北京楼市：无论如何都要避开这些洼地！

1、提问：京爷您好，首套刚需购房，预算总价在360万左右的房子。目前在考虑北七家望都新地，名佳花园的两居，这两个小区您认为怎样？北七家有发展吗？还是买一个靠里一点的一居室？是否有更好的推荐呢？本人在西二旗上班，对象在立水桥，近两年有结婚要娃的打算，后期也会考虑置换。谢谢！

回答：你好，北七家地段太差，长期看属于跑输大盘的存在。而且这两个小区什么都不靠，我建议你果断放弃。如果你在附近上班，那倒可以勉强可以考虑。我建议还是买靠里的一居室，去回龙观看看，哪怕天通苑也更强一些，可以考虑天通苑北。很多人都觉得先上车再说，后面再置换，但是第一套房子的升值性决定着未来置换的资本。所以，无论如何，都要避开常年洼地。

2、提问：现在在东恒时代一期有一套96平双南向卧室，满五唯一，户型在小区内稀缺，租金收益尚可，买房到现在也涨了不少了。想请问京爷四惠东恒时代一期小区涨幅空间，是否应该现在卖掉换房？谢谢

回答：你好，当前来看，房源稀少，涨幅比较明显，如果你要买的房子没有合适的，还是不要着急卖，因为未来还有涨幅。总体来看，东恒时代一期这个小区品质虽然一般，但是地段好，升值性还是不错的。

3、提问：京爷，海淀玉泉路16号院有六几年的房子可以买吗？

回答：你好，六几年的房子实在太老了，未来贷款是个问题，直接导致了接盘人有限，其价值会因为时间的推移而越来越低，建议慎重。

4、提问：京爷您好，我二套购房首付200万，贷款100完最近看了海户屯附近珠江骏景一居，值得入手吗？二套主要是想保值增值，好租好出手. 另外还看了太平桥，丽泽片区老公房，剩下还有马家堡和角门片区没看，想听听您的建议。

回答：你好，纯投资的话，我建议还是寻找泡沫属性好一些的小户型，比如东城兴隆都市馨园，保值升值性不错。珠江骏景一居，板块不是太好。

5、提问：京爷好，单身，无京户，首套首贷，知春里附近软件相关工作，考虑自住加升值。目前看了二手房昌平回龙观融泽嘉园的两居，也考虑石景山新房禧瑞学府的三居。这两个通勤时间相近，个人认为融泽位置不错，未来换工作也方便，但是最近半年涨了很多，目前在卖的没看到楼层位置很满意的。

回答：你好，当前时机点来看，还是禧瑞学府更有性价比，融泽嘉园涨得太多，没什么性价比了。禧瑞学府能买上的话，果断买，未来新房也会越来越贵。

6、提问：我俩一个在西四上班，一个在四惠，所以希望要一个离地铁近。预算650以内。自住+有一定升值空间。自己看了看丰台六里桥，马家堡，朝阳劲松的。其他片区您还有什么建议吗？自己看的这几个片区。也想详细询问下，马家堡草桥那边，马家堡角门公益西桥草桥几个地铁站都很近，但看到有别人推荐说草桥会比马家堡那边好，请问您怎么看呢？然后潘家园那边房价比劲松双井低很多，请问您觉得那边是否能考虑?

回答：你好，北京的板块非常重要，直接关系到未来房价的天花板。根据你们的工作地段，我建议还是往东或者往北看。比如咱们就在四惠、九龙山、朝青等板块买，一直都跑赢大盘。朝阳的劲松、潘家园之类的都不怎么样，升值性差一些。丰台马家堡就不多说了，一直是洼地。草桥还稍微好一些，界面还ok，热度较高，居住和升值都有保证。

7、提问：京爷你好，新人首问，sfsd刚拿到资格，子弹最多400望京工作，朝阳从北向南看了一圈望京 太阳宫 朝青 双井，现在够得上就是国美 、望京新城这种小区了，但家里觉得新房好看上奥海明月大户型(只剩140的了..)，但我担心大户型保值 以及后面不好出手

问题来了：二选一如何选。自住婚房兼如果能保值最好了

回答：奥海明月，我认为小区的刚需户型可能会更吃香一些。不过毕竟是新房，居住体现肯定比望京、朝青强。从长远的角度看，望京、朝青升值性不用担心，是非常确定性的，也相对更强一些。

8、提问：请教京爷，朝阳的通惠家园如何？能否保值增值？

回答：你好，这个小区品质、管理、楼龄等方面没有比较突出的地方，价格也比较难上去，不过刚需上车用也是可以的。总体来看，升值性不突出，保值尚可。

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