可怕！北京这些小区涨不起来！
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以下是星球提问：
1、提问：京爷你好，我是北京集体户，目前单身，首付预算120左右，单位在石景山八大处。主要需求是增值和未来结婚自住，短期购买也是出租。看了房山的加州水郡三期和朝阳的双桥小区有一些两居户型还是不错，对于学区也没什么要求，想着离地铁近点，房租高，有哪些推荐的小区，或者购房思路。
回答：您好，从您的描述上来看，你应该是需要一个买来好出租，也可以用来自住的类型。其实我们观察了很多刚需上车人群的购买房产情况，有相当部分人选择郊区一些、面积大点儿的标的。但这些人最终的结果都是自己不怎么住，因为离工作单位太远。而且过些年都寻求往中心区域换。另外一方面，这些房产因为地段的原因，租金又低，涨幅较差。总得来说就是房子利用率不高，租金低，升值性还差。我认为选择市区，面积小点儿的上车反而是最佳选择。这样租金高、流动性好，升值性也不算差。这是单身刚需，资金不够的最佳选择之一。我认为你可以考虑朝青这种年轻人置业火热的区域，选择流动性还可以的一居室，比如炫特之类的小区，周围小区也可以看看。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷您好，首付在210-220左右，首房首贷，因为日后可能工作变动会离开北京，主要目的是为了单独落户，但是小区环境各方面也不想太差，我看了看丰台和义的久敬佳园，不知道您认为这个小区行不行，谢谢解答。
回答：一个小区究竟行不行，得分两方面来说，一个是居住属性，一个是升值属性。居住属性往往影响着升值属性，但是真正决定升值性天花板的则是地段和教育。很多居住属性还可以的小区，升值性却表现普普通通，这是因为被地段和教育限制住了。像您的这种情况，未来可能要离开北京，那就选择升值性高点儿的小区，居住不要太差即可。久敬佳园，小区优点是低密度、楼龄新，不过品质也不是太突出，在周围中算还可以的。但是这个小区的地段严重限制住了其未来的升值性。我建议还是不选择这个了，还不如考虑丽泽板块及附近、朝青板块、望京板块、回龙观板块、通州，亦庄等产业中心或者外溢。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
3、提问：京爷您好，我最近看了朝阳向军北里，核桃园北里小区，西城思源胡同28号院、核桃园、三庙街、南半截胡同26号院，烦请您帮忙从学区属性、居住体验和保值上分析各自优劣，谢谢
回答：您好，这些都是老小区，都有一些学区属性，所以升值性主要还是看学校吧。向军北里，地段还不错，大部分是呼小的学区房，学校在朝阳中上，不过放在西城就一般了，保值性没问题；核桃园北里，白小学区房，在朝阳属于第一梯队的学区房之一，学校不错，升值性较好；西城思源胡同28号院，对应康乐里小学，学校挺不错的，小区人群素质较高，升值性没问题，是个不错的选择；核桃园，对应北京小学广内分校，学校倒是不突出，不过也在进步；三庙街，对应康乐里小学，学校挺不错的，这个小区接送小孩方便，比较推荐；南半截胡同26号院，小区太小，活动空间受限，临街，有噪音，不是太推荐。总体我认为三庙街、核桃园北里之类的都可以选择，根据自己的情况来。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
4、提问：京爷好，主要孩子教育一流二类以上，兼自住升值空间，入手朝阳芍药居北里还是海淀马连洼兰园，您给分析给点建议，谢谢
回答：您好，咱们从多个维度来说说这两个小区吧。
1、芍药居北里，小区比较大，里面什么房子都有。因为小区比较大，就比较杂乱，加上小区又老，管理一般，所以居住体验还是比较一般的。不过芍药居北里对应的人朝是朝阳非常不错的学校，属于第一梯队，初中拿到海淀，也不算差。所以，虽然小区一般，居住体验一般，但是学校不错，比较稀缺，升值性较好。
2、兰园，小区的优点是地段不错，靠近高薪产业，交通方便，小区低密度。不过楼龄也不新，管理一般，居住体验也不怎么样。在学校方面，这个小区对应的是东北旺中心小学，属于相对普通的学校。因为靠近高薪产业，交通方便，保值性是没问题的。
