北京买房：专家帮你理清思路88
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孩子在西单工作，西城户口，还没结婚，想买500万以内的房子，1、西红门礼域府和朝阳通惠家园哪个比较好呢？这两个地方的学区怎么样呢？2、您能推荐几个别的小区吗？3、房子近期还会继续上涨吗？谢谢您！
回答1：
1、 从房子讲那当然是礼域府好了，房龄新的商品房。而通惠家园是20年的经适房，当年为了安置拆迁户的，质量挺好，但毕竟老了，品质也一般。
从地段讲各有所长吧，通惠交通方便，承接CBD的人群很合适。礼域府离地铁稍远，但板块旁荟聚宜家和众多写字楼的商业氛围更浓。
这两个没法说哪个更好，从升值角度讲是差不多的。但如果是我会选礼域府，这就像是选人，在工作背景差不多的情况下，首选年轻人，或许更有发展前途。而且从西单到大兴也更方便吧，四号线直达。
2、 学区都一般吧，在本区可以说是中等，放到北京来比就普通了。
3、 500万预算挺合适，接近北京中位数了，这都不用推荐什么。大兴的话从西红门到枣园，房龄较新的小区很多。茉莉公馆、世嘉博苑、新里西斯莱、金地仰山、红木林、国际港等等。四惠的金地名京、东恒二期和爱这城等更好一些，就是价格高了。
4、 房价是否会上涨，不知道，现在不便谈论行情。只能说有需求就尽快买，没需求就继续等着，房住不炒。
5、 另外多说一句，既然是给孩子买房，那最好让其自己做主。我接触过很多父母做主或主导的事儿，大多数效果都不是很好。父母的初心都是好的，都是为了子女考虑，希望一套房能解决掉一辈子的所有问题，所以考虑的非常全面，不想留下遗憾。但也正因此，很多都成了遗憾。花冤枉钱都不算什么，干脆买错的有的是，至少也是子女不满意，总之是达不到理想中的效果。所以最好让子女为主导，毕竟人家才是使用人。仅供参考。
提问2：
金融街的房子，京畿道855万 西单小学，石灯胡同 850万 奋斗小学，长安兴融中心 760 万 奋斗小学，这三个房子如何？我偏向长安兴融中心，主要是总价底，满五唯一，可以省点税，但是又顾虑它是70年公寓，虽然可以落户，但以后不好卖，请问章哥对这三个房子了解吗，有什么建议？
回答2：
1、 这直说吧，长安兴融不是不能买，但最好别长期持有，用完了学位赶紧脱手，持有的时间越长越不划算。你也知道这是公寓，优势就是价格低租金高，劣势就是升值慢不好出手。在楼市平稳期无所谓，还能多收些钱，可一旦赶上行情，公寓的劣势就会被放大。
2、 长安兴融，当年在国贸举办的北京购房节上亮相的，我还跟着凑过热闹呢。对比一下升值率就行了。2006年，长安兴融排名金融街商业类第一，均价2万，华荣公寓第二1.9万。同时期丰侨公寓1.7万，西城晶华1.9万，就算是都差不多相同吧。那看看今天的价格，商务公寓和住宅差了多少？30-40%吧，常规的价格差率。
别看长安兴融的租售比达到5/600，显得很高了。但这是金融街，只是在板块内高而已。对比一下其他地段的公寓，照样有40%甚至更高的溢价。
3、 商品价格是由供需关系决定的，之所以价格差持续拉大，就说明愿意买的人少，而且不愿出高价。这种趋势不会改变，适用于北京所有地段。海淀这种70年的小户型公寓更多，但价格走势一致，没有反转的可能。
4、 总之吧，最好是买普通住宅来占坑儿，确保没什么特殊风险。长安兴融这种公寓是肯定升值率偏低，遇到行情更说不好。金融街随便一套占坑房就8/900万，其学位成本就按照15%算（含税费），也至少在百万以上，这还不算每年的学区溢价损耗和租房支出。
可怜天下父母心，家长为了孩子教育的付出已经够大了，别再有其他的损失。所以就算是买了长安兴融，也别长期持有，用完了学位就卖。仅供参考。
提问3：
