代一期略强一些。

8、提问：京爷，预算500-550万，主要目的为投资增值，可以考虑什么板块，什么小区？

回答：1、建议考虑西城（广外、新街口之类的）、海淀的学区上车盘，升值性还不错。2、望京、朝青、回龙观。3、丽泽附近。当前没啥机会，涨得太多，没什么房源，可以稍微观望一段时间。

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