以上是我的看法，您根据自己的情况来选择。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
5、提问：京爷好，北京首套，刚需，但不用考虑学位问题，北京首次购房，但是在外地买房贷过款。大成时代70年产权84平米公寓，和翡翠山晓90平小三居期房，哪个更值得入手呢？谢谢！
回答：您好，这两个都有硬伤：一个是70年公寓，因为人员杂，居住体验差，绝大部分都跑输大盘；一个是偏远小区，居住体验应该没问题，不过地段比较一般。有点儿“菜鸡互啄”的意思。我的建议是，如果在翡翠山晓上班，那可以考虑翡翠山晓，至少居住性能满足。可以参见星球内部资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：京爷好，马连道中里的房子怎么样？自住也考虑升值问题，还没有孩子，学位暂时用不上，现在入手的话，未来7～8年后成长性怎么样？感谢
回答：您好，马连道中里小区倒是一般，楼龄老，小区大，不过对应北京小学广外校区，学校比较不错，未来升值性肯定没问题的。可以尽早入手，当然当前有一定的政策风险，估计过段时间明朗一些，年底或许有一定的入手机会。
7、提问：京爷您好，在北边看房看了一段时间了，目前比较中意于国风美唐，金域华府和老北苑几个不错的小区，倾向于回龙观，但是国风美唐，金域华府这半年涨得太猛了，这会入会不会有点尴尬？烦请您给点建议，谢谢！
回答：您好，显然国风美唐，金域华府更加优质一些，从长远来说，这些小区依旧非常值得入手，未来还是领涨的小区。但是现在入手比较尴尬，也没啥好房源。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
8、提问：京爷您好，非京籍，属于二套，首付有250，因为在外地有贷款，工资流水可能只能支持贷到50万，想买一个学校稍微好点的，总价300左右的，能给推荐一下吗？
回答：您好，总价300万，如果买比较好的学区房还较难，考虑到您是非京籍，那最适合您的应该是朝阳，学校也可以找个不错的学校。比如工体东路小区，对应白小，是朝阳第一梯队的学校。或者看看花家地实验小学，对应的小区如花家地西里。这些学校在朝阳属于还不错的了。
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1、提问：京爷你好，我是北京集体户，目前单身，首付预算120左右，单位在石景山八大处。主要需求是增值和未来结婚自住，短期购买也是出租。看了房山的加州水郡三期和朝阳的双桥小区有一些两居户型还是不错，对于学区也没什么要求，想着离地铁近点，房租高，有哪些推荐的小区，或者购房思路。
回答：您好，从您的描述上来看，你应该是需要一个买来好出租，也可以用来自住的类型。其实我们观察了很多刚需上车人群的购买房产情况，有相当部分人选择郊区一些、面积大点儿的标的。但这些人最终的结果都是自己不怎么住，因为离工作单位太远。而且过些年都寻求往中心区域换。另外一方面，这些房产因为地段的原因，租金又低，涨幅较差。总得来说就是房子利用率不高，租金低，升值性还差。我认为选择市区，面积小点儿的上车反而是最佳选择。这样租金高、流动性好，升值性也不算差。这是单身刚需，资金不够的最佳选择之一。我认为你可以考虑朝青这种年轻人置业火热的区域，选择流动性还可以的一居室，比如炫特之类的小区，周围小区也可以看看。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷您好，首付在210-220左右，首房首贷，因为日后可能工作变动会离开北京，主要目的是为了单独落户，但是小区环境各方面也不想太差，我看了看丰台和义的久敬佳园，不知道您认为这个小区行不行，谢谢解答。
回答：一个小区究竟行不行，得分两方面来说，一个是居住属性，一个是升值属性。居住属性往往影响着升值属性，但是真正决定升值性天花板的则是地段和教育。很多居住属性还可以的小区，升值性却表现普普通通，这是因为被地段和教育限制住了。像您的这种情况，未来可能要离开北京，那就选择升值性高点儿的小区，居住不要太差即可。久敬佳园，小区优点是低密度、楼龄新，不过品质也不是太突出，在周围中算还可以的。但是这个小区的地段严重限制住了其未来的升值性。我建议还是不选择这个了，还不如考虑丽泽板块及附近、朝青板块、望京板块、回龙观板块、通州，亦庄等产业中心或者外溢。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