我家目前在长阳有套房子，无贷款。老公工作在丰台科技园，我在海淀玉泉路，想着买一套或者换一套房子，主要考虑孩子上学，目前二年级，所以换房也涉及到转学的问题。孩子不算牛娃，综合学区和上班，想着在丰台科技园附近买一套房子，您给推荐一下。
还有就是我们目前手里能有350万，不知道是留着长阳房子再买一套小面积的好，还是把长阳卖了，能卖大概450万，再买一套大一点的好。您觉得居住兼顾转学怡海的房子怎么样？长阳的房子卖还是留着出租合适？对于买房您还有什么建议？谢谢！
回答3：
1、 怡海是私立校，成绩以前是非常好，现在不公开了，应该排在一小五小之后吧，肯定不会差。转学应该没问题，业主的孩子据说是都接收。
2、 除了怡海，这附近最好的学区就是北大地，放到海淀都不弱。就是房子都太老了，和海淀没什么区别，有钱也买不到房龄新的，带电梯的都少。
丰科园东区倒正在建一所9年校，说是要建成丰台最好的，但还没名字呢，不知道具体情况。应该是明年开学，就是为丰科园的央企配套的，至少不会差吧。附近也没划片，理论上讲应该是周边的几个次新小区都能划进去。但这说不好，和转学的情况咨询一下教委吧。
3、 如果确定了长期居住，那就卖掉长阳的置换吧。一般来说，只要是有了升值的想法，也能做到，那如果这次没实现，忍不了几年还是得换。那就又折腾一次时间精力，而且还浪费至少5%的税费成本，不划算。长阳的房子很好，但租金偏低，全北京的郊区都差不多。所以更适合自住+保值，出租的话意义不是很大。
4、 结合孩子上学，那怡海是最保险的，小学肯定接收，初中进入十二中更好，进不去也能进私立的八中分。北大地的学区好房子差，也不保险转学成功。丰科园这9年校还没开学呢，买了房也得等小升初了，也不保险。
再一个选择是买富锦嘉园的，老小区，优势就是房子质量好价格低，劣势就是品质一般离地铁也不近。小学没什么特殊的，村小改的八中附小，肯定接收转学。对口中学八中中海，新校区，算是丰台区成绩不错的，中等偏上吧。但主要是有很多校额到校，具体多少我不知道，反正是相对合适。孩子的学习要是还不错，进入十二中二中十八中的可能性也就大。仅供参考。
提问4：
目前现金300万，燕郊房子现在卖掉能有260万，有贷款记录算二套，不需要学区，希望保值完成置换。现在北京上涨预期很大，燕郊因疫情房价处于低谷，但几年随着地铁开通会有回血。现有两种方案：
1、300多万先在北三四环买无学区老破小，燕郊房子4至5年后和老破小一起卖掉，再换房。
2、燕郊房子卖掉，570万在北苑附近贷款买700万两至三居。
现在担心北京上涨快，以后置换不了，又觉得燕郊房子还有回涨空间，但北京也同涨。非常犹豫，希望得到您的专业建议！
回答4：
1、 这涉及燕郊的房子，我是真不熟了，至少一年多都没去过，也没看任何的走势，不敢说什么。但提醒一点，利好出尽是利空，别对地铁有太大的期望值，这么多年过去，利好被消化的差不多了。
2、 如果是我，宁可要现在的确定保值，不盼着未来这不确定性升值。燕郊的产业不太好说会快速发展，那就很难吸引到长期落户的。
所以，燕郊的置业群体三种人，一是暂时没能力或没资格在北京买房的年轻人，一旦有了机会就会换到市区。接盘的还是能力弱的年轻人，很难说撑住房价。二是投靠子女或北京溢出的老年人，定居在这里，好歹离北京近。这部分人群的接盘能力也不强，同样很难说推高房价。第三就是投资客，追涨杀跌，更加造成燕郊的不稳定。
所以，不能说燕郊不升值，但很不稳定，年轻人和投资这里的，都不是资金多雄厚的，而且容易冲动，所以谁都很难把握时机。
3、 别的不多说了，不能谈什么时机问题。如果是我，会换到北京。其实我已经把外地的房子处理的差不多了，一是打理麻烦，二是确实保值升值不如北京。仅供参考。
提问5：
