北京学区房北京小升初

北京楼市，对刚需越来越不友好！

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1、注意，各位会员！！从最新的土拍市场来看，未来好地段新房越来越偏“豪宅化”，而刚需新盘越来越少，也越来越远。因此，未来刚需新房会变得更加稀缺，而此次行情后主城区的刚需上车难度也骤然变大，新房也正在快速消耗。从这几个角度来看，平心而论，当前有些新房还是有性价比的，所以我建议刚需也可以关注关注一些新房。

2、提问：您好首付150-200 首套首贷二手能选择怎样的房子呀

回答：你好，咱们的范围比较大，并不好回答。在海淀，可以考虑弱学校的两居老房子，比如慈寿寺、小西天、北太平庄、西直门之类的地方，因为地处海淀，能略微跑赢北京大盘；西城的话，可以选择超级学区上车盘，比如说荣丰2008，长远看，升值性还不错；东城的话，可以看看东城南面，升值性倒不是太突出；朝阳，范围就广了，可以看看望京、朝青的一居室，升值性较好，或者白家庄小学学区房一居，其他老房子我就不推荐了，毕竟升值性一般；通州目前还算比较适合购买，运河三角区也有一些选择，未来潜力较大；丰台，就考虑丽泽商务区附近吧；另外，昌平的回龙观也是不错的选择。你根据自己上班地点来吧。

3、提问：京爷喜欢海淀茶棚一带学区是首师大玉泉小学这学校不是很热门周边有北坞嘉园等小区环境是真好这一带建议入嘛？哪个小区推荐

回答：你好，首先需要说明一下，海淀，几乎不管是什么地段，其升值性都比其他区域强，至少能保值。海淀茶棚交通和环境都不错，学校倒是一般。因为产业不突出、学校一般，所以升值性不突出，但保值性没问题。北坞嘉园低密度、环境优质、交通方便，居住和保值都可以，建议就这个

4、提问：京爷能帮忙分析一下京贸国际城和运河湾两个小区的优劣吗，京贸国际城后续是否有地铁规划，各自的学区怎么样

回答：你好，京贸国际城，小区环境和管理都还可以，小区园林也不错，地理位置虽然没有运河湾优越，但是也处于核心区域，学校是北小分校，也比较优质；运河湾最会挑位置的小区，地处核心位置，稀缺地铁房，学校倒是不突出，不过未来有变好的可能，缺点是：有主路和铁路通过，部分房源有噪音，小区偏小，空间受限，整体建筑为了实现“河景房”而特意设计成斜向，因此部分人不大喜欢。总得来说，这两个小区未来升值性都比较好，当下来看，京贸国际城西区性价比高一些，可选择的也多。

5、提问：请问京爷，金雅园商品房您觉得怎样，可以入手吗

回答：你好，金雅园商品房，在海淀有一定稀缺性，因为勉强算次新房。小区品质倒是一般，交通受限。不过总体来看，小区地段还可以，未来也有地铁站规划，所以还是有一定的性价比的。有合适的房源的话，可以考虑入手

6、提问：京爷好，坐标金台路，刚需上车，首付160，最近看房子一个多月了，发现这一片上半年涨幅比去年差不多涨了二三十万，想问下您预测这片房价走势如何呢，是现在就出手还是观望一段时间比较好？

回答：你好，我认为短期还能涨一段时间，后续得观察交易量的变化，这个月比较关键。如果是刚需，还是尽快上车，解决一个从无到有的过程，不要去冒险。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

7、提问：谢谢京爷的回答，还想问一下，根据我们的情况（上班分别在金融街和紫竹院，首付150-200），您有什么推荐的小区吗？

回答：你好，如果是首付150-200万，想要交通通勤方便的话，应该是买不到什么学区的房产。我建议考虑海淀的弱学校的口碑小区，比如慈寿寺（恩济里）、或者小西天、西直门的一些老小区。

8、提问：再请教京爷，850预算买3居2卫，在太阳宫（10/17号线地铁）上班，看了下苹果社区北区（地铁远，无小区，有办公，有艺术氛围）、丽都东方公寓（略老，无小区，无车位，离地铁/公园近），金隅国际（新，有办公，户型有遮挡，得房率略低，有公园）、方舟苑（略老，无地铁，大小区，居住氛围），国际港（10号线地铁，无公园），亮马嘉园（有河，无地铁），泰华滨河苑（有河，无地铁），海华堂（6号线，有河），您更推荐哪个？如果转而买新房，奥海明月是不是最佳选择？

回答：你好，我看了一圈你的小区，既然你都看了方舟苑，还不如看望京北的几个小区，比如望京花园、利泽西园、望馨花园之类的，升值性挺不错，比奥海明月确定性也高。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

9、提问：京爷好！目前公司集体户，sfsd ，首付预算280左右，男友工作青年路，我在永丰，工作性质原因主要考虑他通勤方便的地方。大一居和小两居都有关注，刚开始看房有点纠结，明年结婚您觉得现在是否需要考虑学区？毕竟时间还早政策也总在变。目前看了利泽西园，亚运村和呼家楼，这几个板块哪个好些？月供2w以内，有什么预算适合的小区推荐吗？

回答：你好，升值性角度来看，呼家楼附近的房子太老，亚运村的房子倒还可以，利泽西则学区+产业，升值性和流动性很强。我个人更推荐。也可以考虑海淀的老房子，带点儿学区的，比如我常说的月季园、明光北里、皂君庙西里之类的，升值性其实还可以。

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