北京学区房北京小升初

北京楼市：一片混沌！

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当前，北京楼市依旧在博弈，一片混沌，但我建议大家还是保持看房的频率，边看边观望。

1、提问：两个问题，1紫竹院片区的学校资源在海淀属于什么级别，尤其是花园村二小这个片区。初中通路算什么级别。想给孩子提供一个相对平稳的备选。2.在花园村二小对应的片区有一个05年相对新的房子豪柏国际公寓（不是豪柏大厦），单价比周边老破小还低一些，8万多一平。听中介介绍小区除一楼是商用50年产权，其他均是70年住宅，目前居住也都是住家。民水民电业委会自管，中央空调和市政供暖都有。想问下这个小区还有啥问题吗？为啥房价没怎么涨起来？

回答：您好，紫竹院片区属于中等水平，花园村二小排名在中游，有一定的比例（45%左右）升海淀实验中学。这个中学不是很强，不过也属于中游的情况。豪柏国际公寓，如果是70年的住宅，问题不大，能上学能落户。但是这类小区办公的多，人员会相对杂一些，居住体验比较一般。加上学区并不是太好，所以价格起不来。我建议有条件，买正常住宅。当前，海淀的中游学区反而更安全一些。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

2、提问：京爷，总价450左右，小孩1岁，暂不考虑学区，一个老人来带，得两居，首套，关注回龙观片区，看了国风美唐之类的都够不上呀，差的有点多。像田园风光雅苑，矩阵3期，新龙城，上奥世纪中心，紫金新干线等相对比较新点儿，也能够的上，这几个怎么样，能帮忙分析分析，现在适不适合上车，给点建议？

回答：你好，我说说我对这几个小区的看法。

田园风光雅苑：地铁房，落地窗，小区户型不错。居住人群素质还不错。配套也还可以。是一个可以考虑的小区。

矩阵3期：户型多样，离地铁近，配套齐全，环境中等，楼龄新，其实还可以。

新龙城：小区性价比不错，很多买不了金域和融泽的会考虑这，我个人比较推荐。

上奥世纪中心：这类小区不太适合居住，价格未来起不来，不是很建议考。

紫金新干线：小区倒是不错，地铁有些不方便，未来全看学校能否起来。看重学校的可以选择这里。

可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

当前有合适的房源，可以考虑上车。

3、提问：京爷好，最近关注的紫金新干线南北通透两居户型已经突破560了，刚需现在还能不能上车.会不会成为这个小区接盘者，除了目前的新校泡沫，小区的前景能否分析下，谢谢京爷

回答：你好，这个小区楼龄新，环境还不错，不过最重要还是学校的问题，现在价格主要都是学校带来的价值期望，所以就看你想不想赌一把。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：京爷，请问都会华庭和方庄6号的房子您怎么看？为什么比周边要便宜不少。主要关注环境，宜居性，保值性。

其他物业之前看过万年花城的房子，觉得地段有潜力，但是感觉小区维护的不行，楼道社区破损痕迹还是很明显的。

怡海花园感觉是不错，除了外部环境外立面乱一些，但是维护的还行，为什么便宜好多？以后保值性有问题吗？

这几个和万年花城比怎么看？谢谢。

回答：你好，都会华庭，小区倒是安静，不过小区交通一般，户型经常被诟病，没有其他太多的优点，价格比较难起来。方庄6号，其实还挺不错的，价格在这个地段中也不算便宜，这个板块限制住了其价值。万年花城，地段比较好，未来有一定的潜力。怡海花园，小区其实挺不错的，以前价格没起来的原因是流量不足，总部基地也发展不就，没太多的接盘客。这种盘，有一定的稀缺性，保值没问题，升值性有一定的局限。这些中，万年花城还是相对有些潜力的。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

5、提问：京爷好，新人刚入会。本人现居住朝阳豆各庄，本人在北五环奥森附近上班，爱人自由职业。两个小孩，老大在附近171豆各庄分校上初二，学校一般；老二现在5岁，不想继续老大的故事，想把户口挪到地铁10号线海淀学区。资金都在股票市场，如果有合适的房子可以挪出400-500，有比较好的小区推荐吗？

回答：你好，小孩5岁，如果去考虑比较热的学校，还是有一定的风险的，建议考虑中游偏上的学校，比如石油附小（石油大院）、农科院（皂君庙）之类的学校和小区，或者清河的也可以考虑。其他的目前性价比不高，保持联系。注意：海淀还是需要多鸡娃，这样即使一般学校也有不错的机会。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷好。有一套新城乐居的3居室在出租中，手头能凑到100万左右，可再申请贷款。

想请教您两个问题：

1如果从未来十年保值增值的角度，有没有必要把新城乐居的房子卖掉换到通州或者望京品质或者户型更好一些的小区？有没有推荐？

2如果从提升未来十年生活品质的角度考虑，不考虑交通和学区，可不可以把新城乐居的房子卖掉换到金海湖附近的跃层或者叠拼？或者其他郊区？有没有推荐的楼盘？

回答：您好。1、如果考虑增值，新城乐居并不突出，不过长远未来流通性应该问题不大。可以考虑置换到通州的运河区的次新房（运河湾、自由城、京贸），望京也可以考虑，不过望京当下不适合入场。

2、从居住的角度看，可以考虑置换到金海湖，不过升值性比较一般。一般只有核心区域的大众产品才能升值性较好，安全性较高。

详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》

7、提问：您好，我是购买二套，希望购买性价比高的一居，用于资产的保值增值。重点考虑四环以内，2000年左右的，小区管理好的，交通方便，容易出租，人员素质高的。准备首付400万以内，月供1万以内。您有具体的推荐吗？谢谢

回答：你好，首付400万以内，月供1万以内，可以考虑500-600万的房子。如果说希望小区管理好的，交通方便，容易出租，人员素质高的，那么在四环以里不好找，即使有，估计板块也一般。我建议可以考虑4-5环之间，有几个板块长远看非常有价值，一个是望京，可以考虑次新，澳洲康都之类的一居，一个是朝青次新。这两个区域租金高，而且升值性好。还有就是去丽泽板块附近考虑，不过我认为没有望京和朝青板块稳健。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

8、提问：请问如果想在望京附近买三居室总价650-700w之间，有没有什么推荐呀？

如果不考虑学区房，目前看上了世安家园，南湖东园一区和望京西园一区。想请您帮忙点评一下这三个小区居住体验和未来流通性怎么样？

回答：你好，世安家园，南湖东园一区和望京西园一区，小区环境相对一般一些，不过流动性都没问题。我个人更建议考虑望京花园西区，管理好一些。或者利泽西园，陈分直升。这两个升值性都更强一些。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

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