我是刚需，最近想买房，京籍无房家庭，首付130万左右，目前我和老婆都在朝阳管庄附近工作，两人税后月收入2万左右，两人每月公积金5500左右。感觉现在买的起的只有通州和石景山区，买房主要考虑交通方便，其次是小孩上学。因为以后有换工作的可能性，现在特别犹豫在东边通州买还是在西边石景山买。通州去往主城区实在太不方便了，但是感觉未来发展前景还是不错的。想请教一下：
1、通州的发展前景怎么样，房子较石景山值不值得买？
2、请帮忙推荐一下通州区和石景山值得入手的小区。谢谢章哥，有机会请您吃饭。
回答5：
1、 管庄工作就别去石景山了吧，这太远了。而且这边的房价也并不低，老公房都在5万左右，没必要。石景山的学区房就是融景城和远洋山水，价格不低还得落户六年才排序靠前，门槛很高。
2、 以130万首付，用足额度能买300多万的，月供1万左右。我建议就在常营管庄附近，房龄新的多，流动性也好，保值升值并不弱于五环内。
首选当然是商品房，但苹果派和柏林春天等小区也就能买到开间。所以也可以看草房的畅心园丽景苑等保障房，规模大，也就不用太担心保值问题了。300万能买到小两居，相对合适。学校是陈经纶保利，算朝阳中等吧，中考成绩好像是15名左右。
3、 通州的发展当然会挺好，副中心政务区会使得房价更稳定，几乎不可能出现暴涨暴跌。也没什么炒房客敢去政府眼皮子底下挑战，犯不上。这和石景山没什么值不值的，都差不多。我只是觉得没必要跑太远，从居住角度讲未必合适，从保值角度常营也没有任何风险。仅供参考。
提问6：
我城区有套小三居，单位要搬到丰台总部基地，想在附近买套品质稍好的商品房产，2-3居，自住，不指望升值多少。可以现金500万，城里房子出租（可租9000），加上公积金还贷款。有没有推荐？谢谢！
回答6：
1、 总部基地，那附近可选的不多。首选郭公庄地铁站附近的，西华府、北京方向和万科蓝，都是保值升值挺好的。西华府和北京方向有噪音的传闻，具体我也说不清楚，这问问当地中介吧。万科蓝是个挺特殊的小区，规模不大没几栋楼，还有一半两限房。常规讲从品质到保值都应该一般，结果让万科给管出了商品房的升值率，挺不容易，所以也不用纠结不是纯商品房小区。
2、 向北是中海的御鑫阁，公寓形式的围合小区，适合纯投资。两居室是南北向的，但这种小区租户多，不好说过些年品质是否还能保持，所以一般不建议长期持有。
3、 如果工作在总部基地西区，可以看巴黎世家，挺低调的小区，在富锦嘉园西边，挨着公园。环境和小区品质都好，就是离地铁远。这里的升值也不错，比御鑫阁强。
4、 其他的还可以看东边的亿城天筑，四环外唯一的花园洋房小区。得房率高，社区也好。之前是被周边各种工地环绕，耽误了升值。这两年算是好多了，地铁商场都在建，路也快修完了，所以以后应该会更好一些。先去看看吧，仅供参考。
提问7：
我家住房山阎村，孩子22年上小学，计划今年卖掉现有住房，购买总价350万上下的房子，准备长期居住。我工作在亦庄，老人在房山城关，所以考虑长阳、丰台、黄村几个区域，首先希望房子离城里近一些，早上不用起的太早，另外希望孩子的上学条件有所改善。
丰台区我看了丰台南路的韩庄子2里 和角门西的嘉园二里，都是老破小，但交通很便利，嘉园二里可以上赵登禹学校；长阳地铁附近的新房条件不错，交通也还可以，但是担心房山学籍高考比不上丰台；黄村也只能买一些较老的房源，且黄村的教育一般，除了黄村一中。从购房区域考虑，我该如何选择？很苦恼，希望章哥给些建议，或推荐一些适合我们的小区，多谢！
回答7：
1、 这等于是买学区房。赵登禹在丰台算是中等以上的学校，放到北京不好说。而且赵登禹好像没有校额到校吧，不占便宜。嘉园二里也很老了，宣武城建的第一批自建安置房，当年虽然下了很大的心血，但毕竟钱少，理念也老，现在看很一般了。