3、提问：京爷您好，我最近看了朝阳向军北里，核桃园北里小区，西城思源胡同28号院、核桃园、三庙街、南半截胡同26号院，烦请您帮忙从学区属性、居住体验和保值上分析各自优劣，谢谢
回答：您好，这些都是老小区，都有一些学区属性，所以升值性主要还是看学校吧。向军北里，地段还不错，大部分是呼小的学区房，学校在朝阳中上，不过放在西城就一般了，保值性没问题；核桃园北里，白小学区房，在朝阳属于第一梯队的学区房之一，学校不错，升值性较好；西城思源胡同28号院，对应康乐里小学，学校挺不错的，小区人群素质较高，升值性没问题，是个不错的选择；核桃园，对应北京小学广内分校，学校倒是不突出，不过也在进步；三庙街，对应康乐里小学，学校挺不错的，这个小区接送小孩方便，比较推荐；南半截胡同26号院，小区太小，活动空间受限，临街，有噪音，不是太推荐。总体我认为三庙街、核桃园北里之类的都可以选择，根据自己的情况来。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
4、提问：京爷好，主要孩子教育一流二类以上，兼自住升值空间，入手朝阳芍药居北里还是海淀马连洼兰园，您给分析给点建议，谢谢
回答：您好，咱们从多个维度来说说这两个小区吧。
1、芍药居北里，小区比较大，里面什么房子都有。因为小区比较大，就比较杂乱，加上小区又老，管理一般，所以居住体验还是比较一般的。不过芍药居北里对应的人朝是朝阳非常不错的学校，属于第一梯队，初中拿到海淀，也不算差。所以，虽然小区一般，居住体验一般，但是学校不错，比较稀缺，升值性较好。
2、兰园，小区的优点是地段不错，靠近高薪产业，交通方便，小区低密度。不过楼龄也不新，管理一般，居住体验也不怎么样。在学校方面，这个小区对应的是东北旺中心小学，属于相对普通的学校。因为靠近高薪产业，交通方便，保值性是没问题的。
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回答：您好，这两个都有硬伤：一个是70年公寓，因为人员杂，居住体验差，绝大部分都跑输大盘；一个是偏远小区，居住体验应该没问题，不过地段比较一般。有点儿“菜鸡互啄”的意思。我的建议是，如果在翡翠山晓上班，那可以考虑翡翠山晓，至少居住性能满足。可以参见星球内部资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：京爷好，马连道中里的房子怎么样？自住也考虑升值问题，还没有孩子，学位暂时用不上，现在入手的话，未来7～8年后成长性怎么样？感谢
回答：您好，马连道中里小区倒是一般，楼龄老，小区大，不过对应北京小学广外校区，学校比较不错，未来升值性肯定没问题的。可以尽早入手，当然当前有一定的政策风险，估计过段时间明朗一些，年底或许有一定的入手机会。
7、提问：京爷您好，在北边看房看了一段时间了，目前比较中意于国风美唐，金域华府和老北苑几个不错的小区，倾向于回龙观，但是国风美唐，金域华府这半年涨得太猛了，这会入会不会有点尴尬？烦请您给点建议，谢谢！
回答：您好，显然国风美唐，金域华府更加优质一些，从长远来说，这些小区依旧非常值得入手，未来还是领涨的小区。但是现在入手比较尴尬，也没啥好房源。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
8、提问：京爷您好，非京籍，属于二套，首付有250，因为在外地有贷款，工资流水可能只能支持贷到50万，想买一个学校稍微好点的，总价300左右的，能给推荐一下吗？
回答：您好，总价300万，如果买比较好的学区房还较难，考虑到您是非京籍，那最适合您的应该是朝阳，学校也可以找个不错的学校。比如工体东路小区，对应白小，是朝阳第一梯队的学校。或者看看花家地实验小学，对应的小区如花家地西里。这些学校在朝阳属于还不错的了。
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