2、 长阳的环境和房子都好，学校也都不错，皇城根北小四中十二中北工大等等。生源好、家长素质高，就是据说学位很紧张，前几年有一个班四五十人的。成绩我没注意，应该放到丰台能中等以上吧。
3、 如果考虑了韩庄子，那索性就再向北几步买北大地的吧，学区很强了，放到海淀也算是不错的。就是北大地也都是老公房，价格在全市学区房里最便宜的，但也得6/7万。350万的话，也就是个小两居，很小的。
4、 再一个，既然在亦庄工作，那直接在这里不就行了。房价不高学区还好，算是北京性价比最高的板块。就亦庄这重视教育的程度真让人佩服，确实是攒着劲儿要赶超市区。核心区和河西的学校都好，人大附经开和亦庄实验放到全北京也能排进前50名，没必要非得去丰台了。
5、 总之，如果是为了孩子上学，那丰台首选北大地的，补课也方便。如果是注重居住的话再看长阳的。房山高考肯定是不如丰台，十二中的成绩仅次于四金刚和六小强。但这也搭着房山的尖子生都让西海给掐走了，前几年的西城文科状元就是房山出来的。但如果综合考虑还是亦庄的性价比最高，北大地如果不算十二中，那并不比亦庄强什么。仅供参考。
提问8：
想问一下换房的事儿，犹豫换学区还是要为老人买附近房产。我和我老公各有一套房的婚前财产，他的在房山窦店，93平，价值200万，还有110万的贷款，我的在大兴高米店99平，房子价值400万左右，还有20万的贷款。2020年生了宝宝，现在想把房山房子卖了置换，我爸妈再给60-70万，就可以有120万左右的现金，大概能买200万左右的房子。现在有3个方案，想让章哥参谋参谋。
第一方案是：现在就买有相对较好初中的小房子（毕竟大兴的教育质量太差了），上大兴对口小学，是双学区。
第二个方案是：再买一套附近的房子给老人住，方便照顾孩子，等到孩子上小学了，再卖了这套给老人住的房子置换学区。
第三个方案是：现在就买一所有好小学的小房子，在小学期间接送远点，等到孩子上小学三年级以后了，再考虑有好初中的房子。
想咨询一下，
1、一个是现在卖房山房子合适吗？它还有没有大幅的升值空间？毕竟我们现在不着急用钱，是还可以再等等的，就想着看看房价的涨幅能不能把还银行的利息挣回来。
2、如果置换，方案一二三哪个好？
3、如果是方案一和方案三，不知道分别有什么推荐的小区？
回答8：
1、 窦店这些年属于中等的，不可能有什么大幅升值空间，但也绝不会被甩下。在2010年之前，这里没跟上。但自从地铁通车之后，以长阳为首发展的太快，真的是三年大变样儿。而且没想到窦店的产业发展的这么好，完全撑住了这个远离地铁的板块。所以以幸福汇开盘为节点吧，这十年来窦店没有再跑输大盘，成绩挺不错。但我也不认为这里能赢过大盘多少，毕竟离地铁远，很难引进再多的人群和配套。
所以如果有其他需求，没必要等。这可以对比海淀和朝阳周边，也就是跟随大盘，很难超出。窦店再怎么强也赶不上北部东部，能保持不被甩下就已经不错了。
2、 方案一和二。如果置换，那看目标是什么档次的学区。如果是顶级学区，按现在就换吧，像中关村金融街这种级别的，地位无可撼动，早落户早踏实，就是占坑房基本不能家庭自住。
如果是普通学区，可以准备，但意义不是很大，说不好会不会有什么政策影响。过几年没准有更好的选择出现。
或者也可以折中，买在丰台北大地，最便宜的占坑房300万之内。离大兴房山都相对近，学区质量也好，在西南地区没有可能超过这里的。所以也很稳妥，从学区质量到房子的保值都不受影响，将来用得上就用，用不上置换的话也不会吃亏。
方案三最好不考虑，跨区转学很难，将来估计会更难。而且跨区一般都只能进入普小，直升校更是不接收，除非是成绩非常好，或者是学位特别宽松和有关系。所以最好是从幼升小准备，跨区转学是无奈的方案。
3、 学区的选择只能家长定，每个行政区的教育模式都不同，得根据家庭情况选择。
而且我没太看明白你们的资金方案，如果总预算只有200万，那买不了学区房。所以只能说300万能够上北大地。东城至少得300多万，西城得400万起，海淀好点儿的学区得奔500万了。
4、 总之，如果是真的200万预算，那就考虑方案二吧，等过几年孩子上学前再考虑学区。仅供参考。
提问9：
我最近刚刚卖了德胜学区房，2013年买的老破小上车盘，现在孩子已经上学用不上了，看涨势不错就卖了，大概800万。下一步想用这个钱再买房，但买哪没想好，比较纠结，麻烦您给指点迷津。
1、考虑到孩子未来还要在德胜上小学五六年级以及初高中，我们想在德胜周边买个两居非学区房自住，主要考察2000年以后的房子，不想再住老公房，并且有保值增值空间。北面重点看了牡丹园及周边，有金尚嘉园（真好，但两居太贵，买不起）、中鑫嘉园、华盛嘉园、庚坊国际，牡丹园这个区域交通便利、配套成熟，没有学区溢价，综合来看居住还不错，但基本都是塔楼而且公房居多，楼盘可选择的不多。
2、我们又看了德胜西面的小西天、西直门区域，重点看了今典花园、枫蓝国际、远洋风景、金辉家园（后两个户型偏大总价太高），这个区域离德胜较近，交通配套都还不错，就是老公房太多太多，可选择的房子不多。
3、因为考虑西城价格洼地，加上丽泽商务区的利好（据说华为已入驻），我们还考察了广外片区，这个片区次新房很多，比如红山世家、丽水莲花、远见名苑、朗琴园等等大概十多个盘，因为离德胜较远，只能当做投资了，感觉未来广外有很大增值空间。
麻烦给看看，我怎么买比较好，这几个区域是否推荐？或者还有其他区域有好的投资机会也请推荐，不尽感激！
回答9：
1、 已经卖了，却没想好买哪里，这有些风险。现在是不让谈行情，只能说尽快决定吧，免得拿着钱踏空。
2、 西城价格洼地，学区房都涨成这样儿了还能有洼地？我都不知道说什么好了，这也算是凡尔赛吧。感觉广外有很大的增值空间，依据是什么呢，有数据支持吗？投资总不能纯凭感觉的，投学区房赔钱的不多，升值少的可有的是。
红山世家，当年为了卖房引进了北小分校，而且不限户籍，只要买房就可以入学。那会儿南城还没什么学区房概念，在学区房兴起的这些年里，这里勉强跟上了大盘吧。在商品房中算是不错的，比另外几个强。
怎么说呢，广牛学区属于灯下黑，如果把坑校给提升了成绩，那肯定有很大的增值空间。这也是教委一直想做而没做到的，估计谁也不敢保证。
我是不觉得这里有多大的空间，商品房的租金低、升值慢，学区一般，以后说不好。反正炒房客是极少有敢碰学区房的，犯不上趟这滩浑水。真懂行的或有内部政策消息的才可以赌一把。
3、 其他的几个都适合居住，投资一般。牡丹园这几个小区是没什么学区溢价（金盛嘉园有租售溢价），但也得考虑为什么没有啊？
北京没有学区溢价的分两种，一种是压根儿就不算学区，所以没法产生溢价。另一种是应该有且曾经有，但是因为房价涨幅慢，把溢价给抵消了。那你觉得牡丹园这几个盘属于哪种？
4、 西直门小西天的这几个也差不多情况，这么说吧，四环内的商品房，在学区房兴起之后的走势多数都一般，被老破小抢走了升值空间。未来也说不好，很难说能补回来。其实就算是没有学区房概念，这些小区也未必怎样，这点参考一下朝阳丰台的房子就知道了。
5、 总之，牡丹园和小西天一带的更适合自住，投资的话一般。西城学区房更不适合纯投资，租金偏低，也不敢保证有什么很大升值空间，毕竟受政策的影响大。如果纯投资，以这个总价，建议到朝阳，租金高，比学区房升值好的也多，收益更高。这看自己的意愿吧，仅供参考。
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